As mais valias de imóveis em 2026 continuam a ser calculadas pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição corrigido, depois de consideradas as despesas legalmente aceites.
Apenas 50% do ganho imobiliário apurado é considerado para IRS e esse montante é englobado às taxas progressivas. Se o imóvel vendido era habitação própria e permanente, o imposto pode ser reduzido ou eliminado através de reinvestimento, desde que sejam cumpridos os prazos, os valores e as condições do artigo 10.º do Código do IRS.
- Venda realizada em 2025: declara se no IRS entregue entre 1 de abril e 30 de junho de 2026.
- Venda realizada em 2026: declara se no IRS de 2027.
- Regra geral: 50% da mais valia imobiliária líquida é considerada para tributação.
- Reinvestimento em habitação própria e permanente: pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda.
- O valor a reinvestir é, em regra, o valor de realização deduzido do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido.
- Não residentes: a antiga tributação automática de 28% sobre a totalidade do ganho deixou de ser a regra.
- Nova regra de 2026: certas vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 podem beneficiar de exclusão por reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
- A intenção de reinvestir deve ser indicada na declaração do ano da venda, mesmo quando o reinvestimento só será concretizado mais tarde.
Para o reinvestimento em habitação própria e permanente, a casa vendida deve ter sido a habitação do contribuinte ou do agregado familiar, comprovada pelo domicílio fiscal, durante os 12 meses anteriores à venda ou, quando a nova aquisição ocorreu antes, à data desse reinvestimento, salvo circunstâncias excecionais previstas na lei. A nova habitação pode localizar se em Portugal ou noutro Estado da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu que assegure intercâmbio de informações fiscais.
Em 2026 existe ainda uma alteração relevante que não deve ser confundida com o IRS entregue em 2026. O Decreto Lei n.º 97/2026 criou um regime temporário de reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional, mas esse benefício aplica se às transmissões efetuadas a partir de 1 de janeiro de 2026. Assim, uma casa vendida em 2025 e declarada no IRS de 2026 não passa a beneficiar desta nova regra apenas porque a declaração é entregue em 2026.
50% do ganho
É a parcela normalmente considerada para IRS depois de apurada a mais valia.
24 meses antes ou 36 depois
É a janela legal para concretizar o reinvestimento.
Englobamento obrigatório
O ganho imobiliário é enquadrado pelas taxas progressivas segundo as regras atuais.
Arrendamento 2026 a 2029
Existe um novo regime temporário para reinvestimento em habitação destinada a arrendamento.
O ano em que entrega o IRS não é o ano que determina a lei aplicável à venda. Uma venda realizada em 2025 é um facto fiscal de 2025, embora seja declarada em 2026. Uma venda realizada em 2026 é declarada em 2027 e pode beneficiar das alterações que entraram em vigor para transmissões efetuadas em 2026.
A CRN Contabilidade é uma empresa de contabilidade. Este conteúdo tem caráter informativo. O cálculo final depende da data e forma de aquisição, do valor considerado para efeitos fiscais, das despesas comprovadas, da residência fiscal, do destino do imóvel e das condições concretas de reinvestimento.
O que mudou nas mais valias de imóveis em 2026?
Em 2026 não foi substituído todo o regime das mais valias imobiliárias. As regras essenciais continuam no Código do IRS, sobretudo nos artigos 10.º e 43.º a 51.º. O que aconteceu foi a entrada em vigor de alterações específicas que se juntaram às regras já existentes.
Determinadas mais valias obtidas na venda de imóveis destinados a habitação podem ser excluídas quando o valor líquido é reinvestido em imóveis em Portugal destinados ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridas todas as condições legais.
O prazo da HPP pode ser suspenso em situações específicas quando um contrato celebrado dentro do prazo não se concretiza por facto não imputável ao contribuinte e existe ação judicial.
A redução do período mínimo de afetação da casa vendida a habitação própria e permanente ocorreu em 2024, mas continua a ser uma das regras centrais em 2026.
