Como obter Licença de Alojamento Local?

Para obter a Licença de Alojamento Local (AL) em Portugal, é necessário seguir um processo formal junto da câmara municipal onde o imóvel está localizado. A atividade só pode ser iniciada legalmente após o registo estar concluído e comunicado ao Turismo de Portugal. O tipo de imóvel, a localização e o regime fiscal escolhido influenciam diretamente os requisitos do processo.

Abaixo explicamos o passo a passo para obter a licença de forma correta:

1. Verificar se o imóvel está em zona de contenção
   Algumas freguesias impõem restrições a novos registos de AL. É essencial validar essa informação antes de iniciar o processo.
2. Obter certidão de uso habitacional
   O imóvel deve ter licença de utilização válida para fins habitacionais. Sem este documento, o pedido será recusado.
3. Efetuar registo de atividade nas Finanças com o CAE correto
   O código mais comum é o 55201 – Alojamento mobilado para turistas.
4. Submeter o pedido de registo de Alojamento Local na câmara municipal
   Este pedido é feito através do Balcão Único Eletrónico, anexando toda a documentação exigida.
5. Colocar placa identificativa e cumprir os requisitos legais
   Inclui livro de reclamações, seguro de responsabilidade civil, contacto de emergência e regras básicas de higiene e segurança.
6. Aguardar confirmação e número de registo
   Após a submissão completa, o número de registo é emitido e a atividade pode ser iniciada legalmente.

Na CRN Contabilidade, acompanhamos clientes de todo o país no processo completo de obtenção da Licença de Alojamento Local. Desde a verificação da viabilidade até à entrega da declaração de início de atividade e envio do pedido à câmara municipal, tratamos de todos os detalhes técnicos e fiscais.

Fale connosco agora através do botão de WhatsApp flutuante ou dos contactos disponíveis no site. Vamos ajudá-lo a legalizar o seu Alojamento Local com total segurança.

O impacto das zonas de contenção no registo de Alojamento Local

Nos últimos anos, vários municípios em Portugal passaram a aplicar zonas de contenção para limitar a abertura de novos Alojamentos Locais, especialmente em áreas com excesso de alojamentos turísticos e escassez de habitação para residentes. Estes limites são definidos por freguesia ou até por rua, e podem implicar a suspensão total ou parcial de novos registos.

Antes de iniciar qualquer processo, é essencial consultar a câmara municipal para saber se o imóvel se encontra em zona condicionada. Mesmo que o imóvel tenha uso habitacional e reúna os requisitos legais, a simples localização pode impedir o registo. Em Lisboa, por exemplo, bairros históricos como Alfama ou Bairro Alto estão sujeitos a fortes restrições. No Porto, áreas como Cedofeita ou União das Freguesias do Centro também têm limitações em vigor.

Para quem já tem um AL registado, essas zonas não afetam retroativamente a licença, mas dificultam a transferência de titularidade ou alteração de dados. Por isso, qualquer investimento em imóveis com intenção de exploração turística deve começar por esta análise.

Diferenças entre alojamento local em nome individual e em sociedade

Abrir um Alojamento Local pode ser feito como empresário em nome individual ou através de uma sociedade por quotas. A escolha entre uma e outra estrutura tem impacto direto na fiscalidade, nas responsabilidades legais e na forma de apuramento do lucro.

No caso do nome individual, o rendimento é tributado em sede de IRS, com possibilidade de optar pelo regime simplificado se o volume de negócios for inferior a 200 mil euros anuais.

Neste regime, aplica-se um coeficiente de 0,35, ou seja, apenas 35 por cento da receita é considerado rendimento tributável. O regime simplificado simplifica a contabilidade, mas pode ser desvantajoso se o imóvel tiver custos operacionais relevantes.

Por outro lado, se optar por abrir uma sociedade, estará enquadrado em IRC e sujeito a contabilidade organizada. Este modelo é mais indicado quando existe exploração profissional de várias unidades, contratação de pessoal ou investimento superior. Em ambas as situações, a declaração de início de atividade deve indicar corretamente o CAE 55201 e refletir a natureza da atividade de alojamento.

