Em 2027, a venda de uma habitação secundária pode beneficiar de exclusão total ou parcial de IRS através de reinvestimento. A possibilidade existe para imóveis destinados a habitação vendidos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Para obter o benefício, o valor relevante da venda tem de ser reinvestido na aquisição de imóvel situado em Portugal e destinado a arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legais. Comprar simplesmente outra casa de férias ou segunda residência para uso próprio não é suficiente.
O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda. Depois da aquisição, há ainda prazos para celebrar o contrato de arrendamento e condições que têm de ser mantidas durante cinco anos.
Venda de segunda habitação em 2027 · há exclusão da mais-valia?
Não → este reinvestimento não beneficia do novo regime.
Sim, pode beneficiar → se cumprir todos os requisitos de renda, prazo e manutenção.
Pode existir exclusão proporcional da mais-valia.
O reinvestimento de uma habitação secundária dá isenção em 2027?
Sim, mas apenas num enquadramento específico.
Desde 2026, o Código do IRS passou a abranger os ganhos obtidos com a venda de outros imóveis destinados a habitação, além da habitação própria e permanente.
Para uma segunda habitação, o benefício depende de o dinheiro ser reinvestido num imóvel situado em Portugal que seja colocado no mercado de arrendamento habitacional dentro dos limites de renda previstos na lei.
Esta é a alteração que torna desatualizada a antiga regra deste artigo de que uma segunda habitação nunca podia beneficiar de reinvestimento.
Que imóveis vendidos podem entrar no novo regime?
A lei refere-se a outros imóveis destinados a habitação.
Isso pode abranger uma casa de férias, uma segunda residência ou outro imóvel habitacional que não tenha sido a habitação própria e permanente do contribuinte.
Um terreno, loja ou outro imóvel sem destino habitacional não passa a beneficiar desta exclusão apenas por o valor da venda ser investido numa casa.
Para o cálculo geral da venda de uma segunda residência, consulte como calcular as mais-valias de uma segunda habitação.
Quais são os requisitos para não pagar a totalidade da mais-valia?
Os requisitos funcionam em conjunto. Falhar uma das condições pode fazer perder o benefício.
Os limites de renda são um requisito central. Consulte a análise da CRN sobre rendas moderadas e benefícios fiscais para senhorios.
Qual é o prazo para reinvestir?
A janela total pode começar antes da própria venda.
pode começar o reinvestimento
ano da mais-valia
limite para reinvestir
Não é necessário esperar pela venda para comprar o imóvel destinado ao arrendamento.
Que valor tem de reinvestir?
Para determinar o montante relevante, parte-se do valor de realização da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido.
Se esse montante for reinvestido integralmente e as restantes condições forem cumpridas, pode existir exclusão total do ganho.
Se o reinvestimento for parcial, a exclusão da mais-valia é também proporcional.
Exemplo simplificado
Venda: €300.000
Empréstimo utilizado na aquisição ainda por amortizar: €80.000
Valor relevante: €220.000
Se apenas parte dos €220.000 for reinvestida: o benefício será proporcional, desde que os restantes requisitos estejam cumpridos.
O valor da mais-valia em si e o valor que tem de ser reinvestido são conceitos diferentes. Esta distinção evita um dos erros mais frequentes neste regime.
Até quando deve arrendar o novo imóvel?
O primeiro contrato de arrendamento elegível deve ser celebrado nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à venda, se esta ocorrer posteriormente.
A lei admite exceção quando exista impedimento justificado, designadamente a necessidade de obras urgentes, durante o período estritamente necessário.
Durante quanto tempo tem de manter o arrendamento?
Nos primeiros cinco anos, o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados.
Primeiros cinco anos
Mínimo exigido: 36 meses de arrendamento dentro dos primeiros 60 meses.
Não têm de ser necessariamente 36 meses consecutivos.
A renda pode ultrapassar o limite depois?
