A venda de um imóvel herdado pode gerar mais-valias sujeitas a IRS, calculadas sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição considerado para efeitos de Imposto do Selo, que coincide normalmente com o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data do óbito do autor da herança.
Apenas 50% da mais-valia apurada é englobada no rendimento coletável e tributada às taxas progressivas do IRS. A herança em si não está sujeita a IRS, embora possa estar sujeita a Imposto do Selo à taxa de 10% quando o herdeiro não seja cônjuge, descendente ou ascendente do falecido.
- A data de aquisição para efeitos de mais-valias é a data do óbito, ou seja, a data da abertura da sucessão, e não a data em que o falecido comprou o imóvel originalmente. Esta regra resulta da Circular n.º 21/92 da Autoridade Tributária e do artigo 45.º do Código do IRS, sendo confirmada por pareceres da Ordem dos Contabilistas Certificados e por jurisprudência consistente.
- Receber um imóvel por herança gera imposto imediato em IRS? Não. Só há tributação em IRS se o herdeiro decidir vender o imóvel, momento em que se apura a eventual mais-valia.
- Qual a data de aquisição considerada no cálculo da mais-valia? A data do óbito do autor da herança, nunca a data da compra original feita pelo falecido.
- Qual o valor de aquisição usado no cálculo? O valor que foi considerado para efeitos de liquidação do Imposto do Selo, que corresponde normalmente ao VPT do imóvel à data do óbito.
- Que despesas posso deduzir? Obras de valorização realizadas nos 12 anos anteriores à venda, faturas obrigatoriamente em nome e NIF do herdeiro, comissão de mediação imobiliária, Imposto do Selo eventualmente pago na transmissão e despesas inerentes à venda.
- Existe isenção se reinvestir o valor da venda? Sim, se o imóvel vendido era habitação própria e permanente e o montante for reinvestido noutra HPP nos prazos legais. Para herdeiros com 65 anos ou mais existe ainda o reinvestimento em PPR, fundos de pensões ou seguros do ramo vida.
- Todos os imóveis herdados beneficiam de isenção? Não. As exclusões aplicam-se em situações específicas, como imóveis cujo óbito ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989, reinvestimento em HPP ou reinvestimento em produtos de poupança-reforma para maiores de 65 anos.
Na CRN Contabilidade apoiamos clientes que herdam imóveis e pretendem avaliar o impacto fiscal de uma futura venda. Se precisa de calcular mais-valias, esclarecer dúvidas sobre isenções ou estruturar um plano de reinvestimento legalmente válido, fale connosco através do WhatsApp flutuante disponível no site ou dos canais de contacto institucionais.
Qual o imposto na herança de imóvel em Portugal
A transmissão de bens por morte não é, em si mesma, tributada em IRS. Portugal não tem um imposto sobre heranças no sentido clássico, ao contrário do que existe em países como o Brasil ou a Espanha. O que se aplica é o Imposto do Selo sobre as transmissões gratuitas, regulado pelo Código do Imposto do Selo e pela Tabela Geral anexa ao mesmo diploma.
Os herdeiros legitimários estão isentos de Imposto do Selo. Esta isenção subjetiva, prevista no artigo 6.º do Código do Imposto do Selo, abrange o cônjuge ou unido de facto (desde 2009), os descendentes (filhos e netos) e os ascendentes (pais e avós). Quem está fora destas categorias, como irmãos, sobrinhos, tios ou amigos do falecido, paga Imposto do Selo à taxa de 10% sobre o valor tributável dos bens recebidos, conforme a verba 1.2 da Tabela Geral.
Mesmo estando isento de pagar, o herdeiro tem sempre obrigação de declarar a herança. A participação é feita pelo cabeça-de-casal através da declaração Modelo 1 do Imposto do Selo, acompanhada dos anexos I e II, junto de qualquer serviço de Finanças, até ao final do terceiro mês seguinte ao falecimento. Quando existam mais de quatro herdeiros, junta-se também o anexo III. O incumprimento gera coimas entre 25 € e 3.750 €, acrescidas de juros compensatórios.
Para imóveis, o imposto, quando devido, calcula-se sobre o VPT do imóvel à data da transmissão. Um imóvel com VPT de 200.000 € transmitido a um sobrinho gera, por exemplo, 20.000 € de Imposto do Selo. O pagamento pode ser feito de uma só vez, com desconto de 0,5% ao mês se efetuado a pronto, ou em prestações até dez vezes, com cada prestação não inferior a 200 €.