A alteração que aproximou a tributação imobiliária dos não residentes das regras aplicáveis aos residentes entrou em vigor antes de 2026 e continua em aplicação.
Qual é a lei das mais valias em 2026?
Não existe uma única “lei das mais valias”. O enquadramento principal encontra se no Código do IRS. O artigo 10.º define quando existe uma mais valia e os regimes de exclusão por reinvestimento. O artigo 43.º determina a parcela do ganho considerada para tributação. Os artigos seguintes regulam o valor de realização, o valor de aquisição, a correção monetária e as despesas que podem reduzir o ganho.
Em 2026, o Decreto Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, alterou o artigo 10.º do Código do IRS e introduziu, entre outras medidas, o novo reinvestimento para arrendamento e a suspensão do prazo da HPP em determinadas situações de incumprimento contratual não imputável ao contribuinte.
Artigo 10.º para o ganho e as exclusões, artigo 43.º para os 50%, artigo 50.º para a correção monetária e artigo 51.º para os encargos e despesas dedutíveis.
Vendeu o imóvel em 2025 ou em 2026? Quando declara?
Esta distinção tornou se particularmente importante depois das alterações de 2026.
A venda é declarada entre 1 de abril e 30 de junho de 2026. As novas regras de reinvestimento para arrendamento introduzidas para transmissões de 2026 não se aplicam a esta venda.
A venda será declarada entre 1 de abril e 30 de junho de 2027. As alterações cuja produção de efeitos começa em 1 de janeiro de 2026 podem ser relevantes.
A venda deve ser declarada mesmo quando existe exclusão total por reinvestimento. O contribuinte indica a operação e, quando aplicável, manifesta a intenção de reinvestir no Anexo G do IRS.
Como se calcula uma mais valia imobiliária?
O ponto de partida não é simplesmente subtrair o preço de compra ao preço de venda. O cálculo deve considerar o valor de realização fiscalmente relevante, o valor de aquisição, o coeficiente de desvalorização monetária quando aplicável e as despesas legalmente aceites.
Fórmula simplificada
Mais valia = valor de realização menos valor de aquisição corrigido menos despesas e encargos dedutíveis
Quando passaram mais de 24 meses entre a aquisição e a venda, o valor de aquisição é atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária publicado para o ano da alienação. Quanto mais antiga for a aquisição, maior pode ser a diferença entre o preço histórico e o valor fiscal corrigido.
Para uma estimativa inicial, pode utilizar a calculadora de mais valias de imóveis da CRN Contabilidade, mas a simulação final deve incluir o enquadramento específico do imóvel e do contribuinte.
Que valor de venda conta para o IRS?
O valor indicado na escritura não é sempre o único valor relevante. Para imóveis, o Código do IRS articula o valor de realização com o valor considerado para efeitos de IMT. Quando o valor fiscal relevante é superior à contraprestação declarada, esse valor pode prevalecer no cálculo, sem prejuízo dos mecanismos legais para provar um preço efetivo inferior quando estejam reunidas as condições.
Antes de calcular a mais valia, confirme o valor de realização. Utilizar automaticamente o preço da escritura sem verificar os valores fiscais associados ao imóvel pode produzir um resultado incorreto.
Que despesas reduzem as mais valias?
O artigo 51.º permite acrescentar ao valor de aquisição os encargos comprovadamente realizados com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efetivamente suportadas inerentes à aquisição e à venda.
- IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição.
- Escritura, registos e atos necessários à compra.
- Comissão de mediação imobiliária inerente à venda.
- Obras e encargos de valorização realizados nos últimos 12 anos.
- Outras despesas necessárias e diretamente ligadas à aquisição ou alienação, quando documentalmente comprovadas.
- Juros do crédito utilizado para comprar a casa.
- Despesas sem fatura ou outro documento válido.
- Obras em nome de terceiros sem ligação documental ao proprietário.
- Custos de manutenção sem demonstração de valorização.
