Quais despesas com obras são dedutíveis nas mais-valias?

Despesas com obras são dedutíveis nas mais-valias imobiliárias em Portugal quando representam investimentos que valorizam o imóvel vendido e estão devidamente comprovadas com faturas legais emitidas em nome do proprietário.

Essas despesas podem ser subtraídas ao lucro obtido com a venda, reduzindo a base tributável do IRS. A dedução está prevista no artigo 51.º do Código do IRS e só é aceite pela Autoridade Tributária se o contribuinte conseguir provar documentalmente que as obras foram realizadas nos 12 anos anteriores à venda e que aumentaram efetivamente o valor do imóvel.

Pintura de fachadas, substituição de janelas, renovação completa de cozinhas e casas de banho, reforço de estruturas, instalação de painéis solares e ampliação do imóvel são exemplos de despesas frequentemente aceitas.

Por outro lado, trocas de móveis, decoração, manutenção simples ou limpeza não são consideradas válidas para dedução. Além disso, é fundamental que as faturas estejam com o NIF do titular da venda e que o prestador de serviços tenha um CAE compatível com a atividade de construção ou reabilitação.

A seguir, apresentamos de forma detalhada quais despesas são aceitas, quais são recusadas e como documentar corretamente cada uma delas para que o contribuinte possa deduzir legalmente o maior valor possível na declaração de mais-valias.

Como saber se a despesa com obras pode ser deduzida

Para ser considerada dedutível na declaração de IRS sobre mais-valias, a despesa com obras deve cumprir cumulativamente os seguintes critérios:

• Ter sido realizada nos 12 anos anteriores à data da venda
• Ter como objetivo a valorização permanente do imóvel
• Estar documentada com fatura válida, emitida com NIF português
• Ter sido emitida por empresa com CAE compatível com construção civil, reabilitação ou instalação
• O titular da fatura deve ser o mesmo que consta como vendedor na escritura

Tipos de obras dedutíveis

Listamos abaixo as principais obras que são normalmente aceitas pela Autoridade Tributária, desde que corretamente documentadas:

• Remodelação completa de cozinha ou casa de banho
• Substituição de canalizações, instalação elétrica ou esgotos
• Reforço de estrutura, paredes ou fundações
• Instalação de janelas com corte térmico e vidro duplo
• Substituição de telhado ou impermeabilização
• Instalação de painéis solares ou bombas de calor
• Colocação de capoto ou revestimento térmico
• Construção de anexos legalizados com licenciamento camarário
• Instalação de pisos, portas, escadas ou outros elementos estruturais

Tipos de despesas que não são aceitas

Apesar de muitos proprietários realizarem melhorias antes da venda, nem todas as despesas são consideradas dedutíveis. Veja alguns exemplos que normalmente são recusados:

• Pintura interior sem impacto estrutural
• Troca de cortinas, sofás ou móveis de cozinha
• Decoração ou paisagismo temporário
• Obras realizadas sem fatura válida
• Serviços prestados por empresas com CAE inadequado
• Reparações ocasionais ou limpeza pós-obra

Documentos obrigatórios para comprovar as obras

A documentação é o ponto central da aceitação ou rejeição de uma despesa com obras nas mais-valias. Veja o que precisa ser guardado:

• Fatura eletrónica completa, com descrição detalhada da obra, NIF do proprietário, NIF do prestador e CAE correto
• Recibo de pagamento correspondente, com data, valor e método utilizado
• Licença de obras ou comunicação prévia à câmara, no caso de intervenções estruturais ou de ampliação
• Caderneta predial urbana atualizada com menção à área ampliada, quando aplicável
• Relatório fotográfico, se disponível, pode reforçar a credibilidade da valorização

Tabela comparativa entre despesas aceitas e recusadas

Como declarar no IRS?

As despesas devem ser indicadas no Anexo G da declaração de IRS, no campo de apuramento das mais-valias. O contribuinte deve somar todas as despesas elegíveis e preencher o valor total. Não é necessário enviar as faturas no momento da entrega, mas é obrigatório mantê-las arquivadas por no mínimo 4 anos, pois podem ser solicitadas em fiscalização.

Dica profissional

Sempre que realizar obras com intenção futura de venda, organize os documentos desde o início. Guarde digitalmente as faturas com nome padronizado, identifique a localização exata da obra e mantenha os comprovantes de pagamento disponíveis. Isso facilita o trabalho do contabilista e evita problemas com a Autoridade Tributária no futuro.

Na CRN Contabilidade, temos ampla experiência com apuramento de mais-valias e validação de despesas com obras. Já acompanhámos inúmeros contribuintes que pagaram menos imposto com segurança jurídica, simplesmente por terem sido bem orientados. Se você vendeu um imóvel nos últimos anos e não tem certeza de quais despesas pode deduzir, ou se vai vender em breve e deseja preparar a documentação corretamente, fale com a nossa equipa.

