Em 2027, as rendas podem ser atualizadas em 2,56%, os inquilinos passam a poder deduzir até 1.000 euros de rendas no IRS e os senhorios com rendas moderadas podem beneficiar de uma taxa de IRS de 10%.
Existe também um novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, com limites de renda por concelho e tipologia e possibilidade de isenção de IRS ou IRC. Estas medidas já resultam de legislação publicada e podem ser aplicadas em 2027 quando estiverem cumpridas as respetivas condições.
Não devem ser confundidas com a reforma geral do arrendamento urbano apresentada pelo Governo. Em outubro de 2026, essa revisão do NRAU continua em processo legislativo. Algumas alterações anunciadas para cauções, despejos, comunicações e liberdade contratual ainda não devem ser tratadas como regras em vigor.
Arrendamento em 2027 · o que já pode aplicar?
Atualização das rendas em 2,56%, benefícios fiscais das rendas moderadas, RSAA e dedução de rendas no IRS até €1.000.
Alterações mais amplas ao NRAU, cauções, pagamentos antecipados, comunicações e mecanismos de despejo.
Quanto podem aumentar as rendas em 2027?
O coeficiente legal de atualização das rendas para 2027 é 1,0256.
Isto corresponde a um aumento de 2,56%.
O valor foi oficialmente publicado pelo INE através do Aviso n.º 24199/2026/2.
O coeficiente aplica-se aos diversos tipos de arrendamento sujeitos ao regime legal de atualização quando as partes não tenham definido validamente outro mecanismo no contrato.
Quanto pode aumentar em 2027?
O aumento não é automático nem obrigatório. O senhorio pode não atualizar a renda ou aplicar um aumento inferior.
Antes de aplicar o coeficiente, deve ainda verificar o que ficou acordado no próprio contrato.
Quando pode o senhorio aplicar os 2,56%?
Na ausência de um regime contratual diferente, a primeira atualização pode ser exigida depois de decorrido um ano sobre o início do contrato.
As atualizações seguintes só podem ocorrer depois de um ano desde a atualização anterior.
O novo valor deve ser comunicado ao arrendatário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando o coeficiente aplicado e o valor resultante.
Renda atual × 1,0256 = renda atualizada segundo o coeficiente legal de 2027.
A CRN tem um guia específico sobre como o proprietário pode atualizar uma renda legalmente.
É obrigatório comunicar a atualização anual às Finanças?
Nem sempre.
Quando existe apenas uma atualização legal da renda através do coeficiente anual, a Autoridade Tributária esclarece que não é obrigatório comunicar uma alteração do contrato.
O senhorio pode refletir diretamente o novo valor no recibo de renda.
Se pretender atualizar também os dados registados no contrato e fazer com que os recibos futuros apareçam pré-preenchidos com o novo valor, pode comunicar a alteração no Portal das Finanças.
Esta distinção evita um erro comum: atualização legal da renda e alteração negociada do contrato não são necessariamente a mesma operação fiscal.
Como comunicar um novo contrato às Finanças em 2027?
O senhorio continua obrigado a comunicar a celebração do contrato à Autoridade Tributária.
A comunicação é efetuada através da Modelo 2 do Imposto do Selo até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento.
Depois da comunicação, é liquidado Imposto do Selo correspondente, em regra, a 10% de uma renda mensal.
até ao fim do mês seguinte
Para o procedimento detalhado, consulte como declarar um contrato de arrendamento ao Fisco.
O inquilino pode comunicar um contrato que o senhorio não registou?
Sim.
Esta é uma alteração relativamente recente que merece mais destaque em 2027.
Quando o senhorio não cumpre a obrigação de comunicar o contrato dentro do prazo, o arrendatário pode utilizar a funcionalidade Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS) no Portal das Finanças.
O inquilino pode comunicar o início, alteração ou cessação do contrato depois de terminar o prazo que cabia ao senhorio.
Neste caso, deve apresentar os elementos e documentos que comprovem a relação de arrendamento.
O inquilino já não depende exclusivamente do proprietário para fazer chegar a informação à Autoridade Tributária.
Quanto pode um inquilino deduzir de rendas no IRS em 2027?
O limite passa para €1.000.
O Código do IRS permite deduzir 15% das rendas elegíveis de habitação permanente, respeitando o limite aplicável.