- Obras realizadas fora do período legal de 12 anos.
O objetivo não é reunir todas as despesas que o proprietário teve com a casa. É provar encargos que a lei permite incorporar no cálculo. Faturas, contratos, recibos e comprovativos bancários devem ser guardados de forma coerente com o imóvel e com a titularidade declarada.
Reinvestimento das mais valias em habitação própria e permanente: como funciona?
O reinvestimento em HPP continua a ser o principal mecanismo de exclusão das mais valias de uma casa de habitação própria e permanente. O benefício não incide sobre qualquer venda de imóvel. A casa alienada deve cumprir os requisitos de HPP e o valor líquido de realização deve ser aplicado num destino autorizado pela lei.
- O imóvel vendido deve ter sido HPP do contribuinte ou do agregado durante os 12 meses exigidos, salvo exceções legais.
- O valor de realização líquido do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido deve ser reinvestido.
- O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda.
- Pode ser adquirida outra habitação, terreno para construção, ou podem ser realizadas construção, ampliação ou melhoria de outro imóvel destinado a HPP.
- A nova HPP pode situar se em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu com intercâmbio de informações.
- Na aquisição de outra casa, esta deve ser afetada a HPP no prazo legal após o reinvestimento.
- A intenção de reinvestir, total ou parcialmente, deve ser indicada no IRS do ano da venda.
Para aprofundar apenas esta situação, consulte o guia sobre reinvestimento em habitação própria e permanente.
Quanto tenho de reinvestir para não pagar imposto?
O valor relevante não é a própria mais valia. Para obter a exclusão total, deve ser reinvestido o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo que tenha sido contraído para a aquisição do imóvel vendido.
Exemplo: vende a HPP por 400.000 €.
Capital do empréstimo de aquisição ainda em dívida: 100.000 €.
Valor de realização que deve ser reinvestido para uma exclusão total: 300.000 €.
Utilizar apenas o lucro obtido com a venda é um dos erros que mais frequentemente reduz a isenção. Uma mais valia de 80.000 € não significa que seja suficiente reinvestir 80.000 €.
O que acontece se reinvestir apenas parte do valor?
O reinvestimento parcial não elimina o benefício. A exclusão é proporcional à parte do valor de realização líquido que foi efetivamente reinvestida.
Percentagem reinvestida = valor reinvestido dividido pelo valor de realização líquido exigido. Essa percentagem determina a parte da mais valia que fica excluída.
Valor a reinvestir para exclusão total: 300.000 €.
Valor efetivamente reinvestido: 225.000 €.
Percentagem reinvestida: 75%.
Mais valia apurada: 120.000 €.
Mais valia excluída: 90.000 €.
Mais valia restante: 30.000 €.
Na regra geral dos 50%, entram 15.000 € no rendimento sujeito a englobamento.
Posso comprar a nova casa antes de vender a antiga?
Sim. A lei permite que o reinvestimento tenha ocorrido até 24 meses antes da venda. Isto é especialmente relevante para quem compra primeiro a nova habitação e só depois consegue vender a anterior.
Quando o reinvestimento antecede a venda, também deve ser verificada a condição relativa à HPP da casa alienada, porque o período de 12 meses pode ser aferido por referência à data do reinvestimento quando esta é anterior à transmissão.
Quanto tempo tenho depois da venda para reinvestir?
O prazo normal termina 36 meses após a data da realização. A intenção deve ser declarada no IRS do ano da venda e os investimentos efetuados devem ser indicados nessa declaração e nas declarações dos três anos seguintes.
Declarar a intenção não prolonga o prazo. O contribuinte deve acompanhar a data exata da escritura e garantir que o investimento elegível fica concretizado dentro da janela legal.
O que acontece se um contrato promessa falhar e ultrapassar os 36 meses?
Esta é uma das novidades relevantes de 2026. O Código do IRS passou a prever a suspensão do prazo quando o reinvestimento em HPP não se concretiza por facto superveniente não imputável ao contribuinte, mas apenas se forem cumpridas condições exigentes.