Quando se pagam mais-valias num imóvel herdado
A obrigação de declarar mais-valias em IRS surge apenas quando o herdeiro vende o imóvel herdado, e não no momento da herança. Muitas famílias acreditam erradamente que a simples transmissão por morte gera tributação em IRS, quando na verdade isso só acontece se houver alienação onerosa do imóvel posteriormente.
As situações típicas em que se pode estar perante tributação de mais-valias na esfera do herdeiro são a venda do imóvel a terceiros (antes ou depois da partilha), a partilha desigual com pagamento de tornas, a transmissão onerosa para outro herdeiro fora do processo de partilha e a venda de um imóvel localizado no estrangeiro por residente fiscal em Portugal. Cada situação tem particularidades, mas todas convergem para o mesmo princípio: o ganho apurado é declarado no Anexo G ou G1 da Modelo 3 do IRS.
Não há lugar a mais-valias enquanto a herança permanecer indivisa e o imóvel não for vendido. A obrigação fiscal surge apenas com o ato de alienação, o que dá ao herdeiro margem para planeamento fiscal e escolha estratégica do ano de venda, em função do seu rendimento global e da composição do agregado familiar.
Qual a data de aquisição de um imóvel herdado para IRS
Para efeitos de cálculo de mais-valias, a data de aquisição é a data do óbito do autor da herança, ou seja, a data da abertura da sucessão. Esta regra está fixada na Circular n.º 21/92 da Autoridade Tributária, na interpretação consolidada do artigo 45.º do Código do IRS e em pareceres técnicos da Ordem dos Contabilistas Certificados.
O ponto é essencial para evitar um erro frequente: não se considera a data em que o falecido comprou o imóvel. Mesmo que o imóvel tenha sido adquirido pelo autor da herança em 1975, se este faleceu em 2010, a data de aquisição para o herdeiro é 2010. Esta distinção tem consequências diretas no enquadramento do regime transitório de 1989 e no cálculo do coeficiente de desvalorização monetária aplicável.
A partilha posterior não altera esta data. Mesmo que o imóvel só seja adjudicado a um herdeiro específico vários anos após o óbito, a data de aquisição mantém-se a do falecimento. A exceção ocorre nas partilhas desiguais com tornas: a parte que exceda o quinhão ideal é considerada aquisição onerosa à data da partilha, gerando duas datas de aquisição diferentes para o mesmo imóvel.
Quando o falecido era casado em comunhão de bens, metade do imóvel já pertencia ao cônjuge sobrevivo e não entra na herança. Apenas a meação do falecido (50% do imóvel) é objeto de partilha entre o cônjuge sobrevivo e os restantes herdeiros. Isto significa que, na venda futura, o cônjuge sobrevivo pode ter duas datas de aquisição: a data de compra original (para a sua meação) e a data do óbito do outro cônjuge (para a parte herdada).
Como se determina o valor de aquisição de um imóvel herdado
O valor de aquisição, nos termos do artigo 45.º do Código do IRS, é o valor considerado para efeitos de liquidação do Imposto do Selo, ou o valor que serviria de base a essa liquidação caso houvesse imposto a pagar. Este valor coincide quase sempre com o VPT do imóvel à data do óbito, conforme consta da caderneta predial até dois anos antes da transmissão.
Note bem: não é o valor de compra original pago pelo falecido que conta, nem o valor de mercado do imóvel à data do falecimento. É o valor fiscal, fixado pela Autoridade Tributária através das regras do Código do Imposto do Selo e do Código do IMI. Em situações de herança com imóveis muito antigos e VPT desatualizado em relação ao mercado, este valor pode ser significativamente inferior ao valor de venda, o que tende a aumentar a mais-valia tributável.
Para confirmar o valor exato, o herdeiro deve consultar a caderneta predial à data do óbito ou pedir certidão de avaliação aos serviços de Finanças. Em casos de transmissões sucessivas, por exemplo, primeiro óbito do pai e depois da mãe, o imóvel pode ter dois valores de aquisição distintos, um por cada quinhão herdado, correspondentes ao VPT em cada uma das datas de óbito.
