Para registar um alojamento local em Portugal, o primeiro passo é aceder à plataforma Balcão Único Electrónico e submeter uma comunicação prévia com prazo. Este processo é obrigatório para qualquer imóvel que se pretenda explorar com fins turísticos, incluindo apartamentos, moradias ou estabelecimentos de hospedagem como hostels. O pedido deve ser feito por quem detém a legitimidade de exploração, seja uma pessoa singular ou uma empresa.
Na prática, o registo exige:
- Comunicação prévia à Câmara Municipal através do Balcão Único Electrónico
- Escolha do CAE apropriado (geralmente 55201 ou 55204)
- Comprovação de legitimidade do uso do imóvel (propriedade, contrato de arrendamento com cláusula de exploração, etc)
- Certificados obrigatórios (como Ficha Técnica da Habitação, Licença de Utilização e Certificado Energético)
- Número de identificação fiscal português e dados completos do requerente
- Respeito pelas regras de segurança, higiene, seguro de responsabilidade civil e sinalética obrigatória
Após a submissão dos documentos, a câmara municipal valida o pedido. Se tudo estiver conforme, em poucos dias o alojamento é atribuído com um número de registo que deve constar em todas as plataformas de divulgação, como Airbnb ou Booking.
Um alojamento sem registo pode ser alvo de coimas que podem ultrapassar os 4.000 euros para pessoas singulares ou 40.000 euros para empresas.
Se já está a planear iniciar a actividade de alojamento local, recomendamos que entre em contacto com a equipa da CRN Contabilidade através do nosso WhatsApp flutuante ou qualquer outro canal disponível no site. Podemos ajudá-lo a estruturar tudo, desde o registo até à contabilidade, de forma segura e optimizada para o sucesso do seu investimento.
Continue a leitura, pois nos próximos tópicos vamos aprofundar os aspetos fiscais, as alterações recentes da lei, dicas práticas e como garantir que o seu registo não seja recusado.
Após o registo: o que precisa garantir para manter o seu alojamento local legal e em operação
Registar o alojamento local é apenas o primeiro passo. A seguir, é fundamental garantir o cumprimento contínuo das obrigações legais, fiscais e operacionais, evitando coimas e a eventual suspensão da licença.
Muitos proprietários não têm conhecimento das exigências pós-registo e acabam por cometer erros que comprometem o investimento. A nossa experiência com clientes em todo o país mostrou que a gestão fiscal e documental faz a diferença entre um negócio rentável e um processo jurídico desgastante.
-Obrigatoriedade de comunicação à AT e início de atividade
Logo após o registo, é obrigatório abrir atividade junto da Autoridade Tributária e Aduaneira. Para isso, deve-se aceder ao Portal das Finanças ou, preferencialmente, fazê-lo com o apoio de um contabilista certificado. O enquadramento correto no regime de IVA e IRS ou IRC depende do volume estimado de rendimentos e da forma jurídica do titular do imóvel.
Se o titular for uma pessoa singular e o rendimento não ultrapassar os 13.500 euros anuais, poderá beneficiar do regime de isenção de IVA, mas terá de declarar os rendimentos como categoria B no IRS. Já no caso de empresas, a tributação segue as regras do IRC. Todos os recibos eletrónicos devem ser emitidos via Portal das Finanças ou software certificado.
-Fiscalizações e manutenção da licença ativa
As autarquias e o Turismo de Portugal realizam fiscalizações periódicas e têm autoridade para suspender registos que não cumpram os requisitos técnicos. A manutenção de sinalização visível com o número de registo, o livro de reclamações eletrónico disponível e a afixação de regras de segurança são elementos obrigatórios.
Além disso, há deveres permanentes como:
- Garantir seguro de responsabilidade civil válido
- Disponibilizar ficha de segurança e contactos de emergência
- Cumprir as regras da ASAE relativas a higiene e limpeza
- Informar os hóspedes sobre regras de ruído e separação de resíduos
A ausência de qualquer um destes itens pode motivar advertências, coimas ou perda da licença.
-Taxa turística e contribuições locais
Em várias regiões, nomeadamente Lisboa, Porto, Cascais e Sintra, existe a obrigatoriedade do pagamento da taxa municipal turística. O valor é fixado por noite e por hóspede, sendo o operador responsável por cobrá-lo e entregá-lo à autarquia dentro dos prazos estipulados. Ignorar este dever resulta em coimas e multas acrescidas de juros.
Contabilidade organizada ou simplificada?
É comum os titulares de alojamento local questionarem se precisam de contabilidade organizada. A resposta depende do volume de rendimentos e da estrutura jurídica.
No regime simplificado, os rendimentos são tributados com base em coeficientes definidos, o que pode ser vantajoso para quem tem despesas reduzidas. No entanto, à medida que o negócio cresce, a contabilidade organizada pode oferecer maior dedução de custos e planeamento fiscal mais apurado.
Veja abaixo uma tabela comparativa dos regimes fiscais mais comuns:
| Tipo de Sujeito Passivo | Regime Fiscal | IVA | Obrigatoriedade de Contabilista |
|---|---|---|---|
| Pessoa Singular | Regime Simplificado | Isento (<13.500€) ou Regime Normal | Não, mas recomendável |
| Empresário em Nome Individual | Contabilidade Organizada | Regime Normal | Sim |
| Sociedade Unipessoal | IRC e IVA Regime Normal | Sim | Sim |
Erros comuns após o registo e como evitá-los
Muitos proprietários acreditam que basta obter o número de registo e anunciar o imóvel. Contudo, os principais erros que observamos entre os nossos clientes são:
- Não comunicar a atividade à AT dentro do prazo
- Não emitir recibos eletrónicos após cada estadia
- Utilizar CAE desajustado à realidade da operação
- Ignorar atualizações da legislação municipal
- Operar sem seguro ou com apólice vencida
- Deixar de pagar a taxa turística em concelhos obrigatórios
A correção destas falhas pode ser simples, desde que seja feita a tempo. O apoio contabilístico adequado permite garantir que todos os aspetos legais, fiscais e operacionais estão em conformidade com a lei.
A importância do acompanhamento contabilístico profissional
A gestão de um alojamento local vai muito além da gestão de reservas. É um negócio, e como tal, exige controlo financeiro, cumprimento das obrigações fiscais e acompanhamento da legislação em constante evolução.
Na CRN Contabilidade, já ajudámos dezenas de proprietários a estruturar corretamente o seu alojamento local, evitar erros e maximizar o retorno com segurança jurídica.
Se pretende registar um novo imóvel ou se já iniciou atividade e tem dúvidas sobre a gestão fiscal, entre em contacto connosco através do WhatsApp disponível no site. A nossa equipa de contabilistas certificados está pronta para ajudar em cada etapa.