- O contribuinte deve ter celebrado, dentro do prazo, contrato de compra e venda, contrato promessa ou contrato de empreitada para a nova HPP.
- O incumprimento tem de resultar de facto superveniente não imputável ao contribuinte.
- O incumprimento deve ser objeto de ação judicial.
- A situação deve ser comunicada à Autoridade Tributária na declaração relativa ao ano em que termina o prazo normal de 36 meses.
A suspensão decorre durante a instância judicial. Se existir decisão favorável, o contribuinte dispõe, em regra, de 12 meses após o trânsito em julgado para concretizar o reinvestimento. Não se trata de uma extensão automática para qualquer atraso de obra ou de escritura.
Nova lei de 2026: como funciona o reinvestimento em imóveis para arrendamento?
Para transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, o artigo 10.º passou a permitir uma exclusão de tributação quando o valor líquido da venda de uma HPP ou de outros imóveis destinados a habitação é reinvestido na aquisição de imóveis situados em Portugal para arrendamento habitacional.
Este benefício é mais exigente do que simplesmente comprar uma casa e colocá la no mercado de arrendamento.
- A venda tem de ocorrer entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
- O valor líquido deve ser reinvestido na aquisição de outro imóvel situado em Portugal.
- O imóvel adquirido deve destinar se a arrendamento habitacional.
- O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda.
- A intenção de reinvestir deve ser indicada no IRS do ano da alienação.
- O contrato de arrendamento deve, em regra, ser celebrado nos seis meses contados do reinvestimento ou da realização, quando esta seja posterior.
- O imóvel deve permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
- A renda mensal deve respeitar o limite legal durante os primeiros cinco anos.
- O imóvel não pode ser vendido nem transmitido gratuitamente dentro do período de cinco anos previsto na lei.
Qual é o limite da renda em 2026?
O Decreto Lei n.º 97/2026 define como renda mensal moderada o valor que não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. Com a retribuição mínima mensal de 920 €, o limite base corresponde a 2.300 € mensais.
A própria lei permite que os limites sejam atualizados por portaria. Por isso, quem concretizar o investimento ou celebrar o contrato deve confirmar o limite em vigor nessa data, em vez de utilizar automaticamente o valor inicial de 2.300 €.
Posso reinvestir parte em HPP e parte num imóvel para arrendamento?
Sim. A Autoridade Tributária já esclareceu, em informação vinculativa publicada em 2026, que os dois regimes podem ser utilizados cumulativamente. O valor de realização pode ser repartido entre uma nova HPP e um imóvel destinado a arrendamento habitacional.
Cada parcela do reinvestimento tem de cumprir autonomamente os requisitos do respetivo regime. A exclusão é proporcional ao montante efetivamente afeto a cada modalidade.
Como são tributadas as mais valias de não residentes em 2026?
Um não residente que vende um imóvel situado em Portugal já não deve calcular o imposto assumindo uma taxa fixa de 28% sobre a totalidade da mais valia. No regime atual, em regra, 50% do saldo positivo da mais valia imobiliária é considerado e esse rendimento é obrigatoriamente englobado para aplicação das taxas progressivas do IRS.
Para determinar a taxa aplicável, são considerados os rendimentos obtidos fora de Portugal nas condições previstas para os residentes. Isto não significa que Portugal passe automaticamente a tributar esses rendimentos estrangeiros. Eles são relevantes para determinar a taxa que incide sobre o rendimento sujeito a imposto em Portugal.
Em regra, apenas 50% do ganho imobiliário líquido é considerado para o englobamento.
São relevantes para determinar a taxa progressiva aplicável ao rendimento tributável em Portugal.
Por esta razão, dois não residentes com a mesma mais valia portuguesa podem ter resultados diferentes se os restantes rendimentos forem muito distintos. O regime também torna especialmente importante declarar corretamente os rendimentos estrangeiros pedidos para determinação da taxa.
