A isenção de mais valias imobiliárias em Portugal existe, mas não é automática. Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda noutra habitação com a mesma finalidade, no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes, pode ficar isento de IRS sobre o ganho, total ou parcialmente, nos termos do artigo 10.º, n.º 5 do Código do IRS.
Para residentes, mesmo sem isenção, apenas 50 por cento da mais valia é considerada para IRS (artigo 43.º, n.º 2 do CIRS). Os imóveis adquiridos antes de 1989 estão excluídos de tributação (declarados no Anexo G1). Contribuintes com 65 anos ou mais, ou reformados, podem alternativamente aplicar o valor em produtos financeiros elegíveis no prazo de 6 meses.
O detalhe que mais decide resultados é simples: em muitos cenários, o que conta não é reinvestir apenas o lucro, mas sim reinvestir o valor total da venda, deduzido da amortização do crédito habitação, total ou parcialmente. A venda tem sempre de ser declarada no IRS, mesmo que haja isenção.
Quem pode ter isenção de mais valias em 2026
| Situação | Base legal | Condição principal |
|---|---|---|
| Venda de HPP com reinvestimento | Artigo 10.º, n.º 5 do CIRS | Reinvestir o valor da venda em nova HPP em 36 meses |
| Imóveis adquiridos antes de 1989 | Artigo 5.º do DL 442-A/88 | Data de aquisição anterior a 1 de janeiro de 1989 |
| Contribuintes com 65+ anos ou reformados | Artigo 10.º, n.º 5 alínea b) do CIRS | Aplicar o valor em produtos financeiros elegíveis em 6 meses |
| Reinvestimento para arrendamento com renda moderada | Pacote Fiscal para a Habitação 2026 | Reinvestir em imóvel para arrendamento com renda moderada e manter contrato 36 meses nos primeiros 5 anos |
| Venda ao Estado ou entidades públicas | Lei 56/2023 (Mais Habitação) | Venda de imóvel habitacional a Estado, Regiões Autónomas, municípios ou entidades públicas |
Como funciona a isenção por reinvestimento na habitação própria e permanente
Este é o cenário mais comum e o mais pesquisado. O artigo 10.º, n.º 5 do Código do IRS permite excluir de tributação os ganhos obtidos com a venda da habitação própria e permanente (HPP) quando o valor é reinvestido noutra HPP.
Condições obrigatórias
- O imóvel vendido tem de ter sido habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar durante pelo menos 12 meses antes da venda. Este prazo foi reduzido de 24 para 12 meses em 2024. A residência deve ser comprovada pelo domicílio fiscal registado nas Finanças, faturas de serviços, registo na Segurança Social ou outros documentos que demonstrem residência habitual.
- O reinvestimento deve ser feito nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda. Se comprou a nova casa antes de vender a anterior, a venda deve ocorrer até 24 meses após a compra para manter a isenção.
- A nova habitação tem de se destinar a HPP do contribuinte ou do agregado familiar, em território português, noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (desde que exista intercâmbio de informações fiscais).
- O valor a reinvestir é o valor da venda deduzido da amortização do crédito habitação, e não apenas a mais valia. Isto é o ponto que mais surpreende e que mais muda resultados.
- Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional ao valor efetivamente reinvestido. A parte não reinvestida fica sujeita a tributação.
- A intenção de reinvestimento deve ser declarada no IRS do ano em que ocorreu a venda, no Quadro 5A do Anexo G. Se declarar intenção e não concretizar, terá de pagar o imposto suspenso.
Compra a meias: atenção ao esclarecimento da AT
A Autoridade Tributária esclareceu que quando a nova casa é comprada em compropriedade (por exemplo, a meias com o companheiro), o reinvestimento relevante fica limitado à quota de propriedade do contribuinte. Se a quota é de 50 por cento, a isenção aplica se apenas a metade do valor do novo imóvel.
O que conta como reinvestimento
- Compra de nova habitação para residência habitual.
- Construção de habitação para residência habitual, incluindo aquisição de terreno e construção.
- Obras de ampliação ou melhoramento que tornem a habitação apta a ser residência habitual, comprovadas com faturas em nome do proprietário.
- Amortização do crédito habitação da nova HPP, quando tecnicamente alinhada com o objetivo de reinvestimento.
Imóveis adquiridos antes de 1989: exclusão total
As mais valias obtidas com a venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão excluídas de tributação. Não é necessário reinvestir. A venda deve ser declarada no Anexo G1 da declaração de IRS (e não no Anexo G, que é para imóveis adquiridos a partir de 1989).
