Em Portugal, o imposto sobre mais-valias imobiliárias é pago por quem vende um imóvel com lucro, isto é, por um valor superior ao de aquisição.
A tributação aplica-se tanto a pessoas singulares (no IRS) como a empresas (no IRC), e também abrange não residentes que vendem imóveis localizados em território português.
O cálculo é feito subtraindo ao valor de venda o valor de compra atualizado e as despesas dedutíveis comprovadas, como escrituras, IMT, obras ou comissões de mediação. Em seguida, o lucro obtido — a mais-valia — é sujeito a imposto, podendo variar consoante o regime fiscal do vendedor e o tipo de imóvel.
Para pessoas residentes, apenas 50% do ganho líquido é tributado em IRS, enquanto não residentes pagam imposto sobre 100% da mais-valia, à taxa fixa de 28%. Já as empresas são tributadas pela totalidade do ganho no âmbito do IRC.
Há ainda situações de isenção total, como imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989, ou reinvestimento do valor da venda numa nova habitação própria e permanente, desde que cumpridos os prazos e condições legais.
Quem paga imposto sobre mais-valias de imóveis?
| Tipo de contribuinte | Imposto aplicado | Percentagem tributável | Observações |
|---|---|---|---|
| Pessoa singular residente | IRS | 50% do lucro | Declarado no Anexo G do IRS |
| Pessoa singular não residente | IRS (taxa autónoma) | 100% do lucro | Taxa fixa de 28% |
| Pessoa coletiva (empresa) | IRC | 100% do lucro | Integrado no lucro tributável |
| Proprietário de imóvel anterior a 1989 | — | Isento | Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 |
| Vendedor que reinveste em nova habitação própria e permanente | IRS | Isento (total ou parcial) | Reinvestimento em 36 meses |
Como calcular as mais-valias de imóveis?
O cálculo segue uma fórmula simples:
Mais-valia = Valor de venda - (Valor de aquisição × coeficiente de desvalorização) - Despesas dedutíveis
1. Valor de venda
É o montante declarado na escritura.
Se o valor de venda for inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT), é o VPT que prevalece para efeitos fiscais.
2. Valor de aquisição ajustado
Corresponde ao preço pago na compra, corrigido por coeficiente de desvalorização da moeda, publicado anualmente pelo Governo.
3. Despesas dedutíveis
São todos os custos que comprovadamente contribuíram para a valorização ou manutenção do imóvel.
| Tipo de despesa | Dedutível? | Observações |
|---|---|---|
| IMT e Imposto do Selo pagos na compra | Sim | Devem constar nas faturas ou escritura |
| Obras de valorização (com fatura) | Sim | Realizadas nos últimos 12 anos |
| Comissão de mediação imobiliária | Sim | Inclui serviços de agência |
| Escrituras e registos | Sim | Compra e venda |
| Certificado energético | Sim | Obrigatório na venda |
| Despesas com advogado ou solicitador | Sim | Se relacionadas com o processo de transmissão |
Como reduzir ou evitar o imposto sobre mais-valias
Existem três mecanismos legais que podem reduzir ou eliminar o pagamento de mais-valias:
1. Reinvestimento em habitação própria e permanente
Se reinvestir a totalidade ou parte do valor da venda na compra de outra habitação própria e permanente (em Portugal ou na UE), pode obter isenção total ou parcial.
O reinvestimento deve ser feito:
- Nos 36 meses após a venda, ou
- Nos 24 meses anteriores, se a compra do novo imóvel já tiver ocorrido antes da venda.
2. Imóveis adquiridos antes de 1989
Todos os imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos de imposto sobre mais-valias, independentemente do lucro obtido.
3. Planeamento fiscal e dedução máxima de despesas
Organizar faturas, contratos e comprovativos de despesas é essencial para diminuir o lucro tributável.
Despesas comprovadas e devidamente registadas podem reduzir significativamente o imposto a pagar.
Pontos Importantes
- Herdeiros e partilhas: a mais-valia é calculada com base no valor declarado na herança (escritura de partilhas ou VPT).
- Venda de terrenos rústicos: segue as mesmas regras, mas sem possibilidade de isenção por reinvestimento.
- Venda de imóvel por casal: o lucro é dividido proporcionalmente e declarado por ambos.
- Imóveis afetos à atividade empresarial: seguem as regras do IRC, sem redução de 50%.
- Não residentes fora da UE: podem ser sujeitos a retenção na fonte e não beneficiar de deduções automáticas.
Na CRN Contabilidade, acompanhamos diariamente contribuintes e empresas que enfrentam dúvidas sobre o cálculo, a dedução de despesas e a melhor forma de reduzir legalmente o imposto.
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FAQ: Perguntas Frequentes
Quem paga imposto sobre mais-valias?
Todos os que vendem imóveis com lucro, sejam residentes, não residentes ou empresas.
Como é calculado o imposto?
Pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição atualizado, deduzidas as despesas elegíveis.
Qual a taxa aplicada aos residentes?
Apenas 50% da mais-valia é tributada em IRS, à taxa progressiva.
Qual a taxa aplicada aos não residentes?
Pagam 28% sobre 100% da mais-valia, podendo optar por tributação às taxas gerais do IRS.
