Se vendeu um imóvel em Portugal em 2024 ou 2025, terá de preencher o Anexo G na declaração de IRS — especialmente se o imóvel não era a sua habitação própria e permanente ou se não reinvestiu o valor da venda noutro imóvel para habitação. O Anexo G é obrigatório sempre que há mais-valias patrimoniais a declarar.
Veja como preencher corretamente:
- Identifique o imóvel: indique a freguesia, artigo matricial e fração.
- Informe a data e valor de aquisição: valor pago, escritura e despesas relacionadas.
- Declare a data e valor de venda: conforme consta na escritura de venda.
- Registe as despesas dedutíveis: obras, certificação energética, mediação, IMT, escritura.
- Aplique os coeficientes de desvalorização monetária.
- Indique se houve reinvestimento no prazo legal (36 meses após venda ou 24 antes).
- Valide e submeta na sua declaração de IRS até ao prazo final.
Dica fiscal: pode ficar totalmente isento de imposto se reinvestir o valor da venda em nova habitação própria e permanente. Caso contrário, 50% da mais-valia será tributado.
Quer evitar erros e garantir que não paga imposto a mais?
Fale agora connosco no WhatsApp e receba apoio personalizado para garantir que não deixa passar nenhuma oportunidade legal de poupança no seu IRS.
Como preencher o Anexo G com precisão e evitar erros fiscais?
O Anexo G da declaração de IRS é destinado à declaração das mais-valias obtidas com a venda de imóveis. Muitas vezes, este é o ponto mais sensível para quem vende uma casa ou outro bem patrimonial e não sabe exatamente como calcular os valores, qual a documentação necessária e quais são os prazos legais envolvidos.
A nossa equipa tem acompanhado centenas de contribuintes com dúvidas legítimas sobre este tema. Por isso, vamos detalhar agora tudo o que deve saber para preencher corretamente o Anexo G em 2025, evitando erros, coimas e surpresas desagradáveis.
O que é o Anexo G?
O Anexo G faz parte da declaração Modelo 3 do IRS e serve para declarar as mais-valias ou menos-valias resultantes de:
- Venda de imóveis
- Venda de quotas ou ações
- Cessão onerosa de posições contratuais
No caso da venda de imóveis, o contribuinte deverá declarar os dados do imóvel vendido, a data de aquisição, a data de venda, os valores envolvidos e os encargos suportados.
Passo a passo para preencher o Anexo G
1. Recolha os documentos necessários
- Escritura de compra e venda
- Recibos de obras ou benfeitorias comprovadas
- Declaração do valor patrimonial tributário (VPT)
- Comprovativo de encargos com comissão imobiliária
- Fatura de certificação energética (se aplicável)
2. Determine os valores essenciais
- Valor de aquisição: preço de compra + despesas com a aquisição (IMT, escritura, registos)
- Valor de realização: valor da venda efetiva
- Encargos suportados: obras de melhoria, comissões, certificações, etc.
3. Acesse o Portal das Finanças
Após autenticação, vá até à área de entrega do Modelo 3 e selecione o Anexo G. Preencha linha por linha com os dados solicitados.
4. Identifique se há reinvestimento
Se reinvestiu o valor da venda na compra de outro imóvel de habitação própria e permanente (até 36 meses após ou 24 antes), pode beneficiar da exclusão de tributação sobre as mais-valias, parcial ou total.
Tabela: Dedutibilidade das despesas
| Tipo de Encargo | Pode deduzir no cálculo das mais-valias? |
|---|---|
| IMT da compra original | Sim |
| Comissão paga à imobiliária | Sim |
| Obras estruturais no imóvel | Sim (se comprovadas) |
| Certificação energética | Sim |
| Juros do crédito bancário | Não |
Benefícios de preencher o Anexo G corretamente
- Evita notificações e coimas da AT
- Garante acesso a benefícios fiscais (reinvestimento)
- Minimiza o imposto a pagar com base em deduções legais
- Protege o seu histórico fiscal e credibilidade bancária
O que pode dar errado?
Muitos contribuintes cometem erros como:
- Declarar valores errados (por falta de atualização monetária)
- Não incluir encargos dedutíveis
- Não declarar reinvestimento corretamente
- Preencher o quadro 4.1 em vez do 4.2 (ou vice-versa)
Na CRN Contabilidade, temos experiência com este tipo de cruzamento de dados e conseguimos, com antecedência, planear o impacto fiscal da venda do imóvel antes mesmo de fechar o negócio.
Sabia que pode reduzir o imposto vendendo o imóvel após 3 anos de titularidade?
Sim, ao manter o imóvel por mais tempo, e aplicando corretamente os coeficientes de desvalorização monetária definidos pela AT, é possível reduzir o ganho tributável, pois o valor de aquisição é atualizado ao longo dos anos.
-Quando é obrigatório declarar o Anexo G?
Mesmo que tenha prejuízo com a venda do imóvel (menos-valia), o preenchimento é obrigatório se:
- O imóvel for fora do seu domicílio fiscal habitual
- Não for reinvestido o valor da venda
- Existirem outros rendimentos patrimoniais cruzáveis
-Tabela: Coeficientes de desvalorização monetária (exemplo)
| Ano de aquisição | Coeficiente 2025 |
|---|---|
| 2000 | 1,85 |
| 2005 | 1,60 |
| 2010 | 1,35 |
| 2015 | 1,15 |
| 2020 | 1,05 |
Esses coeficientes são aplicados ao valor de aquisição e diminuem o ganho tributável apurado com a venda.
E se for uma herança?
No caso de imóveis herdados, o valor de aquisição é o valor patrimonial tributário à data do óbito do proprietário. O regime de tributação e apuramento de mais-valias é o mesmo, mas há nuances relevantes — especialmente quanto ao tempo decorrido e às despesas de escritura e partilhas.
Preencher o Anexo G exige atenção aos detalhes e domínio técnico da legislação. Muitos utilizadores confiam apenas no portal, mas esquecem que ele não valida deduções, não aplica coeficientes automaticamente e não sugere exclusões de tributação.
Conte connosco
Se precisa de apoio para preencher o Anexo G ou quer saber com antecedência quanto irá pagar de IRS sobre a venda de imóvel, entre em contacto com a equipa.
Podemos analisar a operação antes de declarar e ajudar a poupar legalmente no IRS.
