Como declarar a venda de uma casa no IRS em 2025?

Vendeu um imóvel em 2024? A forma como vai declarar isso no IRS de 2025 pode impactar diretamente no valor que irá pagar — ou reembolsar.

O que precisa de saber sem margem para erro?

• Como se declara a venda de um imóvel no IRS? Através do preenchimento do Anexo G (ou G1) na declaração Modelo 3, incluindo todos os valores e datas da venda e aquisição.
• Preciso de declarar mesmo se tive prejuízo? Sim. A obrigação de declarar existe em todas as vendas, mesmo que não haja lucro ou se tenha tido prejuízo.
• A isenção existe? Sim, em caso de reinvestimento do valor da venda noutra habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais.
• Qual é a taxa aplicada às mais-valias? 50% do lucro apurado é sujeito a englobamento com os demais rendimentos e tributado de acordo com o escalão do IRS.
• Quais despesas podem ser abatidas? Obras comprovadas, escritura, registos, comissão de mediação, certificado energético e outras, desde que documentadas.
• E se omitir a venda? A Autoridade Tributária cruza dados com registos notariais e pode aplicar coimas severas, além de juros e perda de benefícios fiscais.

Está a preparar o IRS? Antes de preencher qualquer campo, leia até ao fim. Há detalhes que podem evitar impostos indevidos ou até gerar reembolso.

Quem está obrigado a declarar?

Todos os contribuintes que venderam um bem imóvel — seja uma casa, apartamento, terreno ou fração — devem obrigatoriamente reportar esta transação no IRS de 2025, mesmo que a venda não tenha gerado lucro.

A venda é considerada uma alienação onerosa e, por norma, está sujeita à tributação de mais-valias.

Como calcular as mais-valias

A mais-valia é apurada pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado com coeficientes de desvalorização da moeda e abatido por despesas comprovadas.

Mais-valia = (Valor de venda - Encargos com a venda) - (Valor de aquisição atualizado + Despesas com aquisição + Obras)

Tabela de atualização monetária (coeficientes estimados)

Estes coeficientes corrigem o valor de compra face à inflação acumulada até o ano da venda.

Quais despesas são dedutíveis?

Nem todas as despesas são elegíveis. A seguir, listamos as que mais frequentemente conseguimos legalmente abater nas declarações dos nossos clientes:

• Despesas com a escritura e registos públicos
• Comissão da agência imobiliária
• IMT e Imposto de Selo pagos na compra
• Certificado energético
• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, desde que com fatura em nome do proprietário

Nota: todas as despesas devem ser comprovadas por documentos válidos e com o NIF do titular.

Como preencher o IRS passo a passo

O preenchimento ocorre na Declaração Modelo 3, com inclusão do Anexo G (ou G1, em casos de isenção por reinvestimento). Veja o que é necessário:

• Data e valor da aquisição
• Data e valor da venda
• Identificação do imóvel (Artigo Matricial)
• Despesas dedutíveis
• Indicação do valor reinvestido, se aplicável

Um erro comum que a nossa equipa frequentemente corrige em declarações mal preenchidas é a omissão de encargos com obras e mediação — o que pode inflacionar indevidamente o imposto.

Como funciona a isenção por reinvestimento?

A mais-valia pode ser isenta se o valor de venda for reinvestido noutra habitação própria e permanente. Veja os critérios:

• O imóvel vendido deve ter sido habitação própria e permanente
• O valor de venda (ou parte dele) deve ser reinvestido em até 36 meses após ou 24 meses antes da venda
• O reinvestimento deve ser num imóvel que também seja habitação própria e permanente
• Deve ser devidamente declarado no Anexo G1

A isenção será proporcional se o reinvestimento for parcial.

Vendeu um imóvel herdado?

Neste caso, o valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da data da partilha (ou data de falecimento).
A nossa equipa trata frequentemente destes casos, garantindo que o cálculo da mais-valia considera o valor correto e os prazos legais.

E se foi divórcio, partilha ou permuta?

Estas operações também devem ser analisadas cuidadosamente:

• Partilhas: podem implicar mais-valias se houver torna (compensação financeira).
• Divórcio: a venda entre ex-cônjuges pode gerar imposto.
• Permutas: mesmo sem dinheiro envolvido, a tributação é avaliada com base no valor de mercado.

Cada uma destas situações exige análise técnica. Aconselhamos vivamente que consulte um contabilista da CRN para não correr riscos.

Quais as consequências de não declarar?

As implicações vão muito além do valor do imposto:

A AT tem acesso aos registos prediais e notariais. Esconder ou omitir informação raramente passa despercebido.

Resumo: obrigações e prazos

FAQ – Perguntas frequentes sobre como declarar a venda de uma casa no IRS

1. O que acontece se não souber o valor exato da compra?

Se não tiver os documentos da compra, pode usar o valor constante no registo predial à data da aquisição, mas isso pode prejudicar o cálculo das mais-valias.

2. É possível declarar a venda mesmo sem lucro?

Sim. A venda deve ser sempre declarada, independentemente de gerar ou não lucro.

3. Posso declarar a venda de um imóvel em nome de um familiar?

Só se for seu representante legal ou se tiver procuração reconhecida para esse efeito.

