Se obteve mais-valias com a venda de um imóvel em Portugal, tem até 36 meses após a venda para reinvestir o valor da realização na aquisição, construção ou melhoria de uma nova habitação própria e permanente, a fim de beneficiar da isenção total ou parcial de IRS sobre o ganho obtido.
Também pode declarar um reinvestimento feito até 24 meses antes da venda, desde que cumpra os critérios legais e indique essa intenção na sua declaração.
Esta regra aplica-se a residentes fiscais em Portugal que vendem um imóvel afeto à sua habitação própria e permanente e reinvestem noutra habitação com a mesma finalidade.
O montante reinvestido tem de ser proporcional à mais-valia para garantir isenção total. Caso reinvista apenas uma parte, a isenção será parcial. Se não reinvestir no prazo legal, pagará IRS sobre a mais-valia apurada.
Na CRN Contabilidade, acompanhamos de perto dezenas de casos por ano em que o prazo de reinvestimento é o fator-chave para poupar milhares de euros em imposto. Sabemos como orientar cada cliente dentro dos critérios legais da Autoridade Tributária e evitar erros que custam caro. Se precisa de apoio para simular valores e planear o reinvestimento, fale connosco através do WhatsApp flutuante no nosso site ou dos nossos canais oficiais.
Dúvidas Frequentes sobre reinvestimento das mais-valias
O que são mais-valias imobiliárias?
Mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido entre o valor de aquisição e o valor de venda de um imóvel. Este ganho pode ser tributado em sede de IRS.
Quem está obrigado a declarar mais-valias no IRS?
Todos os contribuintes residentes fiscais em Portugal que vendam um imóvel e obtenham lucro estão obrigados a declarar as mais-valias na declaração de IRS.
Imóveis adquiridos antes de 1989 pagam mais-valias?
Não. Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos de IRS sobre mais-valias, independentemente do valor de venda.
Vender habitação própria e comprar para investimento dá isenção?
Não. A isenção por reinvestimento só se aplica se o novo imóvel se destinar também a habitação própria e permanente.
Qual é o anexo do IRS para declarar mais-valias?
O anexo correto é o Anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. Em alguns casos, pode ser necessário o Anexo G1.
Posso deduzir despesas com a escritura no cálculo das mais-valias?
Sim. Despesas notariais, comissões de mediação e impostos relacionados podem ser deduzidas ao apurar o ganho.
O valor das obras influencia o cálculo da mais-valia?
Sim. Obras de melhoramento realizadas nos últimos 12 anos antes da venda podem ser acrescentadas ao valor de aquisição.
A quem pertence a obrigação de declarar a venda em caso de copropriedade?
Todos os coproprietários devem declarar a sua quota-parte da venda na sua declaração de IRS.
Como é calculada a mais-valia de um imóvel herdado?
Considera-se como valor de aquisição o valor atribuído ao imóvel na participação de herança ou no imposto de selo pago.
Vendi imóvel herdado. Posso reinvestir e obter isenção?
Sim, se o imóvel vendido era utilizado como habitação própria e permanente do herdeiro e o novo imóvel tiver a mesma finalidade.
A mais-valia é sempre tributada a 50%?
Sim. Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% do ganho é sujeito a tributação em IRS.
Quem não tem residência fiscal em Portugal paga mais sobre a mais-valia?
Sim. Não residentes pagam imposto sobre 100% da mais-valia à taxa autónoma de 28%, salvo se aplicarem a regra da taxa média.
A compra de um imóvel em nome de empresa pode ser considerada reinvestimento?
Não. Apenas imóveis adquiridos por pessoas singulares com finalidade de habitação própria e permanente são aceites.
Reinvestir em imóvel no estrangeiro garante isenção?
Sim, desde que o imóvel se destine à residência habitual do contribuinte e este mantenha residência fiscal em Portugal.
É necessário informar as Finanças sobre o reinvestimento futuro?
Sim. A intenção de reinvestimento deve ser claramente assinalada na declaração de IRS no ano da venda.
O que acontece se não declarar a intenção no ano da venda?
Perde o direito ao benefício fiscal por reinvestimento. Mesmo que reinvista depois, será tributado pela mais-valia.
Quem tem mais de 65 anos pode beneficiar de isenção ao vender?
Sim, desde 2019 é possível aplicar o valor da venda num produto financeiro de reforma, como PPR ou seguro de vida, e ficar isento.
Existe limite mínimo de valor para reinvestir?
Não existe limite mínimo, mas a isenção será sempre proporcional ao montante reinvestido.
A mais-valia pode ser compensada com prejuízos de outros anos?
Sim, desde que esses prejuízos sejam do mesmo tipo (categoria G) e tenham sido devidamente declarados.
Posso reinvestir em imóvel que ainda está em construção?
Sim, desde que a construção seja concluída no prazo de 36 meses após a venda do imóvel anterior.