Cálculo da mais-valia na venda de imóvel herdado passo a passo
A fórmula geral aplicada pela Autoridade Tributária para o apuramento da mais-valia é: valor de realização menos valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária, menos despesas e encargos dedutíveis. Sobre o ganho assim apurado, apenas 50% é englobado no rendimento coletável, por força da alínea b) do n.º 2 do artigo 43.º do CIRS, e tributado às taxas progressivas do IRS.
O valor de realização corresponde ao preço da venda constante da escritura. Se o valor declarado for inferior ao VPT do imóvel à data da venda, prevalece o VPT como valor de realização, por força do artigo 44.º n.º 2 do Código do IRS. Esta regra impede que se subdeclare o preço de venda para reduzir artificialmente a mais-valia, e é frequentemente acionada pela AT em transmissões entre familiares.
O coeficiente de desvalorização monetária, publicado anualmente por portaria, só se aplica quando entre a aquisição (data do óbito) e a venda tenham decorrido mais de 24 meses. Para vendas dentro deste prazo, usa-se o valor de aquisição sem atualização. O coeficiente serve para neutralizar o efeito da inflação ao longo dos anos, atualizando o valor de aquisição para a referência monetária do ano da venda.
Sobre os 50% da mais-valia tributável aplicam-se as taxas progressivas do IRS, sendo o valor somado aos restantes rendimentos do agregado familiar. Significa que duas pessoas com a mesma mais-valia, mas com rendimentos anuais distintos, podem pagar impostos muito diferentes, porque o IRS é progressivo por escalões marginais e não tributa a uma taxa fixa. O Orçamento do Estado para 2026 manteve a estrutura de nove escalões, atualizou os limites em 3,51% e reduziu as taxas marginais do 2.º ao 5.º escalão em 0,3 pontos percentuais.
Imóveis herdados antes de 1989 quando se aplica a isenção
O artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88 estabelece um regime transitório que exclui de tributação as mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do Código do IRS. Para terrenos para construção, o limite é mais antigo: têm de ter sido adquiridos antes de 9 de junho de 1965.
Aqui reside um equívoco que muitos artigos online perpetuam. O que conta é a data de aquisição pelo herdeiro, ou seja, a data do óbito, e não a data em que o falecido comprou o imóvel originalmente. Se o autor da herança comprou a casa em 1975 mas faleceu em 2010, o herdeiro não beneficia do regime de 1989 porque adquiriu o imóvel já depois dessa data. Inversamente, se o óbito ocorreu em 1985, a venda pelo herdeiro, mesmo que realizada em 2026, está excluída de tributação.
Existem casos mistos em que o mesmo imóvel acumula duas datas de aquisição, uma anterior e outra posterior a 1989. É o caso típico do óbito sucessivo de cônjuges proprietários em comunhão. Imagine-se um casal proprietário de uma casa em que o marido faleceu em 1985, transmitindo 50% do imóvel, e a mulher em 2010, transmitindo os restantes 50%. A metade herdada em 1985 está isenta e declara-se no Anexo G1; a metade herdada em 2010 está sujeita a tributação e declara-se no Anexo G. Mesmo a parte isenta tem de ser declarada para efeitos de controlo pela Autoridade Tributária.
Que despesas são dedutíveis na venda de imóvel herdado
Para reduzir a mais-valia tributável, o herdeiro pode deduzir despesas e encargos efetivamente suportados e devidamente comprovados. O artigo 51.º do Código do IRS define duas grandes categorias: encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos e despesas inerentes à aquisição e à alienação.
As obras de valorização nos últimos 12 anos incluem obras de construção, ampliação, remodelação ou beneficiação que aumentem o valor patrimonial do imóvel. Obras de simples manutenção, como pinturas, pequenas reparações ou substituição de canalização degradada, não são aceites pela Autoridade Tributária por não acrescentarem valor objetivo ao prédio. Para serem dedutíveis, as faturas têm de estar emitidas em nome e com o NIF do herdeiro, em data posterior à abertura da herança, e o pagamento tem de ser identificável (transferência, cheque, multibanco). Faturas em nome do falecido, mesmo que recentes, não são aceites para deduzir mais-valias do herdeiro.
Quanto às despesas inerentes à venda, são dedutíveis a comissão de mediação imobiliária (comprovada por fatura), os custos com certificado energético, despesas notariais e de registo da própria venda, e eventuais indemnizações por renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos sobre o imóvel. O Imposto do Selo pago aquando da transmissão por morte é igualmente dedutível.
