Anexo G IRS 2025: Veja Como Preencher

Se vendeu um imóvel, ações ou outro bem em 2024, terá de preencher obrigatoriamente o Anexo G da declaração de IRS 2025. Trata-se do formulário onde se declaram as chamadas mais-valias patrimoniais, ou seja, os lucros obtidos com a venda de bens que valorizaram com o tempo. 

O Anexo G é uma das partes mais fiscalizadas da declaração e, se preenchido incorretamente, pode resultar em coimas elevadas, perda de isenções ou problemas com a Autoridade Tributária.

Para preencher corretamente o Anexo G 2025, é essencial seguir quatro etapas principais:

1. Identificar o tipo de bem vendido (imóvel, ações, quotas)
2. Indicar o valor de aquisição e o valor de venda
3. Aplicar o coeficiente de desvalorização monetária
4. Declarar as despesas dedutíveis com documentação válida

Além disso, deve saber quando usar o Anexo G1, em caso de isenções (como reinvestimento em habitação própria) ou venda de bens adquiridos antes de 1989. Esta distinção é obrigatória e evita que seja tributado indevidamente.

Se quiser garantir que está a preencher o Anexo G corretamente e não corre riscos fiscais, fale com a nossa equipa da CRN Contabilidade. Se preferir aprofundar o tema, continue a leitura e descubra todos os detalhes práticos e técnicos para entregar o IRS 2025 com segurança.

O que é o Anexo G do IRS?

O Anexo G é um formulário complementar da declaração Modelo 3, destinado a declarar ganhos de capital obtidos com a venda de bens patrimoniais. Inclui:

• Venda de imóveis
• Venda de ações e quotas
• Alienação de direitos reais
• Compensações por expropriações
• Transmissões onerosas de bens recebidos por herança

A tributação das mais-valias é obrigatória, exceto em casos previstos de isenção — os quais devem ser igualmente declarados no Anexo G1.

Quando deve ser preenchido?

Deve preencher o Anexo G se:

• Vendeu um imóvel com lucro (exceto se isento por reinvestimento)
• Alienou ações ou quotas com ganho
• Recebeu indemnização por expropriação
• Vendeu bens herdados

A declaração deve ser feita em 2025, referente a eventos ocorridos em 2024.

Como preencher o Anexo G: passo a passo técnico

1. Identifique corretamente o tipo de bem

2. Insira as datas e valores

• Data de aquisição
• Data de venda
• Valor de aquisição (corrigido com coeficiente de desvalorização monetária)
• Valor de realização (valor de venda, incluindo encargos pagos pelo comprador)

3. Declare as despesas dedutíveis

Pode deduzir:

• Escrituras e registos notariais
• Comissões de mediação
• Obras de valorização com fatura
• Certificado energético

Todas as despesas devem ter fatura com NIF e comprovativo de pagamento por via eletrónica. Pagamentos em numerário já não são aceites pela AT.

4. Aplique o coeficiente de desvalorização monetária

Atualiza o valor de aquisição com base na inflação acumulada até à data da venda.

Exemplo de coeficientes para 2025:

Quando usar o Anexo G1?

O Anexo G1 substitui o G nos seguintes casos:

• Venda de imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (isenção automática)
• Venda de habitação própria e permanente com reinvestimento
• Operações isentas por força de legislação específica

Mesmo estando isento, é obrigatório declarar para garantir rastreabilidade fiscal e manter o direito à isenção em anos futuros.

Declaração de heranças e doações

Imóveis recebidos por herança ou doação também devem ser declarados no Anexo G quando são posteriormente vendidos.

• O valor de aquisição será o valor atribuído na partilha ou, se inexistente, o VPT da data de óbito
• Com a nova legislação, é recomendável obter avaliação certificada, especialmente em bens com potencial valorização

Simulação de preenchimento prático

Venda de imóvel com reinvestimento parcial

Erros comuns que deve evitar

• Usar coeficiente errado
• Declarar reinvestimento sem comprovativos
• Esquecer de anexar obras realizadas com fatura
• Omitir a venda de imóvel herdado
• Confundir o uso do Anexo G com G1

Quais são as consequências de um erro?

Erros no preenchimento do Anexo G podem levar a:

• Coimas de até 3.750€
• Perda da isenção por reinvestimento
• Divergência automática com o registo predial e notariado
• Abertura de inspeção fiscal nos 4 anos seguintes

Quanto custa ter ajuda profissional?

Na CRN Contabilidade, os valores são adaptados à complexidade de cada caso, sempre com transparência.

Como ajudamos os nossos clientes

A nossa atuação passa por:

1. Análise fiscal completa da transação
2. Cálculo da mais-valia com coeficientes atualizados
3. Verificação de elegibilidade para isenções
4. Preenchimento da declaração com validação técnica
5. Acompanhamento pós-declaração e resposta à AT

Seja para casos simples ou operações complexas com heranças e reinvestimentos, garantimos segurança total no processo.