Em 2026, o limite específico foi aumentado para €900. A partir de 2027 passa para €1.000, sem prejuízo dos mecanismos que podem elevar a dedução em função do rendimento coletável.
Para que a despesa seja corretamente considerada, o contrato e as rendas devem estar fiscalmente registados e associados ao NIF do arrendatário.
Quanto paga um senhorio de IRS sobre as rendas em 2027?
Na situação comum de rendimentos prediais da categoria F, a taxa autónoma base do arrendamento habitacional é de 25%, sem prejuízo do englobamento ou das reduções legalmente aplicáveis a determinados contratos.
Mas desde 2026 existe uma alternativa fiscal muito relevante.
Nos contratos de arrendamento habitacional que respeitem o limite legal de renda moderada, os rendimentos abrangidos podem beneficiar de uma taxa autónoma de 10% até 31 de dezembro de 2029.
Três enquadramentos que não devem ser confundidos
Regra base da categoria F: taxa autónoma de 25%, salvo redução ou opção aplicável.
Pode beneficiar de tributação autónoma de 10% até ao final de 2029.
Pode conferir isenção de IRS ou IRC se forem cumpridas todas as condições próprias do regime.
Para aprofundar as diferenças, consulte os benefícios fiscais das rendas moderadas.
O que é uma renda moderada para efeitos fiscais?
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu benefícios para determinados contratos de arrendamento habitacional dentro dos limites definidos no diploma.
O limite geral previsto para renda moderada toma como referência 2,5 vezes a remuneração mínima mensal garantida de 2026.
Com a RMMG de €920, a referência corresponde a €2.300 por mês, sem prejuízo das restantes condições legais e de eventual atualização do limite nos termos previstos na legislação.
Não significa que todas as rendas inferiores a €2.300 tenham automaticamente todos os benefícios existentes no sistema de habitação.
É necessário distinguir renda moderada para efeitos fiscais do regime específico de arrendamento acessível.
O que mudou com o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O RSAA é uma das alterações efetivamente relevantes para 2027.
O regime estabelece limites máximos de renda por tipologia e concelho. Esses valores foram regulamentados em outubro de 2026.
Os limites têm por base 80% da mediana das rendas divulgada pelo INE e podem considerar características como eficiência energética e estacionamento privativo.
Nos contratos para residência permanente abrangidos pelo RSAA, o prazo mínimo é de três anos.
Nos contratos para residência temporária, o prazo mínimo é de três meses.
o prazo de três anos é uma condição do arrendamento acessível para residência permanente. Não é uma nova regra que tenha transformado automaticamente todos os contratos de habitação em contratos mínimos de três anos.
O senhorio paga IRS no RSAA?
Os rendimentos dos contratos que cumpram as condições do RSAA podem ficar isentos de IRS ou IRC.
Isto torna o regime fiscalmente mais favorável do que a simples taxa de 10% das rendas moderadas.
Em contrapartida, o senhorio tem de respeitar os tetos específicos de renda, os prazos do contrato e os restantes requisitos do programa.
Um imóvel pode, portanto, estar abaixo do limite geral de renda moderada e ainda assim não cumprir o limite concreto do RSAA para aquela tipologia e concelho.
A CRN analisa o novo enquadramento no artigo sobre o Pacote Fiscal da Habitação e novas regras para senhorios.
Todos os contratos passam a ter duração mínima de três anos?
Não.
O artigo anterior da CRN afirmava que a nova lei passaria a impor três anos a todos os contratos habitacionais. Essa leitura é demasiado ampla.
Os contratos de arrendamento habitacional continuam sujeitos às regras de duração, renovação e oposição previstas no Código Civil e no NRAU.
O contrato pode ser celebrado com prazo certo ou segundo outro enquadramento admitido legalmente.
Já os três anos referidos no pacote fiscal de 2026 dizem respeito, designadamente, ao contrato de residência permanente que pretende beneficiar do RSAA.
Existe uma nova fórmula geral para atualizar as rendas?
Não.
A atualização legal para 2027 continua a assentar no coeficiente anual definido segundo o NRAU.
O coeficiente de 1,0256 resulta da variação relevante do índice de preços no consumidor sem habitação.
Não existe, atualmente, uma fórmula geral que combine inflação, rendimento disponível das famílias e estabilidade do mercado para substituir este mecanismo.