O reinvestimento pode ser feito em nome dos filhos?
Não. O reinvestimento deve ser feito em nome do titular que realizou a venda e declarou a intenção.
A falta de reinvestimento integral implica imposto?
Sim. Se não reinvestir o total do valor de realização, será tributado pela diferença.
Posso usar o valor de uma venda parcial para reinvestir?
Sim, desde que seja uma venda formal com escritura e esteja devidamente declarada.
O prazo de 36 meses é contado a partir da data da escritura?
Sim. O prazo conta-se a partir da data da escritura de venda do imóvel anterior.
O valor de aquisição pode incluir obras realizadas logo após a compra?
Não. Apenas obras realizadas nos 12 anos anteriores à venda são aceites como acréscimo ao valor de aquisição.
E se eu vender o imóvel por valor inferior ao declarado na aquisição?
Nesse caso, não há mais-valia. Pode haver menos-valia, que não é dedutível em IRS.
Posso ser fiscalizado mesmo após declarar reinvestimento?
Sim. A Autoridade Tributária pode solicitar documentação comprovatória nos anos seguintes.
A isenção por reinvestimento aplica-se a imóveis comerciais?
Não. Apenas imóveis destinados a habitação própria e permanente são abrangidos.
O reinvestimento pode ser feito em terrenos?
Sim, desde que o terreno seja para construção de habitação própria e permanente e a obra esteja concluída em 36 meses.
Preciso do apoio de um contabilista para declarar mais-valias?
Embora não seja obrigatório, o apoio de um contabilista evita erros que podem custar caro. A CRN Contabilidade oferece este suporte completo.
Posso reinvestir em imóvel comprado com recurso a permuta?
Sim, desde que seja possível atribuir um valor de aquisição concreto e se trate de habitação própria e permanente.
Existe penalização por reinvestir após os 36 meses?
Sim. Se o reinvestimento for feito fora do prazo, a isenção é negada e o contribuinte pagará imposto sobre a mais-valia total.
Um imóvel vendido por casal pode gerar isenção dupla?
Não. O valor da venda é dividido pelos dois titulares e cada um deve reinvestir a sua parte.
A venda de casa para comprar apartamento é válida como reinvestimento?
Sim, desde que ambos sejam habitação própria e permanente e os prazos legais sejam respeitados.
Posso reinvestir em imóvel adquirido com reserva de propriedade?
Sim, mas o imóvel só será aceite como reinvestimento após estar completamente pago e registado em nome do contribuinte.
O reinvestimento pode ser feito por procuração?
Sim, desde que o imóvel adquirido fique legalmente em nome do contribuinte.
Imóveis comprados através de leilão contam como reinvestimento?
Sim, desde que cumpram os requisitos legais e sejam escriturados em nome do contribuinte.
É possível reverter a tributação caso o reinvestimento ocorra depois?
Não. Se o prazo for ultrapassado, mesmo que por dias, não há reversão do imposto cobrado.
Como saber se a AT aceitou o meu reinvestimento?
Verifique o processamento da liquidação de IRS. Em caso de dúvida, pode contactar diretamente a AT ou o seu contabilista.
O reinvestimento pode ser em imóvel rural convertido em habitação?
Sim, desde que legalmente afeto a uso habitacional e usado como residência habitual.
Existe modelo oficial para comprovar o reinvestimento?
Não existe modelo fixo. A comprovação é feita com base nos documentos da compra e afetação habitacional.
O imóvel adquirido pode ser vendido antes dos 36 meses?
Sim, mas pode perder a isenção obtida, especialmente se o novo imóvel não tiver sido usado como residência principal.
O reinvestimento é válido se o imóvel anterior foi doado?
Depende. É necessário comprovar que houve mais-valia e que o imóvel estava afeto a habitação própria.
O imóvel adquirido pode ser financiado a 100%?
Sim, desde que toda a operação seja regular e resulte em aquisição de habitação permanente.
A compra conjunta com outra pessoa prejudica o reinvestimento?
Não, desde que a parte do contribuinte esteja devidamente escriturada e seja usada como habitação.
A AT pode recusar o reinvestimento mesmo dentro do prazo?
Sim, se faltar documentação, houver erros na declaração ou o imóvel não cumprir os requisitos de habitação permanente.
Como garantir que todos os documentos estão corretos?
Peça orientação a um contabilista certificado. A CRN Contabilidade realiza esse processo com total segurança jurídica.
Posso vender imóvel com hipoteca e reinvestir?
Sim, o valor da venda (deduzido do empréstimo) pode ser reinvestido, desde que o contribuinte continue a residir no novo imóvel.
Preciso de declarar o reinvestimento novamente no IRS após 3 anos?
Não é necessário, desde que tenha declarado corretamente no ano da venda. Apenas em casos de dúvida será contactado pela AT.
