O cálculo do imposto do selo e das demais taxas aplicáveis a um contrato de arrendamento em Portugal é uma das etapas que mais dúvidas gera entre os senhorios. Trabalhamos com centenas de clientes que nos procuram para regularizar os seus contratos de arrendamento, evitar coimas e compreender exatamente quanto e quando devem pagar. Abaixo explicamos, com base na legislação em vigor, como calcular corretamente o imposto do selo, quais são as outras taxas envolvidas e como proceder para cumprir todas as obrigações fiscais.
- Em contratos de arrendamento com prazo certo, o imposto do selo incide sobre o valor total das rendas previstas para todo o período do contrato, à taxa de 10 por mil (1%).
- Este valor deve ser pago no momento do registo do contrato no Portal das Finanças. Para além disso, existem outras obrigações fiscais associadas, como retenção na fonte (quando aplicável), declaração de rendimentos em sede de IRS ou IRC, e eventualmente o pagamento de IMI.
A seguir, mostramos com clareza como fazer o cálculo, quais documentos utilizar, quem está isento, o que acontece se não pagar e como podemos ajudá-lo a evitar erros comuns.
Quando se aplica o imposto do selo no arrendamento?
- A contratos de arrendamento com prazo certo
- A contratos com duração igual ou superior a 6 meses
- Sempre que seja feito o registo do contrato no Portal das Finanças
Não se aplica:
- Em contratos com prazo indeterminado
- Em arrendamentos isentos por lei (casos específicos de apoio social ou regimes especiais)
Fórmula para calcular o imposto do selo no arrendamento
Imposto do Selo = Valor mensal da renda x número de meses do contrato x 0,01
Exemplo prático de cálculo
| Valor da renda mensal (€) | Duração (meses) | Valor total (€) | Taxa do imposto | Imposto do selo (€) |
|---|---|---|---|---|
| 800 | 36 | 28.800 | 1% | 288 |
| 650 | 24 | 15.600 | 1% | 156 |
| 1.200 | 12 | 14.400 | 1% | 144 |
Este imposto deve ser pago no ato do registo do contrato no Portal das Finanças.
Outras taxas e obrigações fiscais no arrendamento
1. Retenção na fonte de IRS ou IRC
- Aplicável quando o inquilino é uma entidade com contabilidade organizada
- A taxa de retenção é de 25% sobre o valor da renda mensal
- O senhorio recebe o valor líquido da renda e a entidade entrega o valor retido ao Estado
2. Declaração de rendimentos em IRS
- Os rendimentos de arrendamento devem ser declarados no Anexo F do IRS
- Pode ser feita tributação autónoma à taxa de 28% ou opção pelo englobamento
3. Pagamento de IMI
- O IMI é pago anualmente, mesmo que o imóvel esteja arrendado
- O valor depende da localização e da avaliação patrimonial do imóvel
Tabela-resumo das principais taxas no arrendamento
| Tipo de encargo fiscal | Quem paga | Quando se aplica | Taxa |
|---|---|---|---|
| Imposto do selo | Senhorio | No registo de contrato com prazo certo | 1% do valor total |
| Retenção na fonte | Inquilino empresarial | Se for entidade com contabilidade organizada | 25% da renda |
| IRS sobre rendas | Senhorio | Declaração anual | 28% (autónomo) ou englobamento |
| IMI | Proprietário | Anualmente | Conforme o imóvel |
Perguntas frequentes
O que é o imposto do selo no arrendamento?
É um tributo cobrado sobre contratos de arrendamento com prazo definido, calculado com base no valor total das rendas previstas durante a vigência do contrato.
Qual a fórmula para calcular o imposto do selo?
Multiplica-se o valor da renda mensal pelo número de meses do contrato e aplica-se a taxa de 1 por cento sobre o total.
Quando é obrigatório pagar o imposto do selo?
Sempre que o contrato tenha prazo certo e seja registado no Portal das Finanças, independentemente do valor da renda.
Arrendamentos com prazo indeterminado pagam imposto do selo?
Não. O imposto aplica-se apenas a contratos com prazo definido.
Quem deve pagar o imposto do selo no arrendamento?
A responsabilidade pelo pagamento é do senhorio, no momento do registo do contrato.
Como é feito o pagamento do imposto do selo?
O pagamento é feito através do Portal das Finanças, com a guia gerada automaticamente após o registo do contrato.
Qual o prazo para pagar o imposto do selo?
Até ao final do mês seguinte ao registo do contrato.
O que acontece se não pagar o imposto do selo?
Está sujeito a coimas, juros de mora e dificuldades no cumprimento das obrigações fiscais futuras, como emissão de recibos.
É possível pagar o imposto do selo em prestações?
Não. O valor deve ser pago integralmente numa única prestação.
Qual a taxa do imposto do selo nos contratos de arrendamento?
A taxa é de 10 por mil, ou seja, 1 por cento do valor total do contrato.
O imposto do selo é obrigatório mesmo em contratos entre familiares?
Sim. Não existe isenção automática para contratos entre familiares, salvo casos muito específicos.
