Quanto imposto paga sobre mais-valias em 2026?

Em 2026, o imposto sobre mais-valias depende do ativo, do prazo de detenção e da nossa residência fiscal. Em imóveis para residentes, apenas 50 por cento do ganho é englobado e tributado às taxas progressivas do IRS, com possibilidade de isenção total ou parcial se reinvestirmos na nossa habitação própria e permanente dentro dos prazos.

1. Em ações, fundos e outros valores mobiliários aplica-se por regra uma taxa especial de 28 por cento, com opção de englobamento quando isso nos dá taxa efetiva inferior.
2. Em criptoativos, a regra prática é 28 por cento para vendas com menos de 365 dias e isenção quando o ativo foi detido por mais de 365 dias fora de enquadramento profissional.
3. Não residentes seguem regimes próprios e podem beneficiar de convenções para evitar dupla tributação. Se queremos pagar o mínimo legal, o caminho é planear antes de vender e documentar tudo.

Pontos Importantes

• Quais são as taxas aplicáveis por tipo de ativo? Imóveis de residentes com 50 por cento do ganho no englobamento. Valores mobiliários com 28 por cento e opção de englobar. Cripto com 28 por cento abaixo de 365 dias e isenção acima de 365 dias fora da esfera profissional. Não residentes com regras específicas.
• Quando vale a pena englobar os ganhos financeiros? Faz sentido se a nossa taxa média efetiva ficar abaixo de 28 por cento após deduções. Se a taxa marginal for alta, manter a taxa especial tende a ser mais eficiente.
• Que custos reduzem a mais-valia? Imóveis com despesas de aquisição e alienação comprovadas e obras relevantes com fatura. Valores mobiliários e cripto comissões e taxas diretamente ligadas às operações.
• Como funciona a isenção por reinvestimento em imóveis? Vende-se a nossa habitação própria e permanente e aplica-se o montante devido na nova habitação própria e permanente dentro dos prazos. A isenção é total se o reinvestimento for integral e proporcional se parcial.
• Quais são os erros que mais custam imposto? Não declarar intenção de reinvestir no ano da venda, englobar sem simular, vender cripto sem registos de datas e custos, confundir redução com isenção em veículos híbridos.
• Que documentos precisamos para fechar o cálculo? Escrituras, faturas de obras elegíveis, comprovativos bancários, extratos de corretoras com comissões discriminadas, registos de transações de cripto com prova de datas e quantidades.

Precisa de um número fechado para o seu caso. A nossa equipa está disponível no WhatsApp flutuante do site da CRN Contabilidade para simular cenários e indicar o enquadramento mais vantajoso.

Entenda em detalhe como funcionam as mais-valias em 2026 e como reduzir legalmente a carga fiscal

Enquanto na primeira parte abordámos a resposta objetiva sobre quanto imposto se paga sobre as mais-valias em 2026, nesta segunda parte queremos partilhar consigo uma análise mais aprofundada, prática e útil para quem está a planear vender um imóvel, ações, quotas ou outros bens sujeitos a tributação.

Aqui, reunimos as principais situações reais que temos acompanhado na CRN Contabilidade e explicamos como antecipar obrigações, planear reinvestimentos, evitar erros na declaração e até reduzir legalmente o valor a pagar no IRS ou IRC. Tudo sem repetições e com foco em clareza, sem termos técnicos desnecessários.

O que são mais-valias, afinal, e como surgem?

As mais-valias resultam do lucro obtido com a venda de um bem, geralmente imóveis ou valores mobiliários. A fórmula geral para imóveis é simples:

Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição + encargos dedutíveis + coeficiente de desvalorização da moeda)

Mas, como verá a seguir, essa fórmula ganha várias nuances conforme o tipo de bem, data da aquisição, regime fiscal do titular e até se houve obras com faturas dedutíveis.

Tabela comparativa de tributação por tipo de ativo em 2026

A importância do coeficiente de desvalorização da moeda

Em Portugal, o valor de aquisição de imóveis pode ser atualizado com base no chamado coeficiente de desvalorização da moeda, publicado anualmente. Em 2026, esse coeficiente será crucial para reduzir a mais-valia apurada em vendas de imóveis antigos.