Requisitos legais obrigatórios para funcionamento

Após a obtenção da licença, o titular do AL deve manter um conjunto de condições legais em permanência. A falta de qualquer um destes elementos pode resultar em fiscalização, coimas e até no cancelamento do registo.

Entre os requisitos obrigatórios destacam-se:

• Disponibilização de livro de reclamações físico e digital
• Afixação de placa identificativa na entrada do imóvel
• Contratação de seguro de responsabilidade civil
• Garantia de condições mínimas de segurança, como extintores, sinalização e plano de evacuação
• Comunicação à SEF sempre que haja entrada de cidadãos estrangeiros
• Cumprimento das regras municipais relativas ao ruído e ao número máximo de ocupantes

Estas exigências variam ligeiramente entre câmaras, mas todas seguem a base da legislação nacional, nomeadamente o Decreto-Lei n.º 128/2014. A ausência de qualquer item pode originar autos de contraordenação por parte da ASAE, da câmara ou de outras entidades fiscalizadoras.

Quanto custa obter a licença de Alojamento Local

O custo de obtenção da licença de Alojamento Local varia de acordo com o município, a complexidade da atividade e os apoios técnicos contratados. Não existe uma taxa nacional obrigatória, mas algumas câmaras cobram emolumentos administrativos pelo processamento do pedido.

Além disso, o titular terá de considerar:

Estes valores são médios e podem variar consoante a localização, o volume de atividade ou o enquadramento fiscal do titular. É recomendável preparar um orçamento inicial e estimar também os custos recorrentes, como limpezas, manutenção e comissões de plataformas digitais.

Pode a licença ser suspensa ou cancelada?

Sim. A licença de Alojamento Local pode ser suspensa ou cancelada em casos de violação da lei, incumprimento das regras de segurança, denúncias comprovadas de perturbação à vizinhança ou irregularidades fiscais. Também pode ser cancelada a pedido do titular, caso este deixe de explorar a atividade.

A câmara municipal tem competência para instaurar processos de fiscalização sempre que existam indícios de infrações. Além disso, os condomínios de prédios podem opor-se à exploração de AL, desde que essa restrição esteja inscrita no título constitutivo da propriedade horizontal. Em prédios habitacionais, o ruído, o uso comum de áreas privadas e o excesso de ocupação são os motivos mais comuns de conflito.

Por isso, é fundamental manter a documentação sempre atualizada, pagar os impostos devidos, cumprir os requisitos de segurança e manter uma relação equilibrada com os vizinhos. A estabilidade da licença depende não apenas do registo, mas da gestão responsável da atividade.

FAQ: Perguntas Frequentes

Qual a diferença entre registo de AL e licença de uso habitacional

O registo de AL é feito na câmara municipal para fins turísticos, enquanto a licença de uso habitacional é exigida como pré-requisito e comprova que o imóvel é legalmente habitável.

É possível ter Alojamento Local num imóvel arrendado

Sim. Desde que tenha autorização expressa do proprietário no contrato de arrendamento.

Um imóvel em propriedade horizontal pode ser AL

Sim, exceto se o título constitutivo do prédio proibir expressamente a atividade.

Posso registar mais de um AL em meu nome

Sim. Não há limite legal, desde que cumpra os requisitos para cada unidade.

Qual a validade da licença de Alojamento Local

O registo não tem prazo de validade, mas pode ser suspenso ou cancelado se houver incumprimento legal.

Posso explorar AL apenas durante os meses de verão

Sim. A atividade pode ser sazonal, mas o registo deve manter-se ativo durante todo o ano.

A atividade de AL obriga à emissão de faturas

Sim. É obrigatório emitir fatura para cada cliente, mesmo que o pagamento seja feito através de plataformas digitais.

O Alojamento Local está sujeito a IRS ou IRC

Depende do enquadramento. ENI está sujeito a IRS, empresas a IRC.

