Mais-valias de herança e IRS: como declarar e pagar menos

Se herdou um imóvel e decidiu vendê-lo, é possível que tenha de pagar imposto sobre a mais-valia obtida com essa venda. O Fisco considera como mais-valia a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, que, no caso de heranças, corresponde normalmente ao valor patrimonial tributário (VPT) na data do óbito.

Se houve lucro, deverá declarar essa operação no IRS, através do Anexo G. Metade do lucro obtido será considerado para efeitos de tributação, sendo adicionado aos restantes rendimentos e sujeito a taxas progressivas. Só está isento se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1989 ou se reinvestir o valor em nova habitação própria e permanente.

O cálculo é técnico, envolve regras específicas, e muitos acabam por pagar mais imposto do que o necessário por falta de orientação. Na CRN Contabilidade, já tratámos de dezenas de casos semelhantes e sabemos exactamente como declarar este tipo de operação com segurança fiscal e eficiência.

Se não tem a certeza do que declarar ou como calcular a mais-valia correta, aconselhamos que entre em contacto connosco!

Como evitar erros comuns e proteger-se fiscalmente?

Há detalhes frequentemente ignorados que fazem a diferença entre pagar imposto ou não — e entre declarar corretamente ou ficar sujeito a coimas.

1. Escolha do anexo errado no IRS

• Imóveis adquiridos antes de 1989 devem constar no Anexo G1, mesmo estando isentos.
• Imóveis herdados após essa data e vendidos com lucro entram no Anexo G.
• Ao reinvestir o valor da venda, também deverá preencher os campos específicos sobre isenção parcial ou total.

2. Falta de comprovação das despesas dedutíveis

• Obras nos últimos 12 anos;
• Mediação imobiliária;
• Certificação energética;
• Escritura e registos.

Sem documentação, estas despesas não poderão ser abatidas à mais-valia.

3. Desconhecimento dos prazos para reinvestimento

• O prazo máximo para reinvestir o valor da venda em nova habitação própria e permanente é de 36 meses.
• Se não o cumprir, perde o direito à isenção, mesmo que tenha intenção legítima de o fazer.

Diferenças entre imóveis urbanos e rústicos no contexto da herança

Embora o princípio das mais-valias se aplique de forma semelhante a qualquer tipo de imóvel, há nuances importantes entre prédios urbanos e prédios rústicos:

Nos casos de prédios rústicos, a ausência de obras documentadas e o VPT frequentemente desactualizado tornam o cálculo mais exigente, exigindo avaliação técnica individualizada.

Como aplicar o coeficiente de desvalorização monetária

Se herdou o imóvel há vários anos, pode aplicar o coeficiente de desvalorização monetária ao valor de aquisição, reduzindo assim o lucro tributável.

A tabela de coeficientes é atualizada anualmente e publicada em Diário da República. Veja abaixo exemplos com base no ano do óbito:

Para aplicar corretamente o coeficiente, o imóvel deve ter sido detido por mais de 24 meses antes da venda. O cálculo deve ser feito com base no VPT corrigido por este índice.

Vendas parciais: o que acontece se apenas um dos herdeiros vender?

Outro cenário que gera dúvidas frequentes: um herdeiro decide vender a sua parte antes da partilha formal ou independentemente dos restantes. Nestes casos:

• A venda deve ser declarada;
• A mais-valia deve ser apurada apenas sobre a parte vendida;
• O valor de aquisição será proporcional à quota-parte herdada.

Este tipo de operação, além de fiscalmente sensível, pode levantar questões legais e de avaliação patrimonial, motivo pelo qual recomendamos que seja sempre acompanhada por um contabilista e, em certos casos, por um advogado.

Regularização de heranças antigas: o que fazer quando o imóvel não está registado?

Já tivemos clientes com imóveis herdados há décadas, sem registo actualizado ou sequer habilitação de herdeiros formalizada. Nestes casos, o primeiro passo não é fiscal, mas jurídico e registral:

• Reunir certidões de óbito e de nascimento;
• Iniciar processo de habilitação de herdeiros;
• Solicitar atualização da matriz e do registo predial;
• Só após regularização é possível vender ou declarar no IRS.

Sem este processo, qualquer tentativa de vender pode ser anulada ou considerada nula do ponto de vista fiscal.

Fiscalização: quando e como o Fisco cruza os dados

A Autoridade Tributária cruza as seguintes fontes:

• Escrituras de venda (via Notários e Conservatórias);
• Declarações Modelo 1 do IMT;
• Declaração de IRS – Anexos G e G1;
• Registos matriciais e cadernetas prediais.

Qualquer discrepância entre o valor declarado e o valor de mercado pode motivar notificação para justificação ou abertura de inspeção. Já auxiliámos contribuintes que foram confrontados com correções retroativas de 3 anos anteriores, inclusive com juros e coimas por ausência de prova documental.

Quando vale a pena recorrer a uma perícia técnica?

Em imóveis herdados há muitos anos, com valorização urbana expressiva, é possível que o VPT na data do óbito seja desajustado em relação ao valor real de mercado. Nesses casos, pode ser vantajoso solicitar:

• Avaliação independente certificada, com base em critérios técnicos e comparáveis;
• A prova documental deve ser anexada à declaração;
• A decisão final cabe à Autoridade Tributária, mas há casos jurisprudenciais favoráveis.

Embora o processo seja mais complexo, pode representar milhares de euros em poupança fiscal se aprovado.

Como protegemos os nossos clientes: abordagem da CRN Contabilidade

Na CRN Contabilidade, criámos um procedimento interno para lidar com mais-valias de herança que envolve:

1. Levantamento documental completo;
2. Simulação de imposto com e sem reinvestimento;
3. Validação de coeficientes e obras dedutíveis;
4. Preenchimento dos anexos do IRS com revisão por dupla verificação;
5. Apoio direto em caso de fiscalização ou dúvida por parte da Autoridade Tributária.

Este acompanhamento não só evita erros, como garante segurança jurídica e fiscal para o contribuinte, poupando tempo e reduzindo o risco de pagamento indevido.