FAQ: Perguntas Frequentes

O que acontece se eu não preencher o Anexo G?

A omissão do Anexo G pode levar à aplicação de coimas, perda de benefícios fiscais e correções oficiosas por parte da Autoridade Tributária, com cobrança de imposto em falta acrescido de juros compensatórios.

Posso corrigir o Anexo G depois de entregar a declaração?

Sim. Pode submeter uma declaração de substituição dentro do prazo legal, ou, se já expirado, através de pedido de correção oficiosa junto da AT. No entanto, há limites temporais para cada procedimento.

Posso usar o recibo do notário como prova de despesas?

Apenas se o recibo identificar o serviço prestado e o NIF do prestador. O ideal é apresentar uma fatura com NIF e prova de pagamento por via eletrónica.

O Anexo G aplica-se a vendas feitas fora de Portugal?

Sim, desde que o contribuinte tenha residência fiscal em Portugal e o ganho tenha origem em bens situados fora do país, salvo convenção para evitar dupla tributação.

O valor da venda deve incluir despesas pagas pelo comprador?

Sim. O valor de realização deve refletir tudo o que foi pago pelo comprador, incluindo valores relacionados com mobiliário, garagens ou outros anexos integrados.

Posso deduzir obras feitas sem licença camarária?

Só se as obras forem de valorização do imóvel, documentadas por fatura válida. Se exigirem licença e não a tiverem, a AT pode desconsiderar essas despesas.

Como declarar a venda de um imóvel que era parcialmente arrendado?

Neste caso, é necessário segregar a parte afeta à habitação própria e a parte arrendada, aplicando regras diferentes para cada fração da mais-valia.

Tenho de declarar a venda de um imóvel sem lucro?

Sim. Mesmo que a venda não tenha gerado mais-valia, deve ser declarada no Anexo G. A não declaração poderá gerar inconsistência com os dados do registo predial.

Quem está isento de mais-valias por idade?

Contribuintes com 65 anos ou mais, ou reformados, podem beneficiar de isenção parcial, desde que reinvistam o valor da venda em contrato de seguro financeiro ou fundo de pensões qualificado.

O que acontece se não declarar uma mais-valia e for detetado pela AT?

A AT pode emitir uma liquidação adicional com imposto, juros e coimas, além de o contribuinte perder o direito a invocar isenções por reinvestimento fora do prazo legal.

Posso declarar imóveis em nome de herdeiros ainda não registados?

Não. A venda só pode ser declarada após regularização da herança, com a formalização da partilha e registo em nome dos herdeiros legais.

Como declaro uma permuta de imóveis?

A permuta é equiparada a uma venda para efeitos fiscais. Cada parte deverá declarar a transação no Anexo G, indicando o valor atribuído ao imóvel recebido.

Existe prazo para guardar os documentos do Anexo G?

Sim. Recomenda-se guardar todos os documentos de suporte por pelo menos 4 anos, prazo durante o qual a declaração pode ser alvo de inspeção.

É possível deduzir custos com energia ou manutenção?

Não. Custos de manutenção e consumo corrente não são considerados despesas de valorização e não podem ser deduzidos como encargos.

Como declarar a venda de imóvel com usufruto vitalício?

Se o usufruto tiver sido extinto por morte ou renúncia, o nudo-proprietário declara a venda total. A AT pode solicitar a prova da extinção do usufruto.

Os bens vendidos por empresa entram no Anexo G?

Não. O Anexo G aplica-se apenas a sujeitos passivos individuais. Empresas devem declarar a venda no âmbito do IRC, através da contabilidade regular.

A AT valida as mais-valias com base em que dados?

A Autoridade Tributária cruza os dados declarados com informações do registo predial, notariado, VPT e transferências bancárias, podendo notificar divergências automaticamente.

A venda de terreno com potencial urbanístico segue regras diferentes?

Sim. A AT pode considerar como ganho diferido ou extraordinário se o terreno tiver sido reclassificado, implicando apuramento especial de mais-valia.

Posso incluir imóveis comprados em conjunto com outra pessoa?

Sim, mas cada co-proprietário declara apenas a sua quota-parte da transação, incluindo proporcionalmente as despesas e os lucros obtidos.

É possível incluir gastos com advogados ou solicitadores?

Sim, desde que os honorários estejam diretamente ligados à transação e documentados por fatura válida com pagamento rastreável.

Conclusão

O Anexo G do IRS 2025 é uma das declarações mais técnicas do sistema fiscal português. Saber como preenchê-lo corretamente é essencial para evitar erros que podem custar caro — em dinheiro, tempo e tranquilidade.

Com as novas exigências legais, o controlo por parte da Autoridade Tributária está mais apertado e já não há margem para omissões ou suposições. Um simples lapso pode anular uma isenção valiosa ou gerar multas inesperadas.