Clique agora no botão flutuante de WhatsApp disponível no nosso site e converse diretamente com um contabilista. Analisamos os seus documentos, simulamos o impacto fiscal das deduções e cuidamos de todo o processo da sua declaração.

FAQ: Perguntas Frequentes

Quais obras posso deduzir no cálculo das mais‑valias?

Pode deduzir obras que valorizem permanentemente o imóvel, como remodelações, reabilitação estrutural, substituição de telhado e modernização das instalações elétricas ou hidráulicas.

A Autoridade Tributária exige faturas para todas as obras dedutíveis?

Sim. Sem faturas válidas e emitidas com NIF português, a despesa é automaticamente recusada.

É possível deduzir obras feitas há mais de 12 anos?

Não. Só podem ser deduzidas obras realizadas nos 12 anos anteriores à venda do imóvel.

Obras simples de pintura podem ser consideradas dedutíveis?

Não. A pintura é considerada manutenção estética e não representa valorização do imóvel.

Posso deduzir a remodelação completa de uma cozinha?

Sim. Obras permanentes que alteram e valorizam o imóvel são dedutíveis, desde que acompanhadas de faturas detalhadas.

A substituição de janelas é aceite como despesa dedutível?

Sim. Especialmente quando há melhoria térmica ou acústica, desde que a instalação seja permanente.

As despesas devem estar sempre em nome do vendedor?

Sim. A fatura tem de estar em nome do proprietário que irá declarar a mais‑valia.

Preciso declarar cada fatura individualmente no IRS?

Não. Apenas deve somar todas as despesas elegíveis e colocar o valor total no Anexo G, mantendo os documentos guardados.

A instalação de painéis solares pode ser deduzida?

Sim. É considerada valorização estrutural desde que o sistema seja integrado no imóvel.

É obrigatório que o prestador tenha CAE de construção civil?

Sim. Se o CAE não for compatível com obras, a AT pode recusar a dedução.

Posso deduzir obras feitas antes de adquirir o imóvel?

Não. Só podem ser deduzidas obras realizadas depois da aquisição e dentro do prazo legal.

A AT aceita comprovantes de pagamento sem fatura?

Não. Recibos ou transferências sem fatura não são suficientes.

Posso deduzir a substituição do piso?

Sim. Desde que seja uma obra permanente e com fatura discriminada.

Intervenções de jardinagem podem ser consideradas obras dedutíveis?

Não. Jardinagem e paisagismo não são considerados valorização estrutural.

É necessário ter licença camarária para obras dedutíveis?

Apenas quando a lei exige licenciamento, como em ampliações ou alterações estruturais.

Obras de impermeabilização são aceites?

Sim. São obras permanentes e valorizadoras, desde que devidamente comprovadas.

A instalação de móveis fixos de cozinha é dedutível?

Sim. Móveis fixos e integrados na estrutura são aceites. Móveis amovíveis não são.

Posso deduzir obras feitas em casas arrendadas?

Sim, desde que o proprietário tenha realizado e pago as obras no período legal.

Como a AT decide se uma obra valoriza o imóvel?

Analisa a descrição da fatura, o CAE da empresa e a natureza permanente da intervenção.

Faturas manuais são aceites?

Sim, desde que cumpram os requisitos legais de faturação. No entanto, faturas eletrónicas são preferenciais.

Posso deduzir obras pagas com cartão de crédito?

Sim. Qualquer meio de pagamento é aceite, desde que existam faturas e comprovativos.

A AT pode pedir fotografias das obras?

Pode. Embora não seja obrigatório, fotografias ajudam a comprovar a natureza das intervenções.

Posso deduzir obras executadas por familiares?

Só se houver faturas válidas emitidas por empresa ou trabalhador independente inscrito com CAE compatível.

Reparações ocasionais podem ser deduzidas?

Não. Reparos de pequenas dimensões são considerados manutenção corrente.

É possível deduzir obras realizadas em fracções comuns do prédio?

Sim. Obras estruturais em partes comuns podem ser deduzidas, desde que haja documentação do condomínio e faturas proporcionais.

Posso deduzir custos de fiscalização técnica da obra?

Sim. Serviços de arquitetura ou engenharia podem ser incluídos se relacionados com as obras dedutíveis.

Como organizar a documentação para evitar problemas?

Deve arquivar faturas, recibos, comprovativos bancários, licenças e registos prediais atualizados no momento da venda.

A AT pode recusar obras mesmo com faturas válidas?

Sim, se entender que a obra é estética ou não representa valorização permanente.

Qual o impacto das obras dedutíveis no cálculo da mais‑valia?

Reduzem diretamente a base tributável, podendo diminuir significativamente o imposto a pagar.