Há isenção do imposto do selo para contratos de habitação social?
Sim. Certos contratos enquadrados em programas de habitação social podem beneficiar de isenção, nos termos do Código do Imposto do Selo.
O imposto do selo substitui o IRS sobre as rendas?
Não. O imposto do selo é pago no início do contrato. O IRS incide sobre os rendimentos recebidos e é declarado anualmente.
O senhorio pode deduzir o imposto do selo no IRS?
Não. O imposto do selo não é dedutível como despesa no IRS do senhorio.
E se o contrato for renovado? Paga-se novo imposto?
Sim. Em caso de renovação por novo prazo certo, deve ser pago novo imposto do selo proporcional ao novo período.
A alteração da renda obriga ao pagamento de novo imposto?
Sim, se houver um aditamento com novo valor contratual e nova duração, será necessário recalcular e pagar imposto sobre o montante adicional.
A cessação antecipada altera o imposto do selo pago?
Não. O imposto é devido com base no contrato inicial. Não há reembolso em caso de cessação antecipada.
É possível consultar o valor pago de imposto do selo?
Sim. O comprovativo fica disponível na área pessoal do Portal das Finanças, associado ao contrato registado.
Há outras taxas além do imposto do selo no arrendamento?
Sim. Pode haver retenção na fonte, IRS sobre rendas e IMI, consoante o perfil do inquilino e do senhorio.
O que é a retenção na fonte sobre rendas?
É a retenção de 25 por cento aplicada quando o inquilino é uma empresa com contabilidade organizada. O valor é entregue ao Estado.
O senhorio tem de emitir recibos mesmo com imposto do selo pago?
Sim. O imposto do selo não substitui a obrigação de emissão de recibos eletrónicos.
O imposto do selo é pago mesmo que o contrato seja registado fora do prazo?
Sim. O pagamento é obrigatório e podem aplicar-se penalidades pelo atraso no registo.
Contratos de alojamento local pagam imposto do selo?
Depende. Se formalizados como arrendamento, estão sujeitos às mesmas regras. Se forem prestação de serviços, seguem regime diferente.
Contratos com cláusula de opção de compra também pagam imposto do selo?
Sim. A cláusula de opção de compra não isenta o contrato do pagamento do imposto sobre as rendas.
O valor da caução entra no cálculo do imposto do selo?
Não. Apenas o valor das rendas periódicas previstas no contrato integra a base de cálculo.
O imposto do selo pode ser pago em nome de outra pessoa?
Sim, desde que o pagamento esteja associado ao NIF do senhorio responsável pelo contrato.
E se o contrato for feito por escritura pública?
Mesmo nesses casos, o imposto do selo sobre o arrendamento continua a ser devido e deve ser pago conforme descrito.
O senhorio estrangeiro também deve pagar o imposto do selo?
Sim. A obrigação aplica-se a todos os contratos registados em Portugal, independentemente da residência fiscal do senhorio.
A CRN Contabilidade pode tratar do imposto do selo?
Sim. A nossa equipa pode calcular o valor, registar o contrato, emitir a guia e garantir o cumprimento de todas as obrigações fiscais associadas.
Posso evitar problemas com o Fisco se delegar este processo?
Sim. Ao confiar o processo a contabilistas certificados, garante o correto enquadramento legal e evita penalizações futuras.
Como e quando pagar o imposto do selo?
- O pagamento é feito através do Portal das Finanças
- Após o registo do contrato, é gerada uma guia de pagamento (DUC)
- O pagamento deve ocorrer até ao final do mês seguinte ao registo
- Pode ser pago por multibanco, homebanking ou num balcão autorizado
Quem está isento de pagar imposto do selo?
Estão isentos:
- Contratos de arrendamento de duração indeterminada
- Contratos de apoio social (por entidades públicas ou cooperativas)
- Situações previstas no artigo 10.º do Código do Imposto do Selo
O que acontece se não pagar o imposto do selo?
A falta de pagamento pode resultar em:
- Multas e coimas pela Autoridade Tributária
- Impedimento de emissão de recibos eletrónicos
- Dificuldades no registo da cessação ou renovação do contrato
- Problemas na declaração de rendimentos em IRS
Pode-se pagar o imposto do selo em prestações?
Não. O imposto do selo no arrendamento deve ser pago numa única prestação, no momento do registo ou até ao final do mês seguinte.
Posso delegar o cálculo e pagamento a um contabilista?
Sim. É altamente recomendado contar com o apoio de um contabilista certificado para garantir que o contrato é registado corretamente, o imposto do selo é pago no prazo e que todos os outros encargos fiscais são cumpridos sem erros.
Na CRN Contabilidade, tratamos de todo o processo fiscal associado ao arrendamento dos nossos clientes, incluindo:
- Cálculo do imposto do selo
- Registo do contrato no Portal das Finanças
- Emissão das guias de pagamento
- Controlo de retenções na fonte e declaração de rendimentos no IRS
Se precisar de ajuda, fale connosco através do botão flutuante do WhatsApp disponível no nosso site ou pelos canais de contacto da CRN Contabilidade.