Não existe uma opção geral entre “28%” e “regime de residente” para esta mais valia imobiliária. O imóvel situado em Portugal segue atualmente as regras de englobamento previstas para este tipo de ganho.
Exemplo de cálculo das mais valias em 2026
Considere uma casa adquirida em 2005 por 150.000 € e vendida em 2025 por 350.000 €. Para uma venda em 2025, o coeficiente aplicável a uma aquisição de 2005 é 1,40.
350.000 €
150.000 €
210.000 €
20.000 €
7.500 €
112.500 €
Na regra geral dos 50%, 56.250 € são considerados para englobamento antes de avaliar eventual reinvestimento ou outra exclusão.
Os 56.250 € não correspondem ao imposto a pagar. São a parcela do ganho que entra no cálculo do IRS. O imposto depende dos restantes rendimentos, deduções, situação pessoal e taxa progressiva efetivamente aplicável.
Vendi um imóvel herdado: que valor de aquisição devo utilizar?
Nos bens recebidos por herança, o valor de aquisição não corresponde ao preço que o falecido pagou pelo imóvel nem deve ser substituído por uma avaliação de mercado escolhida pelo herdeiro.
O Código do IRS manda considerar o valor que foi utilizado para a liquidação do Imposto do Selo ou o valor que serviria de base a esse imposto caso fosse devido. Em muitas situações imobiliárias, este valor está relacionado com o valor patrimonial tributário relevante para a transmissão, mas o critério correto é sempre o valor fiscal da aquisição gratuita.
Quando existem vários herdeiros, cada um declara a parcela correspondente ao direito que efetivamente aliena. Veja a análise específica sobre mais valias de imóveis herdados.
Imóveis adquiridos antes de 1989 pagam mais valias?
Em regra, os ganhos relativos a imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS podem beneficiar do regime transitório de não sujeição, desde que o tipo de bem e a operação estejam abrangidos por essa regra.
A venda não deve simplesmente ser omitida. Quando o regime transitório é aplicável, a operação é normalmente declarada no Anexo G1. Terrenos, direitos adquiridos em momentos diferentes e alterações posteriores da titularidade exigem análise própria antes de concluir que toda a mais valia está excluída.
Quem tem 65 anos ou está reformado pode reinvestir sem comprar outra casa?
Existe um regime específico para a venda de HPP quando o contribuinte, o cônjuge ou unido de facto se encontra reformado ou tem pelo menos 65 anos na data da transmissão.
O valor de realização líquido pode, dentro de seis meses, ser aplicado num contrato de seguro financeiro do ramo vida, numa adesão individual a fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num Produto Individual de Poupança Pan Europeu, desde que sejam cumpridas as restantes condições do artigo 10.º.
Não deve ser indicado genericamente qualquer PPR como elegível. O produto utilizado tem de corresponder a uma das modalidades expressamente previstas na lei e, nos seguros e fundos de pensões, respeitar as condições de prestação periódica exigidas.
Como declarar o reinvestimento no Anexo G?
A declaração da intenção é uma condição do benefício. No IRS relativo ao ano da venda, o contribuinte deve indicar que pretende reinvestir e qual o montante previsto. Depois, deve declarar os investimentos efetivamente realizados na declaração desse ano e nas declarações dos três anos seguintes.
- Data e valor da aquisição do imóvel vendido.
- Data e valor da venda.
- Despesas e encargos dedutíveis.
- Capital do empréstimo de aquisição amortizado com a venda.
- Valor que pretende reinvestir.
- Valor já reinvestido antes da venda.
- Identificação do imóvel utilizado no reinvestimento.
- Domicílio fiscal e restantes provas da HPP.
Um erro na intenção ou nos montantes pode alterar significativamente a liquidação. O preenchimento deve ser conciliado com escrituras, empréstimos e comprovativos de pagamento e não apenas com os valores pré preenchidos no Portal das Finanças.
