Mais-valias na venda de imóveis: O que mudou e como declarar em 2026

Quando vende um imóvel em Portugal por mais do que pagou, o lucro dessa operação chama-se mais-valia e é tributado em sede de IRS. Para quem vive no país, só metade desse ganho conta para o imposto: esse valor junta-se aos restantes rendimentos do ano e é tributado pela taxa do seu escalão.

A boa notícia é que há formas legais de reduzir, e em muitos casos eliminar, o imposto a pagar, sobretudo quando a casa vendida era a sua habitação própria e permanente. A venda declara-se no Anexo G, e quem vendeu em 2025 faz essa declaração em 2026, entre 1 de abril e 30 de junho.

O problema é que as regras foram mudando nos últimos anos e continuam a apanhar muita gente desprevenida. Quem não acompanha estas alterações arrisca-se a pagar imposto a mais, a perder uma isenção a que tinha direito, ou a receber uma notificação para justificar valores.

Antes de avançar com a venda, vale sempre a pena fazer as contas. Se quiser saber com antecedência quanto vai pagar, ou confirmar se tem direito a isenção, fale connosco através dos canais de contacto disponíveis no site.

Quanto se paga de imposto sobre a mais-valia?

Não existe uma taxa única e fechada. Para residentes, considera-se apenas 50% da mais-valia apurada, e é esse montante que entra no englobamento com os outros rendimentos do agregado. A partir daí, aplica-se a taxa progressiva do IRS correspondente ao escalão em que ficar. Por isso é que duas pessoas com exatamente a mesma mais-valia podem acabar a pagar valores muito diferentes: tudo depende do rendimento total de cada uma nesse ano.

A fórmula que está por trás do cálculo é simples de enunciar:

Mais-valia = valor de venda menos o valor de aquisição atualizado, menos as despesas dedutíveis.

O valor de aquisição não entra pelo preço que pagou na altura. Atualiza-se através de um coeficiente que reflete a inflação acumulada, o que beneficia sobretudo quem detém o imóvel há muitos anos.

Como ficar isento ao reinvestir na habitação própria e permanente?

Esta é a isenção mais usada e também a mais pesquisada. Se vendeu a casa onde vivia e aplica o dinheiro na compra de outra para o mesmo fim, pode ficar livre de imposto sobre o ganho. Para isso, é preciso reunir um conjunto de condições.

O imóvel vendido tem de ter sido a sua habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses antes da venda. Este prazo era de 24 meses e foi reduzido para metade em 2024, o que abriu a porta da isenção a mais contribuintes.

O que se reinveste não é o lucro nem necessariamente o valor total da venda, mas sim o valor de realização deduzido do crédito à habitação que ainda esteja por pagar. E há uma margem de tempo confortável: o reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda, em Portugal ou noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.

Um ponto que costuma surpreender quem vende: se reinvestir só uma parte, não perde tudo. A isenção é proporcional, ou seja, a fração reinvestida fica de fora da tributação e apenas a parte restante é tributada. Há ainda um detalhe que faz perder o benefício a quem o desconhece. A intenção de reinvestir tem de ficar declarada logo no Anexo G do ano da venda. Quem se esquece de o assinalar pode reinvestir tudo a tempo e mesmo assim perder o direito à isenção.

O que mudou nas mais-valias em 2026?

Convém desfazer um mito que circula muito: não houve uma única lei nova a mudar tudo de uma só vez. As alterações foram acontecendo de forma faseada, e o quadro que importa conhecer em 2026 é este:

A novidade mais relevante para 2026 vem do pacote de medidas para a habitação. Até agora, quem vendia uma segunda casa, uma casa de férias ou um imóvel herdado pagava quase sempre imposto, porque a isenção por reinvestimento só servia a habitação própria e permanente.

Passa a ser possível afastar a tributação quando o valor da venda é reinvestido na compra de imóveis destinados ao arrendamento habitacional com rendas moderadas, desde que o imóvel se mantenha arrendado durante o período mínimo exigido. Como os limites e condições desta medida têm pormenores que importa confirmar caso a caso, vale a pena analisar a situação connosco antes de decidir.

Que despesas posso deduzir?

Só entram no cálculo as despesas que conseguir comprovar, e a exigência documental é hoje maior do que era. Funciona da seguinte forma:

Há dois cuidados que fazem toda a diferença na prática. Primeiro, só contam as obras realizadas nos últimos 12 anos antes da venda. Segundo, todas as faturas têm de estar emitidas com o seu número de contribuinte. Faturas em nome de terceiros, ou despesas sem documento, simplesmente não são aceites, e a falta de coerência entre o que declara e o que comprova é dos motivos mais frequentes para uma notificação.

