Em Portugal, quando um imóvel é vendido com lucro, o ganho gerado é classificado como mais-valia e está sujeito a IRS. Em 2025, continua a ser possível reinvestir o valor obtido na venda, mas com diferenças importantes consoante se trate de habitação própria e permanente ou de habitação secundária.
No caso da habitação secundária, as regras são mais restritivas: as mais-valias não beneficiam da exclusão total de tributação, mesmo que o valor seja reinvestido.
As mais-valias de habitação secundária podem ser isentas? Não. Apenas as mais-valias de habitação própria e permanente podem beneficiar de isenção mediante reinvestimento.
Se reinvestir noutra habitação secundária pago menos imposto? Não. O reinvestimento não altera a tributação das mais-valias neste caso.
Que percentagem da mais-valia é tributada em 2025? Metade da mais-valia líquida apurada é englobada e sujeita a IRS.
Posso deduzir despesas no cálculo da mais-valia? Sim. Obras de valorização, custos de escritura e registo e encargos com a venda podem ser considerados.
Vale a pena planear fiscalmente antes de vender? Sim. A simulação prévia permite perceber o impacto do imposto e preparar estratégias legais de otimização.
Na CRN Contabilidade, acompanhamos clientes que pretendem vender imóveis e investir em novas propriedades, ajudando a avaliar o impacto fiscal das mais-valias e a escolher as melhores opções. Se precisa de apoio para simular valores e planear o reinvestimento em 2025, fale connosco através do WhatsApp flutuante no nosso site ou dos nossos canais oficiais.
Diferença entre mais-valias de habitação própria permanente e secundária
Em 2025, a legislação portuguesa continua a fazer uma clara separação entre a tributação de imóveis classificados como habitação própria permanente e os que são considerados habitação secundária.
No primeiro caso, existe a possibilidade de reinvestimento com exclusão de tributação se o montante obtido for utilizado na compra de outra habitação própria permanente.
Já para imóveis secundários, como casas de férias, de arrendamento ou propriedades não utilizadas como residência habitual, não existe qualquer isenção, independentemente do destino do capital obtido com a venda.
Como Funciona o reinvestimento mais-valias para habitação secundária?
Para compreender como funciona, é essencial avaliar a natureza do imóvel, o destino dado ao montante recebido e o enquadramento fiscal atualizado. Assim, explicamos passo a passo como deve ser feito o reinvestimento em 2025.
Passo 1: Calcule a mais-valia obtida
Determine a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado por encargos, melhorias e despesas de registo.
Passo 2: Identifique a finalidade do imóvel vendido
Se for uma habitação secundária, as mais-valias são sempre tributadas parcialmente, independentemente do reinvestimento.
Passo 3: Analise as possibilidades de reinvestimento
O reinvestimento em outra habitação secundária não garante isenção, mas pode influenciar a forma de cálculo e enquadramento fiscal.
Passo 4: Aplique a taxa de tributação
Em 2025, metade da mais-valia líquida apurada é sujeita a IRS, sendo tributada às taxas progressivas do agregado familiar.
Passo 5: Planeie o impacto fiscal com antecedência
Antes de vender ou reinvestir, simule o efeito no IRS para não ser surpreendido com valores a pagar.
Como é feita a tributação das mais-valias de habitação secundária
O cálculo segue a regra geral das mais-valias imobiliárias. Primeiro determina-se o ganho líquido, subtraindo ao valor de venda o valor de aquisição, atualizado monetariamente, e as despesas comprovadas com escritura, registos, intermediação imobiliária e obras de valorização. Depois, apenas 50 por cento desse ganho líquido é considerado para efeitos de IRS, sendo englobado nos rendimentos do agregado familiar e sujeito às taxas progressivas.
Exemplo prático de cálculo
| Elemento | Valor (€) |
|---|---|
| Valor de venda | 300.000 |
| Valor de aquisição (ajustado) | 200.000 |
| Despesas dedutíveis (obras, escritura, registos) | 15.000 |
| Mais-valia líquida | 85.000 |
| Percentagem sujeita a IRS (50 por cento) | 42.500 |
Neste exemplo, os 42.500 euros serão adicionados ao rendimento coletável do agregado e tributados segundo o escalão de IRS aplicável.
Comparação entre cenários de venda em 2024 e 2025
Embora a fórmula de cálculo não tenha sofrido alterações significativas entre 2024 e 2025, as atualizações dos escalões de IRS podem influenciar o imposto final.
| Ano | Percentagem tributada da mais-valia | Escalões de IRS aplicáveis | Observação |
|---|---|---|---|
| 2024 | 50 por cento | Escalões até 48 por cento | Menor atualização de escalões |
| 2025 | 50 por cento | Escalões até 48 por cento | Reajuste de limites pode beneficiar rendimentos médios |
Custos de oportunidade do reinvestimento em habitação secundária
Mesmo que o reinvestimento não elimine a tributação, pode ser financeiramente vantajoso. Quem reinveste em imóveis secundários pode beneficiar de valorização patrimonial futura, rendimento passivo através de arrendamento e diversificação de ativos. Porém, deve-se calcular o custo de oportunidade: o imposto será devido de qualquer forma e deve ser considerado no planeamento financeiro.
Estratégias para reduzir o impacto fiscal
Embora não haja isenção, existem medidas que podem ajudar a reduzir a carga tributária:
- Documentar todas as obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos com faturas nominativas.
- Registar despesas de intermediação imobiliária e custos com escritura e registo predial.
- Escolher o momento da venda em anos com menor rendimento global, para que a mais-valia tributada seja enquadrada em escalões mais baixos.
- Avaliar a possibilidade de manter o imóvel arrendado antes da venda para maximizar retorno financeiro.
Curiosidades fiscais sobre mais-valias de habitação secundária
- As mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1989 não estão sujeitas a IRS, mesmo que se trate de habitação secundária.
- Apenas obras de valorização podem ser consideradas dedutíveis, não sendo aceites despesas de manutenção.
- A atualização monetária do valor de aquisição é feita através de coeficientes publicados anualmente pelo Estado.
- As mais-valias de heranças só são tributadas quando há venda do imóvel, não no momento da transmissão hereditária.
Tabela de impacto fiscal em diferentes escalões de IRS (2025)
| Mais-valia líquida | Valor tributável (50 por cento) | Escalão de IRS (simulação) | Imposto aproximado (€) |
|---|---|---|---|
| 20.000 € | 10.000 € | 23 por cento | 2.300 € |
| 50.000 € | 25.000 € | 35 por cento | 8.750 € |
| 100.000 € | 50.000 € | 45 por cento | 22.500 € |
| 200.000 € | 100.000 € | 48 por cento | 48.000 € |
Na CRN Contabilidade, realizamos simulações personalizadas para cada cliente, considerando escalões de IRS, despesas dedutíveis e impacto no agregado familiar.
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