Ao contrário do que algumas publicações sugerem, as despesas de escritura e registo da aquisição original feita pelo falecido não são dedutíveis, porque foram custos suportados pelo autor da herança numa operação em que o herdeiro não foi parte. O IMT que o falecido pagou na compra original também não é dedutível pelo herdeiro. A tributação das mais-valias pode ser legalmente otimizada apenas com despesas que cumpram estes requisitos formais.
Isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente
Quando o imóvel herdado era a habitação própria e permanente do herdeiro, a venda pode beneficiar da exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição, construção ou melhoramento de outro imóvel destinado também a habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro Estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.
Os prazos de reinvestimento são até 36 meses após a venda ou até 24 meses antes da venda. O novo imóvel tem de passar a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar no prazo de 12 meses. Desde 2024, exige-se ainda que o imóvel vendido tenha sido HPP do contribuinte durante pelo menos 12 meses anteriores à alienação, evitando situações de mudança formal de morada apenas para beneficiar da isenção.
Para fazer valer o direito à isenção, o herdeiro tem de declarar a intenção de reinvestir no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda, mesmo que o reinvestimento ainda não tenha sido concretizado. Se reinvestir apenas uma parte do valor, a exclusão é proporcional: só a fração reinvestida fica isenta, com o remanescente a ficar sujeito a tributação normal. Existe ainda uma regra anti-abuso que impede beneficiar desta exclusão se o contribuinte já o tenha feito nos três anos anteriores.
Importante notar: esta isenção não se aplica automaticamente a todos os imóveis herdados. Casas de férias, segundas habitações ou imóveis arrendados que nunca foram habitação própria do herdeiro estão fora deste regime. Se o imóvel herdado nunca foi residência habitual do herdeiro, mesmo que este reinvista o valor noutra casa, não há lugar à exclusão de tributação.
Isenção de mais-valias para maiores de 65 anos ou reformados
O n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS prevê uma via alternativa de isenção de mais-valias para contribuintes com 65 anos ou mais, ou reformados, mesmo sem comprar nova habitação. O valor de realização pode ser aplicado em contratos de seguro financeiro do ramo vida (PPR), fundos de pensões abertos, contribuições para o regime público de capitalização (certificados de reforma) ou Produtos Individuais de Poupança Pan-Europeus (PEPP).
O prazo de reinvestimento é de seis meses a contar da data da venda, prazo mais curto que o regime geral. O titular da renda ou seguro tem de ser o próprio vendedor, o seu cônjuge ou unido de facto. Quem reinveste apenas parte do valor obtido beneficia de isenção proporcional ao montante reinvestido.
Há duas regras adicionais essenciais a respeitar. A primeira é a manutenção do investimento durante pelo menos dez anos, com pagamentos regulares ao titular durante esse período. A segunda é o limite anual de 7,5% do montante investido: se o titular receber acima desta percentagem em qualquer ano, perde o direito à isenção e a mais-valia volta a ser tributada nesse ano. Quem investir 300.000 €, por exemplo, pode receber até 22.500 € anuais, ou seja, cerca de 1.875 € mensais.
Este regime é particularmente atrativo para herdeiros idosos que residiam no imóvel herdado e o querem vender para garantir uma reforma estável, sem ter de comprar nova habitação. É uma alternativa pouco conhecida mas legalmente disponível, e tem-se afirmado como instrumento útil de planeamento patrimonial em famílias com herdeiros em idade avançada.
Venda do quinhão hereditário e o acórdão do STA de 2025
Uma das alterações jurisprudenciais mais relevantes dos últimos anos é o entendimento fixado pelo Supremo Tribunal Administrativo em 2025 sobre a venda de quinhão hereditário. Quem vende a sua quota ideal numa herança ainda não partilhada deixou de estar sujeito a IRS por mais-valias, fechando uma discussão que durante anos opôs contribuintes e a Autoridade Tributária.
A distinção é jurídica e tem fundamento técnico. O quinhão hereditário não é um direito real sobre um imóvel concreto, mas sim um direito de natureza universal sobre o conjunto da herança indivisa. O artigo 10.º n.º 1 alínea a) do Código do IRS só tributa ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, não abrangendo a transmissão de uma quota ideal numa universalidade de bens.