Exemplo:
-Imóvel comprado por 80.000 euros em 2001.
-Coeficiente de 2026 para 2001: 1,45 (exemplo).
-Valor atualizado = 80.000 x 1,45 = 116.000 euros
-Este novo valor substitui o custo de aquisição na fórmula de cálculo.

Que despesas posso deduzir para reduzir a mais-valia?

Pode deduzir:

• Encargos com a escritura e registo
• Comissão paga à imobiliária
• Certificado energético
• Obras de conservação e melhoramento com faturas nos últimos 12 anos
• Despesas notariais e taxas de liquidação

Importante: As faturas devem estar em nome do titular do imóvel e associadas ao mesmo NIF e imóvel. Devem estar lançadas no e-fatura na categoria correta.

Reinvestimento parcial: como funciona na prática?

Muitos contribuintes acreditam que basta reinvestir o lucro da venda para ter isenção total. Isso é um erro.

O que deve ser reinvestido é o valor total de realização (preço da venda), descontado apenas do valor em dívida de eventual crédito habitação. Reinvestir só a mais-valia gera tributação proporcional.

Exemplo:

• Vende por 200.000 euros
• Devia 50.000 euros ao banco
• Reinvestiu 100.000 euros

Então, apenas 100.000 de 150.000 reinvestíveis foram aplicados. Resultado: 33% da mais-valia continua sujeita a imposto.

Diferenças entre mais-valias para residentes e não residentes

Contribuintes não residentes fiscais em Portugal que vendem imóveis no país pagam imposto sobre 100% da mais-valia. Já os residentes pagam apenas sobre 50% (antes da aplicação da taxa progressiva do IRS).

Contudo, o Tribunal de Justiça da União Europeia já decidiu que este tratamento é discriminatório. Embora o Governo tenha ajustado o modelo, a prática ainda exige cuidados especiais, sobretudo para emigrantes e pessoas em mudança de residência fiscal.

E se o imóvel estiver em nome de dois titulares?

A mais-valia será calculada na proporção da titularidade. Se dois cônjuges vendem um imóvel em conjunto, cada um declara a sua parte da mais-valia no respetivo IRS.

Mas atenção: é possível optar por tributação conjunta, o que pode reduzir a carga fiscal se um dos titulares tiver rendimentos mais baixos.

E no caso de sucessões ou heranças?

Na herança em si, não há tributação de mais-valias. Mas se os herdeiros venderem o imóvel herdado, deve ser considerada como data de aquisição a data da morte do autor da herança.

O valor de aquisição será o valor patrimonial tributário na altura (ou o valor declarado no imposto de selo). Se venderem com valorização face a esse valor, haverá imposto sobre mais-valia.

Como planeamos a venda de imóveis com menor imposto para nossos clientes?

Na CRN Contabilidade, temos por hábito orientar os nossos clientes a simular previamente a venda, cruzando cenários como:

• tributação conjunta ou separada
• reinvestimento parcial ou total
• percentagem de titularidade
• possibilidade de dedução de obras
• enquadramento no ano fiscal mais favorável

Inclusive, em casos mais complexos, recomendamos antecipar obras dedutíveis, ajustar participações ou validar se o imóvel está corretamente enquadrado como HPP (habitação própria e permanente).

Ações, criptomoedas e outros investimentos

Desde 2023, o regime fiscal das criptomoedas passou a prever tributação das mais-valias obtidas com venda de ativos detidos por menos de 365 dias.

Em 2026, espera-se a manutenção desta regra. Se vender bitcoin, por exemplo, com menos de 12 meses de posse, haverá imposto de 28% sobre o ganho. Após 1 ano, continua isento.

Ações em conta normal mantêm a tributação sobre mais-valias. Fundos de investimento e planos de poupança têm regimes distintos.

Atenção a erros na declaração de IRS

Erros mais comuns que encontramos em 2025 e que podem repetir-se em 2026:

• Declarar o valor da escritura como valor de venda (em vez do real)
• Omitir reinvestimento parcial ou deduções de obras
• Não aplicar o coeficiente de desvalorização
• Não englobar rendimentos quando vantajoso
• Declarar imóveis como HPP quando não residia lá nos 2 anos anteriores

A maioria destes erros resulta em tributação indevida. Com um planeamento contabilístico adequado, seria evitável.