4. Quem está isento de declarar mais-valias?

Apenas contribuintes que venderam antes de 1989 ou que reinvestem dentro das condições legais podem ficar isentos da tributação, mas a obrigação de declarar mantém-se.

5. Qual o prazo para comunicar o reinvestimento à AT?

Deve ser feito na própria declaração de IRS do ano da venda. Não há uma comunicação autónoma fora da declaração.

6. Posso reinvestir o valor da venda em imóvel no estrangeiro?

Sim, desde que seja também habitação própria e permanente e esteja situado na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu.

7. Se comprei o imóvel com outro titular, como declarar a venda?

Cada titular declara a sua quota-parte proporcional da venda, aquisição e encargos no IRS.

8. Imóveis vendidos por sociedade também entram no IRS?

Não. Nesse caso, o apuramento de resultados é feito na contabilidade da empresa, sujeito a IRC.

9. Posso usar o valor da venda para amortizar um crédito e obter isenção?

Não. O reinvestimento só é válido se for aplicado na aquisição ou construção de outra habitação, não em amortização de empréstimo antigo.

10. O que é considerado habitação própria e permanente?

É o imóvel onde reside de forma habitual e permanente, comprovado através de domicílio fiscal, faturas e outros documentos.

11. Como corrigir uma venda que foi mal declarada em anos anteriores?

Pode submeter uma declaração de substituição dentro do prazo legal ou solicitar a revisão oficiosa à AT em casos mais antigos.

12. Se o imóvel estiver em nome de um falecido, como proceder?

A venda deve ser declarada pelos herdeiros, cada um pela sua parte, com base no valor de partilha.

13. O que são encargos com a valorização?

São investimentos que aumentam o valor do imóvel, como obras estruturais, ampliações ou remodelações significativas.

14. Pode-se declarar como obras as pequenas manutenções?

Não. Pintura, reparações ou substituições pontuais não são aceites como dedutíveis para efeitos de mais-valias.

15. As comissões pagas à agência podem ser deduzidas?

Sim, desde que tenham fatura com NIF do proprietário e referência ao imóvel transacionado.

16. Posso declarar a venda de um imóvel doado?

Sim. O valor de aquisição será o mesmo atribuído para efeitos de imposto de selo na data da doação.

17. Como é feita a tributação se o imóvel foi comprado em moeda estrangeira?

O valor deve ser convertido para euros à taxa cambial oficial do Banco de Portugal na data da aquisição.

18. É obrigatório preencher o Anexo G mesmo se não houver imposto a pagar?

Sim. A declaração da venda é obrigatória em todos os casos, independentemente do imposto apurado.

19. A venda de terreno urbano tem regras diferentes?

Não. As regras são as mesmas, desde que não tenha sido afetado à atividade empresarial.

20. Posso reinvestir apenas parte do valor?

Sim, mas a isenção será proporcional ao montante efetivamente reinvestido.

21. O que acontece se vender um imóvel que ainda está em construção?

O ganho obtido com a alienação de frações em construção também é tributável, mas o cálculo pode ser mais complexo.

22. Os custos com avaliação bancária entram nas despesas dedutíveis?

Não. Só são aceites despesas diretamente relacionadas com a compra, venda ou valorização do imóvel.

23. E os custos com advogados ou solicitadores?

Podem ser dedutíveis se relacionados com o processo de compra ou venda e devidamente justificados com fatura.

24. A venda de casa comprada com subsídio estatal tem regras próprias?

Pode ter cláusulas específicas. Recomenda-se verificar o contrato de aquisição e os prazos de carência.

25. Quem vive no estrangeiro deve declarar a venda em Portugal?

Sim. Residentes no estrangeiro com imóveis em Portugal devem declarar a venda no IRS português e podem ter que declarar no país de residência também.

26. Pode haver dupla tributação?

Sim, mas Portugal tem acordos para evitar dupla tributação com diversos países. É necessário planear bem.

27. O IRS é sempre calculado automaticamente com base nas mais-valias?

Não. O sistema da AT não faz esse cálculo sozinho. É o contribuinte que fornece os dados no Anexo G.

28. Se o imóvel foi adquirido por permuta, como indicar o valor de aquisição?

Utiliza-se o valor de mercado à data da permuta, devidamente justificado por avaliação ou VPT.

29. É possível deduzir custos com financiamento bancário?

Não. Juros e encargos bancários não são dedutíveis no cálculo da mais-valia, mas o valor pago de financiamento bancário do imóvel vendido pode ser abatido nas mais valias.

30. Vendi com procuração. Quem deve declarar?

A venda deve ser declarada pelo titular do bem, mesmo que o ato tenha sido feito por procurador.

Considerações finais

A venda de um imóvel é, para muitos, um dos acontecimentos financeiros mais relevantes da vida. No entanto, o sucesso dessa operação não termina na escritura — começa na forma como é declarada ao Fisco.

Na CRN Contabilidade, tratamos da declaração de imóveis com profundidade técnica, atenção ao detalhe e rigor fiscal. Já evitámos coimas, corrigimos declarações mal feitas e orientámos clientes para reinvestimentos isentos, sempre dentro da lei. Se vai declarar a venda de um imóvel em 2025 e quer garantir que tudo está certo, fale connosco.