Contribuintes com 65 anos ou mais ou reformados
O Código do IRS prevê uma alternativa ao reinvestimento em novo imóvel para contribuintes com 65 ou mais anos ou reformados. Em vez de comprar outra casa, podem aplicar o valor da venda da HPP em produtos financeiros que assegurem prestações regulares por um período prolongado.
O prazo para aplicação é de 6 meses após a data de venda.
Os produtos devem assegurar prestações regulares com regras de mobilização definidas na lei.
Esta possibilidade é cumulativa com o reinvestimento em nova habitação: o contribuinte pode usar parte do valor para comprar casa e parte para investir em produtos financeiros.
Se o contribuinte resgatar o dinheiro antes do prazo ou quebrar as condições, perde o direito à exclusão e a AT pode cobrar o imposto devido.
Reinvestimento para arrendamento com renda moderada
O Pacote Fiscal para a Habitação 2026 prevê a isenção de mais valias quando o valor da venda é reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas. O reinvestimento deve ocorrer até 24 meses antes ou 36 meses após a venda, o imóvel adquirido deve ser efetivamente arrendado, e a renda deve cumprir os limites definidos. O imóvel deve permanecer arrendado por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos.
Medida extraordinária de amortização: já expirou
A medida que permitia isentar mais valias na venda de imóveis que não fossem HPP (casas de férias, segundas habitações, terrenos) quando o valor fosse utilizado para amortizar crédito habitação do próprio ou de descendentes aplicou se apenas a vendas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Desde 2025, esta medida já não está em vigor. Se vendeu nestas condições antes de 31 de dezembro de 2024, pode ainda beneficiar. Se vendeu depois, esta via não se aplica.
Como se calcula a mais valia
A fórmula legal é:
Mais valia = Valor de realização menos (Valor de aquisição × Coeficiente de desvalorização da moeda) menos Despesas dedutíveis
Componentes do cálculo
| Componente | O que é | Nota prática |
|---|---|---|
| Valor de realização | Preço de venda (ou VPT se superior) | A AT considera o valor mais alto entre escritura e VPT |
| Valor de aquisição | Preço de compra (ou VPT à data se superior) | Para heranças, o valor da avaliação à data da partilha |
| Coeficiente de desvalorização | Fator de atualização monetária publicado por portaria | Aplica se quando passaram mais de 24 meses entre compra e venda |
| Despesas dedutíveis | Encargos comprovados com a compra, venda e valorização | Exigem fatura em nome do proprietário |
Despesas dedutíveis que reduzem a mais valia
Na compra: escritura, registo predial, IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição.
Na venda: comissão de mediação imobiliária (com fatura e IVA), certificado energético.
Valorização do imóvel: obras comprovadas com fatura em nome do proprietário, realizadas nos últimos 12 anos antes da venda. Obras de manutenção corrente não são aceites. As faturas devem ter NIF do proprietário e o pagamento deve ser rastreável (transferência ou cartão).
Tributação para residentes e não residentes
| Situação fiscal | Percentagem da mais valia tributada | Taxa aplicável |
|---|---|---|
| Residente em Portugal | 50% da mais valia entra no englobamento | Taxas progressivas de IRS do agregado |
| Não residente | 100% da mais valia | Taxa autónoma de 28% (salvo acordos internacionais) |
Prazos que precisam de ficar “à prova de erro”
| Prazo | Regra | Consequência se falhar |
|---|---|---|
| Residência mínima na HPP vendida | 12 meses antes da venda (desde 2024) | Perde enquadramento como HPP |
| Reinvestimento após venda | Até 36 meses depois da venda | Mais valia tributada no ano em que expira o prazo |
| Reinvestimento antes da venda | Até 24 meses antes da venda | Venda deve concretizar se dentro dos 24 meses |
| Aplicação financeira (+65 anos) | 6 meses após a venda | Perde exclusão e AT cobra imposto |
| Arrendamento com renda moderada | 36 meses de arrendamento nos primeiros 5 anos | Perde enquadramento e isenção |
| Declaração no IRS | No ano em que a venda ocorre (Anexo G ou G1) | Coimas mesmo que não haja imposto a pagar |
O que costuma excluir o direito à isenção
Vender imóvel que não era HPP de facto e tentar enquadrar como se fosse. O domicílio fiscal registado nas Finanças é o primeiro teste que a AT faz.
Reinvestir fora do prazo ou reinvestir num destino não elegível (segunda habitação, imóvel para arrendamento fora do regime de renda moderada).
Declarar tardiamente ou de forma incompleta a intenção de reinvestimento no Quadro 5A do Anexo G.
Não conseguir demonstrar despesas e obras por falta de faturas com NIF. A AT só aceita encargos comprovadamente realizados.
Comprar a nova casa a meias e assumir isenção total. A AT limita a exclusão à quota efetivamente adquirida pelo contribuinte.