Quais os erros que mais aumentam o imposto sobre as mais valias?
- Confundir o ano da venda com o ano em que a declaração é entregue.
- Aplicar uma regra nova de 2026 a uma venda ocorrida em 2025.
- Calcular o reinvestimento apenas pela mais valia e não pelo valor líquido de realização.
- Não declarar a intenção de reinvestir no ano da venda.
- Ignorar o requisito de HPP e o domicílio fiscal.
- Utilizar despesas sem suporte ou fora do prazo legal.
- Usar o preço histórico do falecido como valor de aquisição de um imóvel herdado.
- Assumir que um não residente continua a pagar sempre 28%.
- Tratar qualquer PPR como produto elegível no regime dos 65 anos.
- Utilizar o novo reinvestimento para arrendamento sem respeitar renda, prazo de contrato e permanência do imóvel.
- Não guardar as provas necessárias até uma eventual validação da Autoridade Tributária.
Perguntas frequentes sobre mais valias em 2026
Quem vendeu casa em 2025 beneficia da nova lei de 2026 para arrendamento?
Não por esse motivo. O novo regime aplica se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Uma venda de 2025 é declarada em 2026, mas continua a ser uma transmissão realizada em 2025.
Quantos meses tenho para reinvestir as mais valias da HPP?
O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à data da venda, desde que as restantes condições sejam cumpridas.
Tenho de reinvestir a mais valia ou o dinheiro da venda?
Para uma exclusão total em HPP, o valor relevante é o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido. Não é apenas o valor do lucro.
Posso reinvestir apenas uma parte?
Sim. A exclusão da mais valia é proporcional à percentagem do valor líquido de realização que foi reinvestida.
Um não residente paga 28% sobre a venda de um imóvel?
Não como regra atual. Em geral, 50% da mais valia imobiliária é considerada e o rendimento é englobado às taxas progressivas. Os rendimentos mundiais são considerados para determinação da taxa.
Uma segunda habitação pode beneficiar de reinvestimento em 2026?
Pode existir exclusão no novo regime temporário quando se trata de outro imóvel destinado a habitação e o valor líquido é reinvestido num imóvel em Portugal destinado ao arrendamento habitacional, cumprindo as condições introduzidas em 2026.
Posso reinvestir em HPP e em arrendamento ao mesmo tempo?
Sim. A Autoridade Tributária já admitiu a utilização cumulativa das duas modalidades, com exclusão proporcional e cumprimento autónomo das condições de cada uma.
O que acontece se a nova casa não ficar pronta dentro dos 36 meses?
Um atraso normal não cria automaticamente mais prazo. Desde 2026 existe uma suspensão em situações específicas de incumprimento de contrato por facto superveniente não imputável ao contribuinte, desde que exista ação judicial e sejam cumpridas as formalidades previstas.
As obras realizadas há mais de 12 anos podem reduzir a mais valia?
Os encargos de valorização previstos no artigo 51.º são considerados quando foram comprovadamente realizados nos últimos 12 anos. Despesas mais antigas não entram por esta regra.
Preciso declarar uma venda se a mais valia ficar totalmente excluída?
Sim. A venda e o reinvestimento devem ser declarados nos anexos aplicáveis. A exclusão de tributação não equivale a dispensa de declarar a operação.
Em 2026, o cálculo correto começa pela data da venda. Depois devem ser apurados o valor fiscal de realização, o valor de aquisição corrigido e as despesas aceites. Só então se avalia se 50% do ganho será englobado ou se existe uma exclusão por HPP, pelo novo reinvestimento em arrendamento, pelo regime aplicável a maiores de 65 anos ou por outra regra específica.
Vendeu um imóvel ou está a preparar uma venda em 2026?
A CRN Contabilidade analisa o histórico de aquisição, calcula a mais valia, confirma as despesas aceites, simula o imposto, valida as condições de reinvestimento e prepara a declaração de IRS de acordo com a situação concreta do contribuinte.
