Se vendeu uma casa em 2024 e obteve lucro com essa venda, é obrigado a declarar a operação no IRS de 2025. A declaração deve ser feita no Anexo G da declaração modelo 3, onde indicará:
- O valor de venda;
- O valor de aquisição (corrigido pela inflação);
- As despesas dedutíveis (ex: obras, comissões, escritura);
- E, se aplicável, o valor reinvestido noutra habitação própria.
A diferença entre o valor de venda e o custo total apurado será considerada mais-valia, sendo 50% desse montante tributado juntamente com os seus outros rendimentos. A taxa de imposto varia conforme o seu escalão de IRS.
Se comprou o imóvel antes de 1989, a operação está isenta, mas deve ser declarada no Anexo G1.
Na prática, calcular corretamente a mais-valia, aplicar os coeficientes de desvalorização monetária, identificar despesas legalmente dedutíveis e cumprir os prazos de reinvestimento exige rigor técnico e atenção a detalhes que muitos contribuintes ignoram.
Se deseja garantir que declara corretamente e não paga imposto a mais, fale connosco. Na CRN Contabilidade, já ajudámos dezenas de clientes a poupar milhares de euros com a correta aplicação das regras fiscais. Estamos disponíveis para analisar o seu caso e tratar de todo o processo declarativo por si.
O que mais precisa saber sobre a venda de imóveis no IRS
Agora que sabe como declarar a mais-valia da venda da casa, reunimos outros aspetos essenciais que complementam o tema, mas são frequentemente esquecidos ou mal compreendidos — e podem afetar diretamente o valor a pagar ou a deduzir.
Diferença entre venda com lucro e venda com prejuízo
Nem toda venda gera mais-valia. Se vendeu a casa por um valor inferior ao custo de aquisição (corrigido pela inflação e somado às despesas dedutíveis), então obteve uma menos-valia.
Nesse caso:
- Deve declarar a operação mesmo assim;
- Pode usar a menos-valia para compensar outras mais-valias imobiliárias nos anos seguintes, até ao limite legal.
Casos especiais: heranças e partilhas
Se recebeu o imóvel por herança, o valor de aquisição será o valor patrimonial tributário (VPT) na data do óbito. Mesmo que não tenha pago nada pelo bem, há apuramento de mais-valia caso venda o imóvel por valor superior ao VPT.
No caso de partilhas (ex: divórcio), o valor de aquisição é a quota-parte do imóvel atribuída no processo, e também pode gerar mais-valia caso ocorra valorização futura.
Reinvestimento em habitação: quando há isenção total ou parcial
Pode ficar isento de pagar imposto sobre a mais-valia se:
- O imóvel vendido for a sua habitação própria e permanente;
- E o valor for reinvestido na compra de nova habitação própria, em Portugal ou noutro país da UE ou EEE;
- O reinvestimento deve ocorrer até 36 meses após ou até 24 meses antes da venda.
A isenção será proporcional ao valor reinvestido. Se reinvestir apenas parte, paga imposto sobre a parte não reinvestida.
Quem está isento por idade ou reforma?
Contribuintes com mais de 65 anos ou que estejam reformados, e que vendam a sua habitação própria e permanente, podem beneficiar de isenção total, desde que o valor seja reinvestido num produto financeiro como renda vitalícia, nos termos da lei.
É obrigatório comunicar essa intenção na declaração de IRS e comprovar documentalmente o destino do valor da venda.
Como corrigir erros de anos anteriores?
Se já entregou declarações anteriores e esqueceu-se de declarar a venda de um imóvel, ou declarou de forma incorreta, pode regularizar a situação:
- Entregando uma declaração de substituição dentro do prazo legal;
- Ou, se for notificado pela Autoridade Tributária, poderá apresentar defesa administrativa, justificando o erro e solicitando revisão ou correção da liquidação.
A nossa equipa pode orientá-lo neste processo e ajudá-lo a evitar coimas ou juros desnecessários.
Imóveis no estrangeiro: como declarar no IRS português?
Se é residente fiscal em Portugal e vendeu um imóvel localizado no estrangeiro (ex: França ou Brasil), também deverá declarar essa operação no Anexo G.
O lucro será tributado em Portugal, mas pode deduzir o imposto pago no país de origem ao abrigo dos acordos de dupla tributação. Esta situação exige atenção especial e tratamento técnico para evitar tributação duplicada.
Quais os documentos que a Autoridade Tributária pode exigir?
Mesmo após a entrega do IRS, a AT pode solicitar a comprovação dos valores declarados. Por isso, recomendamos guardar por 4 anos:
- Escritura de compra e de venda;
- Faturas de obras (com nome e NIF);
- Comprovativos de despesas legais;
- Declarações bancárias de reinvestimento;
- Caderneta predial e VPT atualizado;
- Certificados de afetação do imóvel como habitação própria.
Porque é que muitos acabam por pagar imposto a mais?
Na prática, os erros mais comuns que observamos são:
- Não aplicar o coeficiente de desvalorização monetária ao valor de aquisição;
- Esquecer-se de deduzir despesas legais e obras com documentação válida;
- Declarar o imóvel no anexo errado;
- Não cumprir os prazos legais para reinvestimento;
- Preencher incorretamente os campos do Anexo G.
Muitos destes erros são detetados tarde, quando já houve pagamento indevido. Com apoio profissional, poderiam ser evitados desde o início.
Qual é o papel de um contabilista neste processo?
Declarar corretamente a venda de uma casa no IRS vai muito além de somar valores. É necessário:
- Conhecer a lei fiscal em vigor;
- Aplicar os coeficientes certos;
- Saber quais despesas são legalmente aceites;
- Calcular o impacto em conjunto com os outros rendimentos;
- Preencher os campos adequados e preparar-se para eventual fiscalização.
Na CRN Contabilidade, tratamos destes casos todos os anos. Sabemos como identificar as falhas mais frequentes, simular cenários e garantir que só paga o imposto que realmente deve pagar — nem mais, nem menos.
Conclusão:
Se vendeu uma casa, a declaração das mais-valias no IRS não é apenas um formalismo — é uma obrigação fiscal que pode impactar o valor total de imposto que irá pagar (ou poupar). Um erro no preenchimento, na escolha do anexo ou na omissão de despesas dedutíveis pode representar milhares de euros pagos a mais. E infelizmente, vemos isto acontecer todos os anos.
Na CRN Contabilidade, não tratamos esta matéria de forma genérica. Fazemos uma análise detalhada de cada venda, considerando:
-
A data e forma de aquisição do imóvel;
-
A existência de heranças, partilhas ou copropriedade;
-
A possibilidade de isenções por reinvestimento ou idade;
-
A documentação necessária para validar cada dedução;
-
E o impacto fiscal global da operação no conjunto do seu IRS.
Se precisa de ajuda para declarar a venda de um imóvel, ou simplesmente pretende confirmar se está a fazer tudo corretamente, fale com a nossa equipa. Garantimos um acompanhamento técnico, personalizado e seguro. Pode entrar em contacto connosco, teremos todo o gosto em ajudar.
