Como calcular as mais-valias segundo a lei em 2026?

Calcular as mais-valias em Portugal segundo a lei de 2026 exige compreender o novo enquadramento fiscal previsto no Orçamento do Estado, que atualizou regras essenciais para residentes e não residentes. Mais-valia é o ganho obtido na venda de um bem, como um imóvel ou um ativo mobiliário, sendo a diferença positiva entre o valor de realização (venda) e o valor de aquisição, ajustado conforme os critérios legais.

A fórmula base para calcular a mais-valia em 2026 é:

Mais-valia = Valor de venda - (Valor de aquisição + despesas dedutíveis + encargos comprovados com valorização)

No entanto, este cálculo foi impactado por alterações legislativas importantes, entre elas:

• A eliminação do coeficiente de desvalorização da moeda para imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 2023
• A tributação integral de 100% da mais-valia para não residentes, exceto nos casos em que Portugal tenha acordo de dupla tributação
• O fim da possibilidade de dedução automática de encargos sem comprovação fiscal
• A exigência de reinvestimento em habitação própria permanente no espaço da União Europeia para garantir isenção parcial ou total
• A obrigatoriedade de declarar no Modelo 3 de IRS, nos Anexos G ou G1, conforme o tipo de transação

Em termos práticos, o cálculo da mais-valia deve considerar os seguintes elementos:

1. Valor de realização (venda)

Corresponde ao valor efetivo pelo qual o bem foi vendido, conforme escritura ou contrato.

2. Valor de aquisição

É o valor que consta no título de compra, podendo ser acrescido dos encargos com escritura, IMT e registos. Para bens herdados, o valor é o da avaliação à data da partilha.

3. Despesas e encargos com valorização

São dedutíveis todas as obras de valorização efetuadas nos últimos 12 anos, desde que comprovadas com fatura em nome do contribuinte. Incluem reformas, ampliações e intervenções estruturais.

4. Encargos com a venda

Podem ser incluídas despesas com comissão de mediação imobiliária, certificado energético e escritura de venda.

5. Regime de tributação

Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é considerada no apuramento do IRS e é integrada com os restantes rendimentos do agregado familiar. Para não residentes, a tributação incide sobre 100% do ganho, com taxa fixa de 28%, salvo exceções previstas em acordos internacionais.

6. Reinvestimento

Caso a venda seja de um imóvel destinado à habitação própria e permanente, o contribuinte poderá ter isenção parcial ou total de imposto se reinvestir o valor total da venda na compra de outro imóvel com a mesma finalidade, no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes. Esse reinvestimento pode ocorrer em qualquer país da União Europeia.

7. Imóveis adquiridos antes de 1989

Nestes casos, a mais-valia está isenta de tributação, independentemente do valor ou do destino do montante recebido.

8. Cálculo final

Após apuração da mais-valia líquida, o valor é sujeito a imposto conforme o regime do contribuinte. Para residentes, o imposto final depende da taxa marginal de IRS. Para não residentes, aplica-se a taxa fixa, salvo exceções.

Exemplo simplificado de cálculo (imóvel adquirido após 2023)

Para não residentes, o valor tributado seria integral (72.500 €), com imposto fixo de 28%, totalizando 20.300 €.

Calcular corretamente as mais-valias, identificar as deduções permitidas e evitar erros na declaração é fundamental para não pagar mais impostos do que o devido. Na prática, os erros mais comuns ocorrem por falta de faturas, desconhecimento de atualizações legais ou falhas no preenchimento do Modelo 3 do IRS.

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FAQ: Perguntas Frequentes

Qual a fórmula oficial para calcular as mais-valias em 2026?

A fórmula considera o valor de venda menos o valor de aquisição, somando os encargos com a valorização do bem e despesas com a venda, ajustados conforme a legislação em vigor.

As mais-valias incidem apenas sobre imóveis?

Não. As mais-valias podem incidir sobre imóveis, ações, quotas e outros ativos sujeitos a valorização no momento da venda.

Imóveis comprados em 2023 ainda podem usar coeficiente de desvalorização?

Não. Imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 2023 já não têm direito ao coeficiente de correção monetária.

Quem é obrigado a declarar mais-valias em Portugal?

Qualquer pessoa residente ou não residente que obtenha ganhos com a venda de bens sujeitos a tributação em território português.

Qual anexo do IRS deve ser utilizado para declarar mais-valias?

O Anexo G deve ser usado para bens adquiridos após 1989. O Anexo G1 aplica-se a bens adquiridos antes dessa data e não sujeitos a tributação.