Isto significa que um herdeiro pode vender o seu quinhão antes da partilha sem ser tributado em IRS pela operação. Há, contudo, dois aspetos a vigiar. O primeiro é o Imposto do Selo e o IMT, que podem incidir consoante a configuração da transmissão e a relação entre as partes. O segundo é o impacto fiscal futuro: quando o adquirente do quinhão vier mais tarde a vender um imóvel concreto recebido na partilha, aí sim haverá tributação de mais-valias, com regras específicas para determinar a data e o valor de aquisição.
Para herdeiros que pretendam sair da herança sem esperar pela partilha formal, esta jurisprudência abre uma alternativa fiscalmente eficiente. Continua, no entanto, sujeita a análise caso a caso, porque a forma jurídica da operação determina o seu enquadramento e existem ainda situações específicas (tornas, herdeiros estrangeiros, partilhas judiciais) que exigem aconselhamento técnico.
Heranças indivisas e o momento da tributação
Enquanto a herança permanecer indivisa, ou seja, antes da partilha formal entre herdeiros, os bens não estão atribuídos a herdeiros específicos e qualquer alienação tem de ser feita por todos os herdeiros em conjunto. Se o imóvel for vendido nesta fase, cada herdeiro declara a venda no seu próprio IRS, na proporção do seu quinhão hereditário.
A Autoridade Tributária esclareceu este enquadramento na Informação Vinculativa Processo n.º 27052, de 29 de outubro de 2024, segundo a qual a partilha do valor da venda entre herdeiros não altera a forma como cada um deve declarar a sua parte das mais-valias. Cada quinhão é declarado individualmente, com proporção própria do valor de realização, do valor de aquisição e das despesas dedutíveis.
Já a partilha entre herdeiros em condições normais não gera mais-valias tributáveis. Quando a adjudicação respeita exatamente os quinhões ideais de cada herdeiro, considera-se que a aquisição ocorreu retroativamente à data do óbito, sem operação fiscalmente relevante na partilha em si. A exceção surge nas partilhas com tornas: se um herdeiro recebe bens de valor superior à sua quota ideal e compensa os restantes em dinheiro, essa parte adicional é tratada como aquisição onerosa à data da partilha, com regras próprias de mais-valias tanto para quem recebe as tornas como para quem fica com o bem.
Como declarar a venda de imóvel herdado no IRS
A declaração faz-se na Modelo 3 do IRS, no ano seguinte ao da venda, durante o período normal de entrega da declaração (entre abril e junho). O anexo a utilizar depende da data de aquisição do imóvel, ou seja, da data do óbito.
O Anexo G destina-se a mais-valias sujeitas a tributação, isto é, imóveis em que a data do óbito é igual ou posterior a 1 de janeiro de 1989. Indica-se a data de aquisição (data do óbito), a data de realização (data da escritura de venda), o valor de aquisição (VPT considerado para Imposto do Selo, normalmente à data do óbito), o valor de realização e as despesas dedutíveis. Se houver reinvestimento ou intenção de reinvestir em HPP, declara-se no Quadro 5.
O Anexo G1 destina-se a mais-valias excluídas de tributação, designadamente imóveis com data do óbito anterior a 1989 ou terrenos para construção com data do óbito anterior a 9 de junho de 1965. Mesmo sem imposto a pagar, a declaração é obrigatória para efeitos de controlo pela Autoridade Tributária e para evitar coimas por omissão declarativa.
Em casos mistos, com partes herdadas antes e depois de 1989, preenchem-se simultaneamente o Anexo G e o Anexo G1, cada um na proporção correspondente. O sistema central da AT calcula automaticamente a mais ou menos-valia com base nos dados declarados, cabendo ao contribuinte garantir a exatidão e a coerência do preenchimento.
Casos especiais terrenos imóveis no estrangeiro e leilão judicial
Os terrenos para construção seguem regra distinta dos prédios urbanos. A exclusão de tributação só se aplica se a data do óbito for anterior a 9 de junho de 1965, data muito mais antiga que a regra geral de 1989. Se o falecido detinha um prédio rústico que foi reclassificado como terreno para construção depois de 1989, a mais-valia obtida na venda pode ser tributada mesmo que o falecido o tenha adquirido antes dessa data, porque a alteração do uso económico desloca o bem para fora do regime transitório.