Check-list: o que preparar antes de vender e declarar uma mais-valia?

Antes da venda:

• Verificar se o imóvel é HPP no Portal das Finanças
• Estimar mais-valia e valor reinvestível
• Juntar faturas de obras dedutíveis dos últimos 12 anos
• Confirmar titularidade e datas exatas de aquisição
• Validar o regime de tributação mais vantajoso (englobamento ou taxa autónoma)

Após a venda:

• Garantir contrato-promessa, escritura e comprovativos bancários
• Registar faturas no e-fatura corretamente
• Simular a tributação com base em dados atualizados
• Incluir tudo no Anexo G do IRS dentro do prazo legal

Planeamento fiscal inteligente reduz impostos legalmente

O imposto sobre mais-valias não é uma sentença automática. Com tempo, organização e orientação profissional, é possível:

• adiar o imposto com reinvestimento
• eliminar a tributação com isenção total
• reduzir a base tributável com coeficientes e obras
• corrigir erros que levam a pagamentos desnecessários

Se está a pensar vender em 2026, fale connosco agora. A equipa da CRN Contabilidade pode ajudá-lo a simular, planear e entregar a sua declaração sem riscos ou surpresas.

Basta clicar no botão do WhatsApp flutuante aqui no site e agendar uma primeira conversa. Avaliamos o seu caso sem compromisso e indicamos o melhor caminho para pagar menos imposto, dentro da lei. Quando se trata de mais-valias, cada detalhe conta. E nós já vimos de tudo.

FAQ: Perguntas Frequentes

A venda de imóveis usados gera sempre mais-valias?

Sim, sempre que o valor de venda for superior ao valor de aquisição corrigido, poderá gerar uma mais-valia sujeita a tributação no IRS ou IRC, consoante o tipo de titular.

As mais-valias pagam imposto mesmo com prejuízo?

Não. Se o valor de venda for inferior ao de aquisição atualizado, considera-se que houve uma menos-valia. Neste caso, não existe imposto a pagar, podendo até compensar lucros de outras vendas.

Posso usar mais-valias imobiliárias para compensar perdas de ações?

Não. A compensação de mais-valias apenas é possível dentro da mesma categoria de rendimentos. Mais-valias de imóveis não compensam perdas com ações e vice-versa.

As despesas com energia e água contam para deduzir?

Não. Apenas podem ser deduzidas as despesas diretamente relacionadas com a venda ou valorização do imóvel, como obras, escritura ou comissões, devidamente documentadas.

É obrigatório declarar mais-valias de imóveis herdados?

Sim. Se vender um imóvel herdado, deve declarar no IRS a mais-valia apurada com base no valor de aquisição que corresponde ao valor do imóvel declarado no imposto de selo.

Existe alguma taxa fixa para mais-valias?

Sim. Se não optar pelo englobamento, aplica-se uma taxa de 28% sobre a mais-valia tributável. Para não residentes, o imposto pode ser superior, dependendo do enquadramento fiscal.

É preciso declarar venda de terrenos rústicos?

Sim. A venda de qualquer bem imóvel, incluindo terrenos rústicos, está sujeita à apuração de mais-valias e deve ser declarada no IRS.

Vender uma casa para comprar outra anula o imposto?

Pode anular total ou parcialmente, se for uma habitação própria e permanente e o valor de venda for totalmente reinvestido num novo imóvel com o mesmo fim, no prazo legal.

Quem tem mais de 65 anos pode ter isenção?

Sim. Contribuintes com mais de 65 anos podem ter isenção de imposto sobre mais-valias se reinvestirem o valor de venda num seguro financeiro ou contrato de arrendamento vitalício.

O que acontece se não declarar uma mais-valia?

A omissão de mais-valias pode ser identificada pela Autoridade Tributária e resultar em coimas, juros e liquidação adicional do imposto em falta.

Posso declarar obras feitas sem fatura?