Esta é outra informação do artigo anterior que deve ser eliminada.
É obrigatório anexar sempre um PDF do contrato às Finanças?
A obrigação principal do senhorio continua a ser a comunicação fiscal do contrato através da Modelo 2 do Imposto do Selo.
Não deve ser criada uma regra geral segundo a qual todos os contratos só ficam válidos fiscalmente mediante simples “upload obrigatório do PDF” em qualquer situação.
Há procedimentos em que documentos têm de ser juntos, nomeadamente determinadas comunicações efetuadas pelo inquilino ou situações tratadas através do e-balcão.
Para o preenchimento e procedimento específico, use o guia da CRN sobre como registar um contrato de arrendamento no Portal das Finanças.
Os recibos de renda continuam obrigatórios?
Sim, salvo as situações legais de dispensa.
O recibo deve ser emitido quando a renda é recebida e também pode abranger pagamentos classificados como caução ou adiantamento quando estejam sujeitos à obrigação.
A emissão eletrónica permite que os valores fiquem associados ao contrato e sejam utilizados no tratamento fiscal de senhorio e arrendatário.
Veja como emitir recibos de renda no Portal das Finanças.
O que ainda pode mudar no NRAU?
O Governo apresentou em 2026 uma reforma mais ampla do regime do arrendamento urbano.
Em outubro de 2026, esta reforma ainda não deve ser tratada como lei definitiva.
A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª encontra-se em tramitação parlamentar.
Entre as alterações anunciadas estão maior liberdade contratual, revisão das limitações aplicáveis entre contratos, flexibilização das condições de caução e pagamento antecipado, simplificação das comunicações entre senhorio e inquilino e aceleração de determinados procedimentos de despejo e resolução de litígios.
O Governo prevê igualmente mecanismos específicos de proteção para situações de vulnerabilidade.
Reforma do NRAU · atenção ao estado legislativo
Até publicação do diploma definitivo, contratos e decisões não devem ser estruturados como se estas alterações já estivessem em vigor.
O que um senhorio deve rever antes de 2027?
O controlo deve começar pelo contrato e terminar no IRS.
□ Verificar se já passou um ano desde o início ou última atualização.
□ Calcular corretamente os 2,56%.
□ Comunicar a nova renda com antecedência.
□ Confirmar o contrato no Portal das Finanças.
□ Emitir os recibos de renda.
□ Comparar tributação normal, renda moderada e RSAA.
□ Guardar despesas fiscalmente relevantes.
□ Verificar se o contrato beneficia de redução por longa duração.
□ Não aplicar propostas do novo NRAU antes da publicação definitiva.
O que um inquilino deve verificar em 2027?
O primeiro ponto é confirmar se qualquer aumento da renda respeita o contrato, o coeficiente aplicável e o prazo de comunicação.
Depois, deve verificar no Portal das Finanças se o contrato e os recibos estão associados ao seu NIF.
Esta validação é especialmente relevante em 2027 porque o limite da dedução de rendas no IRS sobe para €1.000.
Se o senhorio não tiver comunicado o contrato, o inquilino pode analisar a possibilidade de utilizar a CLS.
Também deve distinguir um contrato normal de um contrato enquadrado num regime de renda acessível, porque os limites, benefícios e condições não são iguais.
Como declarar as rendas recebidas no IRS?
Para uma pessoa singular, os rendimentos de arrendamento são, em regra, rendimentos prediais da categoria F.
São declarados no Anexo F da Modelo 3, salvo situações que pertençam a outro enquadramento fiscal.
O senhorio deve reconciliar os rendimentos efetivamente recebidos com os recibos emitidos e verificar as despesas que podem ser fiscalmente deduzidas.
Para esta matéria, consulte como declarar rendimentos prediais no Anexo F.
Resumo: o que realmente muda no arrendamento em 2027?
O principal risco em 2027 é tratar propostas, benefícios fiscais e regras gerais como se fossem a mesma “nova lei do arrendamento”. Não são.
Uma atualização de renda segue as regras do NRAU. A taxa reduzida de IRS depende do enquadramento fiscal do contrato. O RSAA tem os seus próprios limites e condições. A reforma mais ampla do arrendamento urbano continuará a depender do texto legislativo final.
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