Para imóveis localizados no estrangeiro, o herdeiro residente fiscal em Portugal está obrigado a declarar a mais-valia, neste caso no Anexo J da Modelo 3, dedicado a rendimentos obtidos no estrangeiro. A conversão para euros é feita com base na taxa oficial do Banco de Portugal aplicável a cada data: o valor de aquisição converte-se à taxa da data do óbito; o valor de realização converte-se à taxa da data da venda. Existem convenções internacionais de eliminação de dupla tributação que podem permitir crédito de imposto pago no estrangeiro, reduzindo o imposto a pagar em Portugal. As regras específicas para não residentes em Portugal exigem análise técnica adicional, sobretudo quando há tratados fiscais aplicáveis.
A venda de imóvel herdado em leilão judicial, no âmbito de processos de execução fiscal ou de insolvência, gera tributação de mais-valias da mesma forma que qualquer outra venda. O valor obtido no leilão é considerado valor de realização para efeitos de cálculo. A jurisprudência confirma esta interpretação inclusive para casos em que o produto da venda é integralmente afeto à satisfação de credores.
O imóvel arrendado herdado segue as mesmas regras de cálculo de mais-valias na venda. A existência de contrato de arrendamento não altera o enquadramento da tributação, embora possa afetar o valor de mercado e o preço de venda obtido. Os rendimentos prediais auferidos pelo herdeiro durante o período em que foi proprietário são tributados em categoria F (rendimentos prediais), independentemente da posterior venda do imóvel.
Planeamento fiscal antes de vender um imóvel herdado
O momento da venda pode ser decisivo no imposto a pagar. Herdar um imóvel não obriga à venda imediata, e o herdeiro tem margem para escolher estrategicamente o ano da alienação, em função do seu rendimento global e da composição do agregado.
Uma estratégia eficaz é vender num ano em que o rendimento global do agregado familiar seja mais baixo, por exemplo no ano da reforma ou em ano de mudança de carreira. Como a mais-valia é englobada às taxas progressivas, anos com menor rendimento de base resultam em taxa marginal inferior aplicada à fatia da mais-valia que entra nos escalões superiores.
Outra opção, especialmente relevante em famílias com vários herdeiros, é concretizar a partilha formal do imóvel antes da venda. Quando cada herdeiro declara a sua quota individualmente, a mais-valia fica diluída por vários sujeitos passivos, podendo cada um acabar num escalão de IRS inferior ao que aconteceria se o ganho ficasse concentrado num único contribuinte. Este planeamento exige análise caso a caso, porque depende dos rendimentos individuais de cada herdeiro.
Para imóveis herdados que sejam habitação própria e permanente do herdeiro, é fundamental cumprir os requisitos formais do regime de reinvestimento antes de avançar com a venda. A intenção de reinvestir tem de ser declarada já no IRS do ano da venda, o domicílio fiscal tem de estar registado no imóvel e o histórico de utilização como HPP tem de estar documentalmente sustentado. Erros formais nestas matérias podem fazer perder isenções relevantes.
Finalmente, herdeiros com 65 anos ou mais devem ponderar o regime alternativo de reinvestimento em produtos de poupança-reforma, sobretudo se não pretendem comprar nova habitação. A isenção fiscal combinada com uma renda regular a longo prazo pode transformar a venda do imóvel herdado num plano estruturado de complemento à reforma, com vantagens fiscais difíceis de igualar por outras vias. Pode também consultar o nosso guia sobre mais-valias de herança e IRS para uma visão complementar do enquadramento.
Conclusão
Na CRN Contabilidade apoiamos clientes a calcular corretamente as mais-valias em imóveis herdados, a identificar todas as despesas dedutíveis, a planear reinvestimentos válidos e a aproveitar isenções pouco conhecidas como o regime dos maiores de 65 anos ou a jurisprudência recente sobre venda de quinhão hereditário.
Se herdou um imóvel e está a ponderar vendê-lo em 2026, fale connosco através do WhatsApp flutuante disponível no site ou pelos restantes canais de contacto. Garantimos acompanhamento técnico que lhe permite reduzir encargos legalmente e tomar decisões fundamentadas, com base no Código do IRS, no Código do Imposto do Selo e na jurisprudência mais atual.
FAQ Perguntas Frequentes
O que é considerado mais-valia na venda de imóvel herdado?