Não. Apenas são aceites despesas com obras ou melhoramentos se existirem faturas válidas com NIF e referência ao imóvel.

Posso escolher não englobar a mais-valia?

Sim. A tributação por taxa autónoma de 28% é automática, mas pode optar pelo englobamento se isso for mais vantajoso. Deve simular ambas antes de entregar a declaração.

Qual o prazo para reinvestir o valor da venda?

Tem até 36 meses após a venda para concluir o reinvestimento ou até 24 meses antes da venda, caso tenha adquirido um novo imóvel antes.

O imposto é calculado sobre o valor da escritura?

Não. É calculado com base no valor real da venda, mesmo que seja diferente do declarado na escritura, desde que devidamente comprovado por transferência bancária ou contrato-promessa.

E se doar o imóvel em vez de vender?

A doação não gera mais-valias. No entanto, se o donatário vender o imóvel futuramente, será considerada a data e o valor da aquisição do doador para efeitos de apuramento.

Posso declarar venda de imóvel com partilha informal?

Não. A venda de bens em partilhas informais sem registo legal pode gerar problemas fiscais e impedir o correto apuramento de mais-valias. O ideal é regularizar previamente.

O coeficiente de desvalorização é aplicado sempre?

Só é aplicável a imóveis adquiridos até 2012. A partir de 2013, a correção monetária deixou de ser permitida para efeitos de atualização do valor de aquisição.

Quem vive fora de Portugal paga mais?

Em regra, sim. Os não residentes pagam imposto sobre 100% da mais-valia, sem aplicação da regra dos 50% que beneficia residentes, salvo se houver convenção para evitar dupla tributação.

É necessário preencher o Anexo G mesmo com isenção?

Sim. Mesmo quando há isenção por reinvestimento ou outros motivos, é obrigatório preencher o Anexo G para que a Autoridade Tributária possa validar o enquadramento.

Posso pagar em prestações o imposto sobre mais-valias?

Sim, desde que haja dificuldade financeira comprovada. É necessário requerer junto da Autoridade Tributária e pode ser aplicado um plano prestacional com juros legais.

A venda de imóveis por empresas também gera mais-valias?

Sim. Empresas em sede de IRC também apuram mais-valias e menos-valias, que entram no cálculo do lucro tributável do exercício.

As mais-valias entram no cálculo do IRS conjugal?

Entram. Se o casal estiver em regime de tributação conjunta, as mais-valias de ambos os cônjuges são somadas para o cálculo global do imposto.

Há forma de anular uma mais-valia declarada erradamente?

Sim. Pode ser apresentada uma declaração de substituição dentro do prazo legal ou pedir revisão oficiosa se estiver fora do prazo. Deve ser fundamentada com provas.

Preciso de contabilista para declarar mais-valias?

Não é obrigatório, mas é fortemente recomendado. O cálculo envolve múltiplos detalhes técnicos e erros podem levar a pagamentos desnecessários ou fiscalizações.

Obras feitas antes da compra contam?

Não. Só podem ser deduzidas despesas realizadas após a data de aquisição, comprovadas com faturas e desde que estejam associadas à valorização do imóvel.

Posso declarar melhorias feitas por mim mesmo?

Não. O Fisco apenas aceita despesas documentadas com faturas. Mão de obra própria não é considerada custo dedutível para efeitos de mais-valias.

Como declarar venda com permuta?

Na permuta de imóveis, deve ser declarado o valor de mercado de cada bem envolvido. A mais-valia é apurada com base nesse valor, mesmo sem troca monetária.

E se vender apenas uma parte do imóvel?

Deve apurar a mais-valia proporcional à percentagem vendida. O cálculo será ajustado à quota-parte alienada, com os mesmos critérios de apuramento.

O que é mais vantajoso: vender ou doar?

Depende. A doação evita o imposto sobre mais-valias no momento da transmissão, mas pode gerar maior imposto no futuro. A venda permite apurar e planear desde já os efeitos fiscais.

O imóvel alugado pode gerar mais-valia na venda?

Sim. O uso anterior como arrendamento não impede a tributação sobre a venda. No entanto, pode limitar a aplicação da isenção por reinvestimento em habitação própria.