É possível deduzir despesas com obras realizadas em imóvel vendido?

Sim, desde que as obras tenham sido realizadas nos últimos 12 anos e estejam comprovadas com faturas em nome do proprietário.

Posso deduzir despesas com mediação imobiliária no cálculo da mais-valia?

Sim. As comissões pagas a agências imobiliárias são consideradas encargos dedutíveis.

Existe prazo para apresentar faturas de despesas dedutíveis?

Sim. As despesas só são aceites se tiverem sido realizadas até 12 anos antes da venda e apresentadas no ano fiscal da transação.

A venda de um imóvel herdado gera mais-valia?

Sim. O valor de aquisição corresponde à avaliação feita no processo de partilha ou herança e pode gerar mais-valia se a venda for superior.

Qual o imposto aplicado à mais-valia de um não residente?

Em regra, aplica-se uma taxa fixa de 28% sobre a totalidade da mais-valia, salvo acordos de dupla tributação com o país de residência.

A venda de um terreno rústico também gera mais-valia?

Sim. A venda de terrenos está sujeita ao mesmo regime de apuramento de mais-valias, desde que exista ganho entre aquisição e venda.

A doação de imóvel pode gerar obrigação de declarar mais-valias?

Sim, o beneficiário da doação poderá ter de declarar mais-valia no momento em que vender o imóvel recebido.

Existe isenção para imóveis comprados antes de 1989?

Sim. Estes imóveis estão isentos de imposto sobre mais-valias, independentemente do valor de venda.

Como funciona o reinvestimento para isenção de mais-valias?

Se o imóvel vendido for habitação própria e permanente e o valor for reinvestido em nova habitação com a mesma finalidade, pode haver isenção parcial ou total.

O reinvestimento tem de ser feito apenas em Portugal?

Não. A lei permite o reinvestimento em qualquer país da União Europeia ou Espaço Económico Europeu.

Posso reinvestir em terreno para construção e manter a isenção?

Sim, desde que o imóvel construído se destine a habitação própria e permanente e o prazo legal seja respeitado.

Qual o prazo para reinvestir o valor da venda do imóvel?

O reinvestimento pode ser feito até 36 meses após a venda ou 24 meses antes, desde que declarado corretamente no IRS.

Há penalização se eu não declarar a mais-valia no IRS?

Sim. Omissões podem gerar coimas, juros de mora e eventual correção pela Autoridade Tributária.

Posso deduzir melhorias feitas sem fatura no cálculo da mais-valia?

Não. Apenas obras comprovadas com fatura e em nome do proprietário são consideradas válidas.

O valor do IMT e escritura de compra entra como custo de aquisição?

Sim. Essas despesas podem ser adicionadas ao valor de aquisição original.

Mais-valias de venda de quotas de empresas são tributadas?

Sim, quando há lucro na alienação de quotas de sociedades, o ganho é tributável como mais-valia.

É possível compensar mais-valias com menos-valias?

Sim, em determinados casos e se ocorrerem no mesmo ano fiscal. A compensação deve ser declarada no IRS.

A mais-valia é sempre calculada em euros?

Sim. Mesmo que a operação envolva moeda estrangeira, os valores devem ser convertidos para euros usando a taxa oficial do Banco de Portugal.

A venda de um imóvel por valor inferior ao da compra pode ser declarada?

Sim. Nesse caso ocorre uma menos-valia e pode ser utilizada para compensar outras mais-valias no mesmo exercício.

Há diferença na tributação entre pessoas singulares e empresas?

Sim. Pessoas singulares seguem regras do IRS e empresas seguem o regime do IRC, com critérios e deduções distintos.

As mais-valias de imóveis comerciais são tratadas da mesma forma que residenciais?

Sim, com a diferença de que imóveis não destinados à habitação não beneficiam da isenção por reinvestimento.

O valor de venda deve ser o que consta na escritura?

Sim. A Autoridade Tributária considera o valor declarado na escritura de venda ou o valor patrimonial tributário, se este for superior.

Há regras específicas para venda de frações em copropriedade?

Sim. Cada coproprietário deve declarar a sua quota-parte da venda e calcular a respetiva mais-valia proporcional.

Posso declarar mais-valias de anos anteriores não declaradas?

Sim, através de declaração de substituição, mas pode implicar penalizações, acréscimos e coimas.

A venda de imóvel com hipoteca influencia o cálculo da mais-valia?

Não. A existência de hipoteca não altera o apuramento da mais-valia, pois o cálculo incide sobre o valor da venda e não sobre o valor líquido após amortização.