Sim, se vendeu uma casa em Portugal e usou o valor da venda para amortizar o crédito de uma nova habitação própria e permanente, essa amortização pode ser considerada um reinvestimento válido, desde que cumpra todos os requisitos legais em vigor em 2026. Essa operação permite obter isenção total ou parcial do imposto sobre mais-valias, de acordo com o artigo 10.º do Código do IRS.
O reinvestimento através da amortização só é aceite pela Autoridade Tributária quando o imóvel adquirido com financiamento:
- Está localizado em Portugal ou na União Europeia
- É usado como residência própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar
- A amortização do crédito habitação ocorre dentro dos prazos legais, que são:
- 36 meses após a venda do imóvel anterior
- Ou 24 meses antes da venda, se o novo imóvel já tiver sido comprado
A isenção é proporcional ao montante reinvestido. Se utilizar parte do valor da venda para amortizar o empréstimo e o restante não for reinvestido, a isenção incide apenas sobre a parte aplicada na amortização.
O que deve considerar antes de amortizar crédito com valor da venda?
✔ A amortização conta como reinvestimento apenas quando:
- O crédito corresponde à aquisição de residência própria e permanente
- A casa nova está localizada em Portugal ou noutro Estado-Membro da UE ou EEE
- O valor amortizado é comprovadamente proveniente da venda da casa anterior
- A amortização ocorre no prazo máximo de 36 meses após a venda
- A operação é declarada corretamente no IRS, no Anexo G1
✘ A amortização não será aceite se:
- O imóvel atual for destinado a arrendamento ou férias
- O crédito amortizado for relativo a outro imóvel que não a residência habitual
- A amortização for feita fora do prazo legal
- A venda do imóvel anterior não for devidamente declarada
- O reinvestimento não for comunicado expressamente à Autoridade Tributária
Como funciona a isenção de mais-valias através do reinvestimento?
O valor da mais-valia apurada na venda de um imóvel habitacional pode ser isento de IRS se, e apenas se, o contribuinte reinvestir o produto da venda numa nova habitação própria e permanente, conforme previsto no Código do IRS.
A amortização total ou parcial do crédito da nova habitação será aceite se:
- O imóvel vendido era residência habitual do contribuinte
- O imóvel comprado com recurso a financiamento é residência permanente
- O reinvestimento é feito dentro dos prazos legais
A isenção será:
- Total, se todo o valor de realização for reinvestido
- Proporcional, se apenas parte for reinvestida
Documentos exigidos para validar o reinvestimento com amortização
- Cópia da escritura de venda do imóvel anterior
- Comprovativo de domicílio fiscal nos dois imóveis (anterior e atual)
- Contrato de mútuo ou escritura de aquisição do novo imóvel
- Declaração do banco com o valor amortizado e data da operação
- Declaração de IRS com preenchimento correto do Anexo G1
Exemplo prático em 2026
Imagine que vende a sua casa por 250.000 euros em janeiro de 2026. Já vive numa nova habitação adquirida em 2024 com um empréstimo de 180.000 euros. Em abril de 2026 decide amortizar 150.000 euros desse crédito com o valor da venda.
Neste caso, desde que declare corretamente a operação, esta amortização conta como reinvestimento e poderá isentar até 150.000 euros do valor de realização para efeitos de cálculo de mais-valias, reduzindo significativamente o IRS a pagar ou eliminando-o.
Caso precise de apoio para validar a sua situação ou declarar corretamente o reinvestimento à AT, fale com os contabilistas da CRN Contabilidade. Estamos preparados para analisar cada caso, calcular os valores com base na legislação atualizada e assegurar que não paga mais IRS do que o necessário. Use o WhatsApp flutuante em crncontabilidade.pt para atendimento direto com a nossa equipa.
Perguntas frequentes
A amortização de crédito conta como reinvestimento em 2026?
Sim, desde que o valor da venda seja usado para amortizar um empréstimo contraído para adquirir uma nova habitação própria e permanente, e que todos os prazos e condições legais sejam cumpridos.
Posso amortizar qualquer crédito habitação e beneficiar da isenção?
Não. Apenas a amortização de crédito relacionado com a compra de uma habitação própria e permanente pode ser considerada reinvestimento válido.
Tenho de amortizar todo o crédito para ter isenção?
Não. A isenção pode ser parcial, proporcional ao valor reinvestido em relação ao valor total obtido na venda do imóvel anterior.
O imóvel novo pode estar fora de Portugal?
