Registar um contrato de arrendamento no Portal das Finanças é uma obrigação legal para todos os senhorios em Portugal. É através desse registo que se oficializa a relação contratual perante a Autoridade Tributária, sendo essencial para efeitos fiscais e para a emissão de recibos de renda eletrónicos. Na nossa equipa da CRN Contabilidade, acompanhamos centenas de senhorios que procuram cumprir as obrigações legais sem erros ou atrasos, e sabemos exatamente os passos necessários para fazer o registo de forma correta.
Para cumprir com a legislação atual, o senhorio deve aceder ao Portal das Finanças e submeter os dados do contrato no sistema de Comunicação de Contratos de Arrendamento (modelo 2).
O registo deve ocorrer até 30 dias após o início do contrato, incluindo todos os dados obrigatórios, como o valor da renda, duração, identificação do inquilino e data de início. Também é necessário anexar o contrato digitalizado e indicar se há fiador ou outras cláusulas específicas.
A seguir, explicamos passo a passo como fazer o registo, quais documentos são exigidos, prazos, custos, erros comuns e como podemos ajudá-lo a evitar multas ou rejeições.
Passo a passo para registar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças
1. Aceder ao Portal das Finanças
- Entre em https://www.portaldasfinancas.gov.pt/at/html/index.html
- Faça login com os seus dados de acesso (NIF e senha)
2. Navegar até à funcionalidade correta
- No menu de pesquisa, escreva “Comunicação de Contratos de Arrendamento”
- Clique em “Entregar Modelo 2” na opção referente à comunicação de contratos
3. Preencher os dados do contrato
- Tipo de contrato (arrendamento, subarrendamento, etc.)
- Finalidade do arrendamento (habitacional, não habitacional, etc.)
- Data de início e duração
- Valor mensal da renda
- NIF do inquilino
- Identificação do imóvel (via artigo matricial)
4. Anexar o contrato digitalizado
- O ficheiro deve estar em PDF e conter todas as páginas
- Deve ser assinado por ambas as partes
5. Validar e submeter
- Revise todos os campos antes de submeter
- Após submeter, poderá consultar o comprovativo em formato PDF
Prazo para registar o contrato
O registo deve ser feito até 30 dias após o início do contrato, inclusive no caso de renovação, alteração ou cessação antecipada.
Custos e implicações fiscais
O registo em si não tem custo, mas está sujeito ao pagamento de Imposto do Selo, calculado à taxa de 10 por mil sobre o valor total do contrato (no caso de contratos com prazo definido). O pagamento pode ser feito no próprio Portal das Finanças, após emissão da guia de pagamento.
Exemplo prático de cálculo do imposto do selo
| Valor mensal da renda (€) | Duração do contrato | Valor total do contrato (€) | Taxa | Imposto do Selo (€) |
|---|---|---|---|---|
| 750 | 3 anos | 27.000 | 0,01 | 270 |
| 500 | 5 anos | 30.000 | 0,01 | 300 |
Pontos de atenção
- É possível comunicar vários contratos numa só entrega, se forem relativos ao mesmo titular
- O senhorio pode autorizar o contabilista certificado a fazer o registo em seu nome
- Contratos anteriores a 2009 que se mantêm em vigor devem ser comunicados apenas se forem objeto de alteração
- Se o contrato for cessado antes do prazo, deve-se comunicar a cessação no Portal, evitando inconsistências na declaração de IRS
Erros mais comuns no registo
- Indicar o artigo matricial incorreto
- Anexar contrato ilegível ou com assinaturas ausentes
- Não pagar o Imposto do Selo dentro do prazo
- Confundir morada fiscal com morada do imóvel arrendado
O que acontece se não registar o contrato?
A omissão do registo pode levar a:
- Impossibilidade de emitir recibos de renda eletrónicos
- Rejeição da dedução de despesas pelo inquilino
- Multas e coimas aplicadas pela Autoridade Tributária
- Situação de incumprimento fiscal do senhorio
Se tiver dúvidas no preenchimento, se não souber onde localizar o artigo matricial ou se pretende delegar esta tarefa a um profissional, estamos disponíveis para o apoiar. A CRN Contabilidade pode fazer o registo por si, evitando atrasos ou erros que possam gerar consequências fiscais indesejadas.
Fale connosco através do botão flutuante do WhatsApp no site e evite complicações com o seu contrato de arrendamento.
Perguntas frequentes
O que é o registo de contrato de arrendamento no Portal das Finanças?
É a comunicação obrigatória do contrato de arrendamento à Autoridade Tributária, feita pelo senhorio, para efeitos fiscais e emissão de recibos de renda eletrónicos.