Heranças sem cuidado: um imóvel herdado só beneficia da isenção por reinvestimento se for habitação própria e permanente do herdeiro vendedor. Ter sido a casa do falecido não chega.
Custos e despesas que devem entrar na decisão
Uma leitura profissional não olha apenas para a regra de isenção. Olha para o custo total e para a documentação que sustenta o cálculo. Muitas destas despesas são dedutíveis no apuramento da mais valia, reduzindo o ganho tributável.
| Tipo de despesa | Intervalo típico | Dedutível no cálculo da mais valia |
|---|---|---|
| Comissão de mediação imobiliária | 3% a 6% do valor, acrescido de IVA | Sim, na venda (com fatura) |
| Certificado energético | 35 € a 250 € | Sim, na venda |
| Escritura, registos, IMT e IS | 600 € a 1 500 € | Sim, na compra original |
| Obras de valorização (últimos 12 anos) | Variável | Sim, com fatura em nome do proprietário |
| Avaliação bancária | 200 € a 400 € | Não dedutível |
| Apoio técnico e jurídico | 300 € a 2 000 € | Não dedutível (salvo se enquadrável como encargo inerente) |
Curiosidade útil: o que mais prejudica o contribuinte não é apenas pagar imposto. É perder a possibilidade de dedução de encargos e despesas por falta de prova documental, o que aumenta o ganho apurado e reduz margem de defesa.
Perguntas frequentes
Se reinvestir todo o valor da venda, fico 100% isento?
Se reinvestir a totalidade do valor da venda (deduzido da amortização do crédito habitação) numa nova habitação própria e permanente dentro dos prazos legais, a exclusão de tributação é total. Se reinvestir apenas parte, a isenção é proporcional ao valor reinvestido.
Tenho de declarar a venda mesmo que esteja isento?
Sim, sempre. A venda deve ser declarada no Anexo G (imóveis adquiridos a partir de 1989) ou no Anexo G1 (imóveis adquiridos antes de 1989) da declaração de IRS do ano em que a venda ocorreu. A omissão pode originar coimas, mesmo que não haja imposto a pagar.
Posso reinvestir na compra de casa noutro país?
Sim, desde que o imóvel se situe em Portugal, noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (com intercâmbio de informações fiscais), e se destine a habitação própria e permanente.
Quanto tempo tenho de ter vivido na casa para beneficiar da isenção?
A casa vendida deve ter sido habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses antes da venda. Este prazo foi reduzido de 24 para 12 meses em 2024. A comprovação é feita pelo domicílio fiscal e outros documentos.
Se comprei a casa antes de 1989, pago mais valias?
Não. As mais valias de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão excluídas de tributação. A venda deve ser declarada no Anexo G1 da declaração de IRS.
Tenho mais de 65 anos. Posso evitar o imposto sem comprar outra casa?
Sim. Pode aplicar o valor da venda da HPP em produtos financeiros que assegurem prestações regulares, no prazo de 6 meses após a venda. Esta alternativa é cumulativa com o reinvestimento imobiliário. Se resgatar antes do prazo ou quebrar condições, perde o direito à exclusão.
Herdei uma casa. Tenho direito à isenção?
Não automaticamente. Um imóvel herdado só beneficia da isenção por reinvestimento se for habitação própria e permanente do herdeiro vendedor, com pelo menos 12 meses de residência efetiva. Ter sido a casa do falecido não é suficiente.
A medida de amortização de crédito com venda de segunda habitação ainda existe?
Não. A medida extraordinária que permitia isentar mais valias na venda de imóveis que não fossem HPP para amortizar crédito habitação do próprio ou de descendentes terminou a 31 de dezembro de 2024. Desde 2025, esta via já não se aplica.
Como se calcula a mais valia para efeitos de IRS?
A fórmula é: Valor de venda menos (Valor de compra × Coeficiente de desvalorização) menos Despesas dedutíveis. Para residentes, apenas 50 por cento deste valor entra no englobamento do IRS. Para não residentes, 100 por cento é tributado a 28 por cento.
Comprei a nova casa a meias com o meu companheiro. A isenção é total?
Não necessariamente. A AT esclareceu que a exclusão de tributação fica limitada à quota de propriedade do contribuinte. Se comprou a meias (50/50), a isenção aplica se apenas a metade do valor do novo imóvel. Este ponto é frequentemente ignorado e gera surpresas na liquidação de IRS.
A equipa de contabilistas da CRN Contabilidade acompanha empresas e particulares em Portugal na simulação de impacto, validação de prazos e organização documental para isenção de mais valias. Para avançar, o contacto deve ser feito através de um dos canais disponíveis no site da CRN Contabilidade.