É o ganho apurado entre o valor de venda do imóvel e o valor de aquisição considerado para efeitos de Imposto do Selo (normalmente o VPT à data do óbito), corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária quando aplicável e deduzido das despesas e encargos dedutíveis.
A herança em si gera mais-valias em IRS?
Não. A simples transmissão por morte não está sujeita a IRS. Apenas a posterior venda do imóvel herdado pode originar mais-valias tributáveis em sede de IRS.
Quem está isento de Imposto do Selo nas heranças?
Estão isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes (filhos, netos) e os ascendentes (pais, avós), conforme o artigo 6.º do Código do Imposto do Selo. Todos os outros herdeiros pagam à taxa de 10% sobre o valor tributável.
Qual o prazo para entregar a Modelo 1 do Imposto do Selo?
A Modelo 1 do Imposto do Selo é entregue pelo cabeça-de-casal até ao final do terceiro mês seguinte ao falecimento, em qualquer serviço de Finanças, acompanhada dos anexos I e II (e anexo III se houver mais de quatro herdeiros).
Qual a data de aquisição considerada num imóvel herdado para efeitos de IRS?
A data de aquisição é a data do óbito do autor da herança (abertura da sucessão), conforme a Circular n.º 21/92 e o artigo 45.º do CIRS. Não é a data em que o falecido comprou o imóvel, nem a data da partilha.
Qual é o valor de aquisição de um imóvel herdado para efeitos de IRS?
É o valor considerado para liquidação do Imposto do Selo, que coincide normalmente com o VPT do imóvel à data do óbito, conforme a caderneta predial até dois anos antes da transmissão.
Imóveis herdados antes de 1989 estão sempre isentos de IRS?
Não. A exclusão de tributação aplica-se apenas quando a data do óbito é anterior a 1 de janeiro de 1989. Se o falecido comprou em 1975 mas só faleceu em 2010, a data de aquisição para o herdeiro é 2010 e não há isenção.
O coeficiente de desvalorização monetária aplica-se sempre?
Não. Apenas quando entre a aquisição (data do óbito) e a venda tenham decorrido mais de 24 meses. Em vendas dentro deste prazo, usa-se o valor de aquisição sem atualização.
Que despesas posso deduzir na venda de imóvel herdado?
Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos (com faturas em nome e NIF do herdeiro), comissão de mediação imobiliária, certificado energético, despesas notariais e de registo da venda, e Imposto do Selo pago aquando da transmissão por morte.
Posso usar faturas de obras feitas pelo falecido?
Não. As faturas têm de estar emitidas em nome e com o NIF do herdeiro, em data posterior à abertura da herança. Faturas em nome do falecido, mesmo que recentes, não são aceites pela Autoridade Tributária para deduzir mais-valias do herdeiro.
As obras de manutenção podem ser deduzidas?
Não. Apenas obras de valorização que aumentem efetivamente o valor patrimonial do imóvel são aceites. Pinturas, pequenas reparações e manutenção corrente não são dedutíveis.
O imposto é calculado sobre o valor total da mais-valia?
Não. Apenas 50% da mais-valia líquida apurada é englobada no rendimento coletável e sujeita a IRS, por força da alínea b) do n.º 2 do artigo 43.º do CIRS.
Posso ficar isento se reinvestir o valor da venda em nova habitação?
Sim, se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e o valor for reinvestido na compra, construção ou melhoramento de outra HPP, em Portugal ou na União Europeia, nos prazos legais e cumpridos os restantes requisitos.
Qual o prazo de reinvestimento em habitação própria e permanente?
Até 36 meses após a venda ou até 24 meses antes da venda. A nova habitação tem de passar a HPP do contribuinte no prazo de 12 meses. Desde 2024 é exigido que o imóvel vendido tenha sido HPP durante pelo menos 12 meses anteriores à alienação.
Os maiores de 65 anos podem ficar isentos de mais-valias?
Sim. O n.º 7 do artigo 10.º do CIRS permite a contribuintes com 65 anos ou mais (ou reformados) reinvestir o valor da venda da HPP em PPR, fundos de pensões abertos, regime público de capitalização ou PEPP, no prazo de seis meses. O investimento tem de ser mantido pelo menos 10 anos e a renda anual não pode ultrapassar 7,5% do montante investido.
O que mudou em 2025 sobre a venda de quinhão hereditário?