Não durante o período de controlo de cinco anos.
Se a renda mensal ultrapassar o limite máximo previsto no regime, deixa de estar cumprida uma das condições da exclusão.
Por isso, o valor da renda deve ser analisado não apenas no primeiro contrato, mas também nas posteriores atualizações ou novos contratos celebrados nesse período.
Pode vender o imóvel adquirido antes dos cinco anos?
Não sem perder o benefício.
A transmissão onerosa ou gratuita do imóvel durante os primeiros cinco anos faz cessar a condição exigida para o reinvestimento.
A regra abrange, portanto, não apenas a venda, mas também outras formas de transmissão do imóvel.
O que acontece se deixar de cumprir uma condição?
A exclusão pode ser revertida.
A lei define diferentes momentos de tributação conforme a infração: ultrapassar o limite da renda, não cumprir o período mínimo de arrendamento ou alienar o imóvel antes do fim dos cinco anos.
As condições têm de continuar a ser cumpridas durante o período legal. A perda do benefício pode implicar tributação posterior e juros compensatórios.
Comprar outra casa de férias dá isenção?
Não.
Esta nova regra não criou uma isenção geral para trocar uma segunda habitação por outra.
Uma casa comprada para férias, uso familiar ou valorização patrimonial sem arrendamento elegível não satisfaz o requisito.
O elemento decisivo é o destino habitacional para arrendamento nas condições previstas pelo regime.
E amortizar o crédito da minha casa própria?
A medida extraordinária que permitiu utilizar a venda de certos imóveis secundários para amortizar crédito de habitação própria e permanente não se aplica a vendas realizadas em 2027.
Esse regime transitório abrangia transmissões efetuadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Não deve ser confundido com a nova regra de reinvestimento em imóveis destinados a arrendamento.
Se não reinvestir, quanto da mais-valia é tributado?
Para uma pessoa singular residente em Portugal, a regra geral é considerar 50% do saldo positivo da mais-valia imobiliária para efeitos de IRS.
O cálculo do ganho depende do valor de aquisição, correção monetária quando aplicável, despesas elegíveis e valor de realização.
Esse tema já está desenvolvido no guia da CRN sobre cálculo das mais-valias de segunda habitação, evitando repetir aqui a mesma intenção.
Habitação própria e segunda habitação têm agora o mesmo regime?
Não. Existem duas vias distintas.
Pode beneficiar do regime tradicional de reinvestimento numa nova HPP, quando cumpridos os respetivos requisitos.
Pode beneficiar do regime de 2026–2029 quando o reinvestimento é feito em imóvel situado em Portugal destinado ao arrendamento habitacional elegível.
Para o primeiro caso, consulte as regras de reinvestimento da habitação própria e permanente.
Checklist: a venda de 2027 pode beneficiar?
□ A venda ocorre entre 2026 e 2029.
□ O reinvestimento está dentro da janela de 24 meses antes / 36 meses depois.
□ O novo imóvel fica em Portugal.
□ O destino será arrendamento habitacional.
□ A renda respeita o limite legal.
□ O contrato será celebrado no prazo aplicável.
□ O imóvel ficará arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
□ O imóvel não será transmitido durante esses cinco anos.
□ A intenção de reinvestir será indicada no IRS do ano da venda.
Em 2027, uma segunda habitação já não está automaticamente excluída de qualquer benefício por reinvestimento. O que determina a exclusão de IRS é o destino dado ao capital e o cumprimento continuado das condições do novo regime.
Antes da venda, vale a pena calcular separadamente a mais-valia estimada, o valor que precisa de reinvestir e a renda máxima que o novo imóvel poderá suportar. São três números diferentes e todos podem alterar o resultado fiscal.
A CRN Contabilidade · Contabilistas Certificados pode simular a operação antes da escritura, confirmar o montante relevante para reinvestimento e acompanhar a declaração da venda e do reinvestimento no IRS.