É obrigatório entregar declarações periódicas de IVA no AL

Sim, para quem ultrapassa o limite de 13.500 euros anuais ou opta pelo regime normal de IVA.

Posso iniciar atividade antes do registo estar aprovado

Não. É proibido prestar serviços de alojamento sem número de registo válido.

A câmara municipal pode recusar o registo

Sim. Se o imóvel não tiver licença de utilização válida ou se estiver em zona de contenção.

Posso usar o mesmo imóvel para habitação própria e AL

Sim. Desde que respeite as regras de ocupação, lotação e segurança.

Há limite de hóspedes por imóvel

Sim. O número máximo de ocupantes é definido com base na tipologia e condições do imóvel.

A segurança do imóvel é fiscalizada

Sim. A ASAE e a câmara podem fiscalizar extintores, sinalética e condições de higiene.

Preciso comunicar entradas de hóspedes estrangeiros

Sim. É obrigatório comunicar à SEF através da plataforma SIBA.

O AL precisa de seguro

Sim. O seguro de responsabilidade civil é obrigatório por lei.

Posso delegar a gestão do meu AL a terceiros

Sim. É possível contratar empresas de gestão ou operadores locais.

O livro de reclamações digital é obrigatório

Sim. Deve ser disponibilizado junto ao registo do alojamento.

Há incentivos fiscais para AL

Atualmente não. Existem regimes simplificados, mas não há benefícios fiscais específicos.

Preciso de contabilidade organizada no AL

Só se for empresa ou se ultrapassar limites no regime simplificado.

Posso transformar um AL em arrendamento de longa duração

Sim. Deve encerrar a atividade nas Finanças e informar a câmara municipal.

A licença de AL é transmissível

Não. O registo é pessoal e intransmissível. O novo titular deve apresentar novo pedido.

Qual a multa por explorar AL sem registo

As coimas podem variar entre 2.500 e 40.000 euros, consoante o tipo de infração.

Como encerrar um Alojamento Local

Deve comunicar à câmara municipal e cessar a atividade nas Finanças.

O imóvel precisa de acessibilidade para obter licença

Não é obrigatório, exceto para categorias especiais de turismo.

Posso vender um imóvel com registo de AL

Sim. O comprador deve saber que terá de fazer novo registo se quiser manter a atividade.

É necessário apresentar planta do imóvel

Algumas câmaras exigem planta atualizada com indicação das áreas úteis.

Como saber se o meu imóvel está numa zona de contenção

Deve consultar o regulamento municipal ou contactar a câmara diretamente.

AL em moradia tem regras diferentes de AL em apartamento

As exigências são semelhantes, mas a localização e impacto na vizinhança podem mudar os critérios de aprovação.

Posso ter AL em zona rural

Sim. Deve verificar se o Plano Diretor Municipal permite atividade turística naquela área.

Como a CRN Contabilidade pode ajudar?

Na prática, a abertura e manutenção de um Alojamento Local envolve mais do que o registo inicial. Há obrigações fiscais mensais e anuais, comunicação de dados à AT e à Segurança Social, gestão de faturação, apuramento de IVA, e análise de rentabilidade. Sem um apoio técnico adequado, o titular corre o risco de ser penalizado ou de pagar mais impostos do que o necessário.

Na CRN Contabilidade, a nossa equipa acompanha proprietários de AL em todo o país, desde a escolha do CAE correto até à entrega do Modelo 3 do IRS, passando por:

• Registo da atividade e simulação do enquadramento fiscal ideal
• Apoio no pedido de licença junto da câmara municipal
• Controlo mensal de rendimentos e despesas
• Apuramento e entrega das declarações periódicas de IVA
• Organização da documentação obrigatória
• Acompanhamento em fiscalizações ou notificações

Se está a planear legalizar o seu Alojamento Local, fale com a nossa equipa. Pode usar o botão de WhatsApp flutuante ou aceder aos contactos no site. Estamos prontos para tratar de todo o processo por si, com total transparência e segurança.