Como se calcula a mais-valia na prática?

Vejamos um exemplo concreto. Imagine uma casa comprada em 2005 por 150 mil euros e vendida em 2025 por 350 mil. Como passaram mais de duas décadas, o valor de compra é atualizado pelo coeficiente do respetivo ano, que é de 1,40.

Repare que o imposto não fica decidido aqui. Esses 56.250 euros somam-se aos restantes rendimentos do agregado e são tributados à taxa do escalão correspondente, que pode ir desde valores moderados até quase metade do montante em escalões mais altos. É exatamente por isso que vale a pena planear o ano da venda.

Vendi um imóvel herdado. Que valor de aquisição usar?

É aqui que muitos contribuintes se enganam, com prejuízo próprio. No caso de um imóvel recebido por herança ou doação, o valor de aquisição não é o preço que o falecido pagou nem uma avaliação de mercado. É o valor patrimonial tributário considerado à data da transmissão, o mesmo que serviu de base ao Imposto do Selo.

A data de aquisição é a data do óbito, no caso da herança, e a partilha que vier depois não altera essa data. Quando vende apenas a sua quota de um imóvel herdado, o valor de aquisição considerado é proporcional à percentagem que lhe pertence. Usar um valor errado neste ponto inflaciona a mais-valia e leva a pagar imposto a mais sem necessidade.

Vivo no estrangeiro. Como sou tributado?

Quem reside fora de Portugal e vende cá um imóvel deixou de estar, em regra, preso à antiga taxa fixa de 28% sobre a totalidade do ganho. O regime aproximou-se do dos residentes: considera-se metade da mais-valia e essa parte é englobada e tributada às taxas progressivas, o que obriga a declarar também os rendimentos obtidos no estrangeiro para determinar a taxa aplicável.

Na prática, isto nem sempre significa pagar menos. Para rendimentos globais elevados, a antiga taxa de 28% podia até sair mais barata do que metade do ganho tributado a um escalão alto. Há ainda a possibilidade de recorrer a uma convenção para evitar a dupla tributação, consoante o país onde reside. São casos em que uma simulação personalizada compensa quase sempre.

Há isenções para imóveis antigos ou para reformados?

Sim, e são duas situações muitas vezes esquecidas. Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 estão fora da tributação das mais-valias, e nesse caso a venda declara-se no Anexo G1 e não no Anexo G. Não há imposto a pagar, mas a venda continua a ter de ser declarada.

A segunda diz respeito a quem tem 65 anos ou mais, ou está reformado. Em vez de comprar nova casa, pode aplicar o valor da venda da sua habitação própria e permanente num produto financeiro elegível, como um PPR, um seguro do ramo vida ou um fundo de pensões, no prazo de seis meses, e beneficiar da exclusão de tributação. É uma via que costuma passar despercebida e que pode poupar bastante.

Quais os erros mais comuns na declaração?

Pela experiência que temos com declarações de mais-valias todos os meses, os tropeções repetem-se. Há quem declare a intenção de reinvestir mas se esqueça de a assinalar no campo certo do Anexo G, perdendo a isenção. Há quem use o valor de mercado num imóvel herdado em vez do valor patrimonial tributário à data do óbito. Há quem apresente obras sem fatura, fora do prazo dos 12 anos, ou em nome de outra pessoa. Há ainda quem coloque um imóvel anterior a 1989 no Anexo G quando deveria ir no G1, e quem assuma que um não residente paga sempre 28%, quando hoje o regime é outro.

O denominador comum é quase sempre a falta de preparação atempada. A declaração não valida deduções por si, não aplica o coeficiente automaticamente nem sugere as isenções a que pode ter direito.

Como a CRN Contabilidade o pode ajudar

Declarar mal uma venda de imóvel sai caro, seja por perda de isenções, por imposto pago em excesso ou por coimas. O nosso trabalho começa antes da declaração: analisamos o histórico do imóvel, fazemos o cálculo e a simulação fiscal, verificamos a elegibilidade às isenções, preparamos a declaração de IRS com toda a documentação de suporte e acompanhamos o cliente caso surja uma notificação.

Se vendeu ou está a pensar vender, e quer ter a certeza de que vai declarar corretamente e pagar apenas o que é devido, fale connosco. Agende o seu atendimento através do site e tratamos do resto com a segurança que um tema destes exige.