Posso estar isento?
Sim, se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1989 ou se reinvestir o valor em nova habitação própria e permanente.
Onde declarar as mais-valias?
No Anexo G ou G1 da declaração Modelo 3 de IRS, conforme o tipo de imóvel e a origem do rendimento.
Quando a venda de um imóvel gera mais-valias tributáveis?
Sempre que o valor de venda for superior ao valor de aquisição corrigido, deduzidas as despesas relacionadas.
A mais-valia é calculada sobre o imóvel inteiro ou só sobre a parte do vendedor?
A mais-valia é apurada apenas sobre a parte do imóvel que pertence a quem o vende, conforme o registo de titularidade.
A venda de um imóvel em co-propriedade obriga cada titular a declarar?
Sim. Cada co-proprietário deve declarar a sua parte proporcional da mais-valia na declaração de IRS.
Se o imóvel estiver em nome de um cônjuge, o outro precisa declarar?
Depende do regime de bens do casamento e da forma de aquisição do imóvel. Pode haver obrigação conjunta ou separada.
O imóvel comprado com crédito habitação tem tratamento diferente?
Não. O financiamento não interfere no cálculo da mais-valia. Considera-se o valor de aquisição total, mesmo que financiado.
É possível vender um imóvel com perda e ainda assim pagar imposto?
Não. Só há tributação quando há mais-valia, ou seja, lucro real sobre o valor investido.
O que acontece se o valor declarado for inferior ao valor real da venda?
A Autoridade Tributária pode corrigir com base no valor patrimonial ou em elementos externos, como escrituras ou avaliações.
A mais-valia é paga no momento da venda?
Não. É declarada no IRS do ano seguinte à venda e liquidada conforme a nota de liquidação da AT.
Como saber se a venda de um imóvel gera obrigação fiscal?
É necessário simular o cálculo da mais-valia, considerando valor de venda, valor de compra corrigido e despesas dedutíveis.
A venda de imóvel doado também gera mais-valias?
Sim. O valor de aquisição a considerar é o da doação ou o VPT na data da doação, conforme o caso.
Quais os prazos para reinvestir e obter isenção?
Até 36 meses após a venda ou até 24 meses antes, se a nova habitação tiver sido adquirida previamente.
Se reinvestir apenas parte do valor, há isenção parcial?
Sim. A isenção será proporcional ao valor reinvestido face ao total da venda.
É possível reinvestir em imóvel no estrangeiro?
Sim. Desde que o novo imóvel seja para habitação própria e permanente e se situe na União Europeia ou Espaço Económico Europeu.
Como provar que o imóvel vendido era habitação própria?
Com base em morada fiscal, recibos de serviços públicos, contratos de telecomunicações e registo como domicílio fiscal.
O imóvel arrendado pode beneficiar de isenção?
Não. Apenas imóveis afetos a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado.
É necessário comunicar previamente a intenção de reinvestir?
Não. A declaração da intenção de reinvestimento é feita no IRS, no ano da venda.
A Autoridade Tributária exige comprovativos das despesas?
Sim. Em caso de inspeção, podem ser exigidos recibos, faturas ou documentos que justifiquem os valores declarados.
O imóvel comprado em permuta está sujeito a mais-valias?
Sim. A diferença entre os valores declarados nas permutas pode originar tributação por mais-valias.
Qual a consequência de não declarar a mais-valia?
Multas, juros de mora e eventual liquidação oficiosa por parte da Autoridade Tributária.
A venda de terrenos também gera mais-valias?
Sim. Aplica-se o mesmo princípio de lucro sobre a venda, com exclusão da isenção por reinvestimento.
Há dedução para obras feitas sem fatura?
Não. Apenas despesas devidamente documentadas e com número de contribuinte do proprietário são aceites.
Posso deduzir os juros do crédito habitação?
Não. Os juros pagos ao banco não são dedutíveis no cálculo da mais-valia.
Obras de manutenção podem ser deduzidas?
Só se forem consideradas obras de valorização. Reparações correntes não são aceites como dedutíveis.
Posso atualizar o valor de aquisição com base em inflação?
Sim. Através do coeficiente de desvalorização da moeda publicado anualmente em portaria oficial.
Existe mais-valia na venda de imóvel herdado?
Sim. A diferença entre o valor da venda e o valor patrimonial na data da herança pode ser tributada.
A venda de casa no estrangeiro por residente em Portugal é tributada?
Sim. Residentes fiscais em Portugal são tributados sobre rendimentos mundiais, incluindo mais-valias obtidas fora do país.
Não residentes podem deduzir despesas no cálculo?
Sim. Desde que apresentem declaração e comprovem as despesas com documentos válidos.
Existe retenção na fonte para não residentes?
Não há retenção automática, mas a AT pode exigir pagamento após entrega da declaração de IRS ou por via de representante fiscal.
É possível pagar o imposto em prestações?
Sim, mediante requerimento à AT e cumprimento dos critérios de viabilidade financeira.
A CRN Contabilidade trata de cálculo e declaração de mais-valias?
Sim. Realizamos o apuramento técnico, avaliamos isenções aplicáveis e submetemos corretamente a declaração à Autoridade Tributária.