O Supremo Tribunal Administrativo fixou em 2025 o entendimento de que a venda do quinhão hereditário (quota ideal numa herança indivisa) não gera mais-valias tributáveis em IRS, por não corresponder à alienação de um direito real sobre bem imóvel concreto.
A venda de quotas de herança gera mais-valias?
Não, quando se trate de quinhão hereditário antes da partilha, à luz da jurisprudência do STA de 2025. Já a venda de quota de um imóvel concreto, após partilha, segue as regras gerais de mais-valias imobiliárias.
Quanto tempo posso adiar a partilha sem pagar imposto?
Não existe prazo limite. Enquanto a herança permanecer indivisa e não houver venda do imóvel, não há tributação em IRS. A obrigação só surge com a alienação efetiva do bem ou com a partilha desigual com tornas.
Em que anexo se declara a venda de imóvel herdado?
No Anexo G da Modelo 3 quando a data do óbito é igual ou posterior a 1 de janeiro de 1989. No Anexo G1 quando o óbito é anterior a essa data (imóveis isentos). Em casos mistos, preenchem-se ambos os anexos.
Como se calcula o IRS sobre a mais-valia?
50% da mais-valia líquida é englobado nos restantes rendimentos do agregado e tributado pelas taxas progressivas do IRS. A taxa efetiva depende do escalão em que o contribuinte se encontra após o englobamento, com taxas marginais entre 11,97% e 48% em 2026.
O que acontece se o valor de venda for inferior ao VPT?
O artigo 44.º n.º 2 do CIRS determina que prevalece o VPT como valor de realização sempre que seja superior ao preço declarado. A Autoridade Tributária corrige automaticamente o cálculo, evitando subdeclarações intencionais.
A venda do imóvel herdado pode afetar apoios sociais?
Sim. A metade tributável da mais-valia é englobada no rendimento anual e pode alterar a condição de recursos para prestações como Complemento Solidário para Idosos, RSI, abono de família ou apoios sociais sujeitos a condição de rendimento.
O imóvel herdado arrendado tem regras diferentes?
Não para efeitos de mais-valias na venda. As regras de cálculo aplicam-se igualmente. Os rendimentos do arrendamento auferidos enquanto o imóvel pertenceu ao herdeiro são tributados separadamente como rendimentos prediais (categoria F).
Como é tratada a venda de terreno herdado?
Segue as regras gerais de mais-valias imobiliárias. A diferença é o regime transitório: terrenos para construção apenas estão excluídos de tributação se a data do óbito for anterior a 9 de junho de 1965. Prédios rústicos seguem a regra de 1989.
A venda em leilão judicial gera mais-valias?
Sim. O valor obtido em leilão é considerado valor de realização para efeitos de cálculo de mais-valias, mesmo quando o produto da venda é afeto à satisfação de credores no âmbito de processos de execução ou insolvência.
Os herdeiros menores têm de declarar mais-valias?
Sim. Os rendimentos de menores são incluídos na declaração dos pais ou representantes legais, na proporção do quinhão herdado. O cumprimento da obrigação cabe ao representante legal.
A venda de imóvel herdado no estrangeiro gera mais-valias em Portugal?
Sim, se o herdeiro for residente fiscal em Portugal. Declara-se no Anexo J. Os valores de aquisição e de realização convertem-se em euros à taxa oficial do Banco de Portugal aplicável a cada data. As convenções de dupla tributação podem permitir crédito de imposto.
O que são tornas e como afetam as mais-valias?
Tornas são compensações em dinheiro pagas a herdeiros que recebem menos bens do que o seu quinhão ideal. A parte que exceda a quota ideal é tratada como aquisição onerosa à data da partilha, com regras próprias de mais-valias para quem recebe as tornas.
O que acontece se não declarar as mais-valias da herança?
A omissão pode gerar coimas entre 25 € e 3.750 €, juros compensatórios sobre o imposto devido e procedimentos de fiscalização. A AT cruza dados bancários e registos prediais, sendo cada vez mais difícil omitir transmissões.
Como declarar a venda de imóvel herdado no IRS?
Utiliza-se o Anexo G (ou G1 para imóveis isentos) da Modelo 3, indicando a data de aquisição (data do óbito), a data de realização (escritura), o valor de aquisição (VPT considerado para IS), o valor de realização e as despesas dedutíveis com comprovativos.
