Como pagar menos imposto sobre as mais-valias

Quando um cliente nos pergunta “Como posso pagar menos imposto sobre as mais-valias?”, nós, na CRN Contabilidade, somos diretos:
Reinvista, deduza todas as despesas permitidas e planeie com antecedência.

Se vendeu um imóvel ou outro ativo e quer pagar menos imposto, pode aplicar estratégias totalmente legais e eficazes:

• Reinvista o valor da venda em nova habitação própria e permanente no prazo de 36 meses para ter isenção total ou parcial.
• Deduz despesas de aquisição, obras, escritura e comissões de mediação que reduzem o lucro tributável e, por consequência, o imposto.
• Planeie antecipadamente a venda e recorra a um contabilista que conheça bem os detalhes da legislação.

Estes métodos são os que usamos todos os dias com os nossos clientes para garantir a redução máxima do imposto sobre as mais-valias. A diferença entre uma venda mal preparada e uma venda planeada pode representar milhares de euros poupados em impostos.

O que são mais-valias e como são tributadas?

Mais-valias são o lucro obtido na venda de bens, como imóveis ou ações, calculado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido. Em Portugal, a tributação depende do tipo de ativo e da situação do contribuinte.

Estratégias para reduzir o imposto sobre as mais-valias

Reinvestimento em habitação própria e permanente

Se reinvestir o montante da venda na compra de nova habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, poderá beneficiar de isenção total ou parcial.

Dedução de despesas e encargos

Reduza o imposto ao declarar todas as despesas associadas:

• Custos de aquisição (IMT, imposto do selo, escritura)
• Despesas com obras de valorização nos últimos 12 anos (com fatura)
• Comissões de mediação imobiliária

Planeamento fiscal para reduzir o imposto sobre as mais-valias

Quando planeio a venda de um imóvel ou ativo com um cliente, explico logo no início: o segredo para pagar menos imposto sobre as mais-valias está na preparação. O que significa isso, na prática?

• Rever toda a documentação do bem: faturas, contratos, registos, e o histórico completo da aquisição.

• Identificar despesas dedutíveis que possam ser incluídas na apuração da mais-valia, reduzindo o lucro tributável.

• Analisar o calendário fiscal para escolher o momento mais vantajoso para vender. Por exemplo, se o contribuinte tiver outros rendimentos mais baixos no ano, pode ser mais vantajoso vender nesse ano e englobar a mais-valia.

Estas decisões, que tomamos lado a lado com os nossos clientes, podem traduzir-se em poupanças significativas no valor final do imposto a pagar.

Exemplos práticos e situações comuns

Embora cada caso seja único, a nossa experiência mostra que alguns padrões se repetem. Vamos a exemplos reais do dia a dia da nossa equipa (sempre respeitando a confidencialidade dos clientes):

Caso 1: Venda de habitação própria com reinvestimento

Um cliente vendeu a sua habitação por 300.000€, tendo adquirido anos antes por 200.000€. A diferença bruta seria de 100.000€, mas ele realizou obras com custo de 30.000€, pagou IMT e imposto do selo na compra original, e comissões de 10.000€ na venda.
Com estas deduções, a mais-valia apurada foi reduzida para cerca de 50.000€.
Além disso, o cliente reinvestiu todo o valor na compra de uma nova habitação própria no prazo de 36 meses. Resultado: isenção total do imposto sobre as mais-valias.

Caso 2: Venda de imóvel herdado

Um cliente herdou um imóvel avaliado em 150.000€ e vendeu-o por 250.000€. A mais-valia apurada considerou o valor da herança como base, e ele deduziu custos com obras e registos. O imposto final foi reduzido graças à inclusão de despesas e ao cálculo detalhado que realizámos.

Caso 3: Ações com englobamento

Um cliente obteve mais-valias de 30.000€ na venda de ações. Apesar de poder optar pela taxa fixa de 28%, a nossa equipa analisou o seu IRS global e identificou que o englobamento reduziria o imposto efetivo para cerca de 23%, resultando numa economia direta de mais de 1.500€.

Tabelas práticas para tomada de decisão

Custos e curiosidades importantes

• Preço médio de venda de imóveis em Portugal: cerca de 1.800€/m², variando de 1.200€/m² em zonas menos valorizadas a 4.500€/m² em zonas premium.

• Taxas de IMT variam entre 1% e 8% dependendo do valor do imóvel e da sua localização.

• Obras realizadas nos últimos 12 anos são dedutíveis, mas é obrigatório ter fatura e comprovativo de pagamento.

Conclusão

Na CRN Contabilidade, já ajudámos inúmeros clientes a pagar menos imposto sobre as mais-valias através de estratégias eficazes, legais e personalizadas. O nosso trabalho não é apenas preencher números: é planear, aconselhar e garantir que cada cliente paga apenas o imposto devido, nada mais.

Se está a planear uma venda ou já realizou uma, entre em contacto connosco. Estamos prontos para o ajudar a reduzir a sua carga fiscal com soluções que já testámos e aplicámos com sucesso. Use os canais disponíveis e marque uma consulta.