Anexo G na venda de imóvel: como preencher e pagar menos IRS (2026)

Para preencher o Anexo G na declaração de IRS após a venda de um imóvel, tem de declarar a mais-valia obtida, indicando o imóvel, as datas e os valores de aquisição e de venda, as despesas dedutíveis e aplicando o coeficiente de desvalorização da moeda referente ao ano em que comprou. O preenchimento é obrigatório sempre que existe uma transmissão onerosa a declarar, mesmo quando o resultado é uma menos-valia.

Se vendeu um imóvel em 2025, terá de o declarar no Anexo G na declaração de IRS a entregar em 2026, entre 1 de abril e 30 de junho. A atenção redobra quando o imóvel não era a sua habitação própria e permanente ou quando não reinvestiu o valor da venda noutra habitação para o mesmo fim.

Veja como preencher corretamente:

1. Identifique o imóvel: indique a freguesia, o artigo matricial e a fração.
2. Informe a data e o valor de aquisição: valor pago na escritura e despesas relacionadas.
3. Declare a data e o valor de venda: conforme consta na escritura de venda.
4. Registe as despesas dedutíveis: obras de valorização dos últimos 12 anos, certificação energética, mediação, IMT e escritura.
5. Aplique o coeficiente de desvalorização monetária do ano de aquisição.
6. Indique se houve reinvestimento dentro do prazo legal (24 meses antes ou 36 meses após a venda).
7. Valide e submeta na sua declaração de IRS dentro do prazo.

Dica fiscal: pode ficar isento se reinvestir o valor de realização, deduzido do crédito à habitação em dívida, numa nova habitação própria e permanente. O reinvestimento parcial dá isenção proporcional. Quando não há reinvestimento, apenas 50% da mais-valia é considerado para efeitos de tributação, sendo esse valor somado aos restantes rendimentos do agregado.

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O que é o Anexo G e qual a diferença para o Anexo G1?

O Anexo G faz parte da declaração Modelo 3 do IRS e serve para declarar as mais-valias ou menos-valias resultantes de:

• Venda de imóveis
• Venda de quotas ou ações
• Cessão onerosa de posições contratuais

Existe, porém, uma distinção decisiva que muitos contribuintes desconhecem. Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 estão excluídos de tributação e declaram-se no Anexo G1, não no Anexo G. Se a sua casa foi comprada antes dessa data, a mais-valia não é tributada, mas a venda continua a ter de ser declarada no anexo correto. Confundir os dois anexos é um dos erros mais frequentes e mais caros.

Quando é obrigatório declarar o Anexo G?

O preenchimento é obrigatório mesmo que tenha tido prejuízo com a venda (menos-valia). Em particular, deve declarar quando:

• O imóvel não era a sua habitação própria e permanente
• Não reinvestiu o valor da venda noutra habitação própria e permanente
• Existem outros rendimentos patrimoniais a cruzar na mesma declaração

Passo a passo para preencher o Anexo G

1. Recolha os documentos necessários

• Escritura de compra e de venda
• Faturas de obras de valorização, emitidas com o seu número de contribuinte
• Valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel
• Comprovativo da comissão paga à mediação imobiliária
• Fatura da certificação energética, quando aplicável

2. Determine os valores essenciais

• Valor de aquisição: preço de compra somado às despesas da aquisição, como IMT, escritura e registos
• Valor de realização: valor efetivo da venda
• Encargos suportados: obras de valorização, comissões e certificações

3. Aceda à sua declaração de IRS

Depois de autenticado, vá até à área de entrega do Modelo 3 e selecione o Anexo G. Preencha linha a linha com os dados solicitados, com especial cuidado entre os quadros que distinguem a habitação própria e permanente das restantes situações.

4. Verifique se há reinvestimento

Se vendeu a sua habitação própria e permanente e reinvestiu o valor de realização, deduzido do crédito à habitação em dívida, na compra de outra habitação para o mesmo fim, pode beneficiar da exclusão de tributação. Há, no entanto, requisitos que abordamos a seguir e que determinam se a isenção é total, parcial ou inexistente.

Como funciona a isenção por reinvestimento?