Sim, desde que esteja situado noutro Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu e seja utilizado como residência própria e permanente.
Qual o prazo para reinvestir após a venda?
O prazo máximo legal é de 36 meses após a data da escritura de venda do imóvel anterior.
Posso ter reinvestido antes da venda?
Sim. O reinvestimento também é válido se ocorrer até 24 meses antes da venda, desde que respeite os restantes critérios legais.
Como devo declarar o reinvestimento no IRS?
Deve preencher o Anexo G1 da declaração de IRS e indicar corretamente o valor reinvestido e os imóveis envolvidos.
O que acontece se declarar fora do prazo?
A Autoridade Tributária poderá desconsiderar o reinvestimento e tributar integralmente a mais-valia.
Amortizar crédito de uma segunda habitação dá direito a isenção?
Não. O imóvel tem de ser habitação própria e permanente, tanto o que foi vendido como o que está associado ao crédito amortizado.
Posso usar parte do valor para amortizar crédito e parte para outro fim?
Sim. Nesse caso, apenas o valor efetivamente reinvestido será isento. O restante será sujeito a imposto sobre mais-valias.
Como se calcula a mais-valia na venda de imóvel?
A diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido, considerando despesas e encargos associados.
A amortização tem de ser feita diretamente com o valor da venda?
Idealmente sim, e deve ser possível demonstrar a ligação entre a venda do imóvel e a amortização feita no crédito habitação.
Tenho de ter os imóveis em meu nome?
Sim. Tanto o imóvel vendido como o novo imóvel devem estar registados em nome do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
E se o crédito estiver em nome de dois titulares?
É necessário demonstrar que a quota-parte da amortização feita pelo sujeito passivo está alinhada com o valor da venda recebida.
A amortização feita antes da escritura de venda é válida?
Sim, se ocorrer até 24 meses antes da venda e estiver relacionada com aquisição de habitação própria e permanente.
O que acontece se o reinvestimento não for aceite?
A mais-valia será tributada na totalidade ou na parte proporcional não reinvestida, acrescida de eventuais coimas e juros de mora.
Preciso de comunicar o reinvestimento à AT?
Sim. A comunicação é feita na própria declaração de IRS, com preenchimento do Anexo G ou G1, conforme o caso.
A CRN Contabilidade pode ajudar neste processo?
Sim. Prestamos apoio completo no cálculo da mais-valia, verificação de reinvestimento, preenchimento do IRS e comunicação à AT.
Posso reinvestir em imóvel herdado?
Sim, se o imóvel herdado passar a ser residência permanente e cumprir os restantes requisitos legais.
E se eu vender a nova casa antes dos 36 meses?
Nesse caso, poderá perder o benefício da isenção e ser tributado retroativamente, salvo justificação válida.
É possível reinvestir em imóveis em construção?
Sim, desde que o imóvel venha a ser usado como residência própria e permanente e a construção termine dentro dos prazos legais.
Preciso de escritura pública para comprovar?
Sim. A escritura de venda e a escritura da nova aquisição são documentos essenciais para validar o reinvestimento.
Um imóvel comprado em co-propriedade é válido?
Sim, desde que seja utilizado como residência própria e permanente e a quota-parte corresponda ao reinvestimento declarado.
O reinvestimento pode ser feito em mais de um imóvel?
Sim, desde que todos os imóveis cumpram os requisitos legais e sejam usados como residência permanente.
Posso usar o valor da venda para construir em terreno próprio?
Sim. A construção de habitação própria e permanente também pode ser considerada reinvestimento, se cumprir os prazos e regras.
O que significa “residência própria e permanente” para a AT?
É a morada fiscal onde o sujeito passivo reside habitualmente e está registado como domicílio fiscal.
Posso usar o reinvestimento para pagar entrada de novo imóvel?
Sim. O valor usado na entrada de um novo imóvel, adquirido com recurso a crédito, pode ser considerado parte do reinvestimento.
Quais os documentos obrigatórios para apresentar à AT?
Escrituras, contratos de crédito, comprovativos bancários de amortização e documentos que provem a afetação à residência habitual.
O reinvestimento afeta o IRS de todos os titulares?
Sim. A isenção ou tributação das mais-valias é repartida pelos titulares na proporção da titularidade do imóvel vendido.
O reinvestimento deve ser declarado no ano da venda?
Sim. Mesmo que a amortização ocorra posteriormente, a intenção de reinvestir deve ser indicada na declaração de IRS do ano da venda.