Quem é obrigado a registar o contrato de arrendamento?
O registo é obrigatório para todos os senhorios, pessoas singulares ou empresas, sempre que exista um contrato de arrendamento em vigor.
Qual é o prazo para registar um contrato de arrendamento?
O contrato deve ser comunicado no Portal das Finanças até 30 dias após a data de início do arrendamento.
Onde é feito o registo do contrato de arrendamento?
O registo é feito exclusivamente online, através do Portal das Finanças, na funcionalidade Comunicação de Contratos de Arrendamento, Modelo 2.
É obrigatório anexar o contrato ao fazer o registo?
Sim. O contrato deve ser anexado em formato digital, normalmente em PDF, devidamente assinado pelas partes.
O registo do contrato tem algum custo?
O registo em si não tem custo, mas está sujeito ao pagamento de Imposto do Selo, quando aplicável.
Como é calculado o Imposto do Selo no arrendamento?
O Imposto do Selo corresponde a 10 por mil do valor total do contrato, quando este tem prazo determinado.
Contratos sem prazo definido pagam Imposto do Selo?
Não. Os contratos sem prazo certo não estão sujeitos ao pagamento de Imposto do Selo no momento do registo.
Quem paga o Imposto do Selo do contrato de arrendamento?
A responsabilidade pelo pagamento é do senhorio, salvo disposição contratual em contrário.
É possível registar contratos antigos no Portal das Finanças?
Sim, desde que estejam em vigor e não tenham sido anteriormente comunicados ou tenham sofrido alterações relevantes.
O que acontece se o contrato não for registado?
O senhorio fica em situação de incumprimento fiscal e pode estar sujeito a coimas e à impossibilidade de emitir recibos eletrónicos.
É possível corrigir um erro após submeter o registo?
Sim. É possível substituir ou corrigir a comunicação através do próprio Portal das Finanças.
O que devo fazer em caso de renovação do contrato?
A renovação automática não exige novo registo, mas alterações ao valor da renda ou duração devem ser comunicadas.
A cessação do contrato também deve ser comunicada?
Sim. A cessação antecipada ou o fim do contrato deve ser comunicado no Portal das Finanças para evitar inconsistências fiscais.
É obrigatório registar contratos de arrendamento habitacional e comercial?
Sim. A obrigação aplica-se tanto a arrendamentos habitacionais como não habitacionais.
Subarrendamentos também devem ser registados?
Sim. Os contratos de subarrendamento estão igualmente sujeitos a comunicação à Autoridade Tributária.
O inquilino consegue ver se o contrato está registado?
O inquilino pode confirmar a existência do contrato através do Portal das Finanças, caso o senhorio tenha cumprido a obrigação.
É possível um contabilista fazer o registo pelo senhorio?
Sim. Um contabilista certificado pode efetuar o registo, desde que esteja devidamente autorizado.
O artigo matricial é obrigatório no registo?
Sim. O artigo matricial do imóvel é um dos dados essenciais para validar o contrato no sistema.
O que acontece se o artigo matricial estiver incorreto?
O contrato pode ser recusado ou ficar associado ao imóvel errado, gerando problemas fiscais futuros.
É possível registar mais do que um contrato ao mesmo tempo?
Sim. O Portal permite comunicar vários contratos, desde que pertençam ao mesmo titular.
Os recibos de renda só podem ser emitidos após o registo?
Sim. A emissão de recibos de renda eletrónicos só é possível depois do contrato estar devidamente registado.
O registo do contrato influencia a declaração de IRS?
Sim. As rendas declaradas ficam automaticamente associadas ao IRS do senhorio.
É necessário registar alterações ao valor da renda?
Sim. Qualquer alteração relevante, incluindo atualização de renda, deve ser comunicada.
Contratos celebrados verbalmente podem ser registados?
Não. O registo exige um contrato escrito e devidamente assinado.
O que acontece se o contrato for rescindido antes do prazo?
A cessação deve ser comunicada no Portal das Finanças para evitar tributação indevida.
O Portal das Finanças emite comprovativo do registo?
Sim. Após a submissão, é possível descarregar um comprovativo em PDF.
O registo é obrigatório mesmo sem recibos eletrónicos?
Sim. A obrigação de registo é independente da emissão de recibos.
O que fazer se o Portal das Finanças apresentar erro no registo?
É aconselhável verificar os dados inseridos e, se necessário, recorrer ao apoio técnico ou a um contabilista.
Posso delegar todo o processo a um profissional?
Sim. A CRN Contabilidade pode tratar de todo o processo de registo, validação e acompanhamento fiscal do contrato.