A exclusão de tributação aplica-se à venda da habitação própria e permanente quando o valor é reinvestido noutra habitação com a mesma finalidade. Para beneficiar, é necessário cumprir todas estas condições:

• O imóvel vendido foi habitação própria e permanente do contribuinte ou do agregado durante pelo menos 12 meses antes da venda. Este prazo foi reduzido de 24 para 12 meses em 2024.
• O reinvestimento ocorre nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda.
• Reinveste o valor de realização deduzido do crédito à habitação em dívida, e não apenas o lucro.
• A nova habitação torna-se efetivamente a sua residência.
• Não beneficiou desta exclusão nos três anos anteriores.

Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção é proporcional. Importa ainda saber que, desde 2025, estes prazos deixaram de ser suspensos, com exceção das vendas ocorridas entre 2020 e 2021.

E se tiver 65 anos ou mais, ou for reformado?

Existe uma alternativa relevante para contribuintes com 65 anos ou mais, ou em situação de reforma. Em vez de comprar nova habitação, podem aplicar o valor de realização em produtos financeiros elegíveis, como um PPR, um seguro de vida ou um fundo de pensões, no prazo de 6 meses, beneficiando igualmente da exclusão de tributação. É uma via muitas vezes esquecida e que pode poupar milhares de euros.

Que despesas pode deduzir no cálculo das mais-valias?

Atenção a dois pontos que costumam falhar: só são aceites as obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos antes da venda e todas as despesas têm de estar comprovadas por fatura com o seu número de contribuinte.

Como o coeficiente de desvalorização reduz o imposto?

O valor de aquisição é atualizado por um coeficiente que reflete a inflação acumulada, sempre que tenham decorrido pelo menos dois anos entre a compra e a venda. Quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente e menor o ganho tributável apurado. Estes valores são atualizados todos os anos. Para as vendas realizadas em 2025, declaradas em 2026, aplicam-se os seguintes coeficientes, a título de referência:

Na prática, multiplica-se o valor de aquisição pelo coeficiente do respetivo ano, o que aumenta o valor de compra considerado e reduz a mais-valia tributável.

Afinal, quanto se paga de imposto sobre a mais-valia?

Para residentes em Portugal, apenas 50% da mais-valia é considerado para efeitos de IRS. Esse valor é somado aos restantes rendimentos do agregado e tributado às taxas progressivas do imposto, existindo em alguns casos a opção pela tributação autónoma. Não se trata, portanto, de pagar 50% de imposto sobre o ganho, mas sim de levar metade do ganho a tributação à sua taxa de IRS, o que torna o resultado muito sensível ao restante rendimento do agregado.

E os não residentes?

A situação dos não residentes segue regras próprias de tributação e de cálculo. Antes de avançar com a venda, é prudente analisar o caso em concreto, sobretudo quando existe residência fiscal noutro país, para evitar tributação indevida ou perda de benefícios.

E se for um imóvel recebido em herança?

No caso de imóveis herdados, o valor de aquisição é o valor patrimonial tributário à data do óbito. O regime de apuramento de mais-valias é semelhante, mas há nuances importantes quanto ao tempo decorrido e às despesas de partilha e escritura, que devem ser ponderadas com cuidado.

O que costuma dar errado?

Os erros mais frequentes que vemos repetir-se são:

• Declarar no Anexo G um imóvel anterior a 1989, que deveria ir no Anexo G1
• Esquecer a atualização do valor de aquisição pelo coeficiente
• Não incluir encargos dedutíveis ou incluir obras sem fatura
• Reinvestir apenas o lucro em vez do valor de realização deduzido do crédito
• Confundir os quadros do reinvestimento e da habitação própria e permanente

A sua declaração não valida deduções por si, não aplica coeficientes automaticamente, nem sugere as exclusões de tributação a que pode ter direito. É aqui que o planeamento prévio faz a diferença. Veja também as condições atualizadas da isenção de mais-valias antes de fechar negócio.

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Se precisa de apoio para preencher o Anexo G ou quer saber com antecedência quanto irá pagar de IRS sobre a venda do seu imóvel, fale com a nossa equipa.

Podemos analisar a operação antes de declarar e ajudar a poupar legalmente no seu IRS.