Sim. A venda de casa pode gerar mais-valias tributadas em IRS quando o valor de realização é superior ao valor de aquisição corrigido por coeficientes e deduzido de custos elegíveis. Para residentes, regra geral 50 por cento do ganho apurado é englobado e tributado pelas taxas progressivas.
Se a casa vendida for habitação própria e permanente, é possível excluir a tributação quando o reinvestimento é formalizado dentro dos prazos legais e a intenção é declarada no ano da venda.
Custos como obras de valorização documentadas, comissões, emolumentos e despesas de registo podem reduzir o ganho. A declaração faz-se no Modelo 3, usando Anexo G quando há tributação ou Anexo G1 quando se verifica exclusão.
- Quem precisa declarar a venda no IRS? Quem aliena um imóvel e obtém ganho suscetível de tributação ou de exclusão. Mesmo havendo exclusão por reinvestimento, a operação deve ser reportada nos anexos aplicáveis.
- Quando o reinvestimento pode excluir a mais-valia? Quando a casa vendida foi habitação própria e permanente e o valor é reinvestido em nova habitação própria e permanente dentro dos prazos legais, com a intenção declarada no ano da venda.
- Que provas costumam sustentar a exclusão? Comprovativos de residência efetiva, contratos e escrituras da nova habitação, faturas de obras elegíveis, extratos de crédito e documentação que demonstre datas e montantes reinvestidos.
- Que custos tendem a reduzir o ganho apurado? Obras de valorização com fatura idónea, despesas de aquisição e alienação, comissões e emolumentos diretamente ligados à transmissão e aos registos.
- Como os coeficientes de desvalorização influenciam o cálculo? Atualizam o valor de aquisição, atenuando o ganho quando a detenção é plurianual. Aplicam-se conforme a tabela oficial do ano fiscal.
- O que muda se eu for não residente? O regime de não residentes tem regras próprias de apuramento e tributação. Avaliamos a melhor via declarativa e eventuais convenções para evitar dupla tributação.
- Qual é o risco mais comum que aumenta o imposto sem necessidade? Não manifestar a intenção de reinvestir no prazo e perder a exclusão. Seguimos um checklist de prazos e documentos para mitigar esse risco.
- Como dou o próximo passo com segurança? Reunimos dados do imóvel, prazos e documentos e entregamos simulação com cálculo, enquadramento e anexos a usar no Modelo 3.
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Matriz de decisão imediata
A segunda parte do texto responde a como decidir e executar sem ruído. Focamos no imposto sobre mais-valias, reinvestimento em habitação própria e permanente, Modelo 3 com Anexo G e Anexo G1, coeficientes de desvalorização, despesas dedutíveis e prova documental. O objetivo é orientar a escolha entre pagar, excluir por reinvestimento ou aplicar outro enquadramento legítimo.
| Situação concreta | Caminho provável | Verificações chave |
|---|---|---|
| Venda de habitação própria e permanente com compra de nova habitação própria e permanente | Reinvestir para exclusão | Manifestar intenção no IRS do ano da venda, prazos de 24 meses antes e 36 depois, coerência da morada |
| Venda de segunda habitação sem reinvestimento | Tributação por englobamento de 50 por cento do ganho do residente | Custos dedutíveis, coeficientes de desvalorização, prova idónea |
| Venda a entidade pública elegível | Possível isenção | Qualificação da entidade, documentação comprobatória |
| Vendedor não residente | Regime próprio | Residência fiscal comprovada e convenção para evitar dupla tributação |
| Maior de 65 anos com aplicação em produto elegível | Possível exclusão específica | Regulamento do produto, custos totais e limitações de resgate |
Modelo de cálculo que usamos na prática
- Identificar o valor de realização constante da escritura.
- Determinar o valor de aquisição corrigido pelos coeficientes de desvalorização quando aplicável.
- Somar despesas dedutíveis com prova idónea.
- Apurar o ganho e, sendo residente, considerar 50 por cento para englobamento se não houver exclusão.
- Testar reinvestimento e outros regimes antes da liquidação.
Tabela de componentes do cálculo
| Componente | O que entra | Prova típica |
|---|---|---|
| Valor de realização | Preço efetivo de venda | Escritura de compra e venda |
| Valor de aquisição corrigido | Preço de compra atualizado pelo coeficiente aplicável | Escritura de aquisição, tabela anual de coeficientes |
| Despesas dedutíveis | Obras de valorização, emolumentos, comissões, taxas de registo | Faturas, recibos, comprovativos de pagamento |
| Ganho apurado | Realização menos aquisição corrigida menos despesas | Quadro de apuramento arquivado |
| Base do residente | 50 por cento do ganho se não houver exclusão | Demonstrativo de englobamento |
O que realmente mexe no imposto?
- Obras de valorização com fatura detalhada reduzem o ganho tributável.
- Emolumentos, comissões e taxas ligados à transmissão e à aquisição podem ser deduzidos.
- Coeficientes de desvalorização atualizam o valor de aquisição em detenções plurianuais.
- Sequência financeira do reinvestimento define a elegibilidade da exclusão na habitação própria e permanente.
-Roteiro de execução sem sobressaltos
- Pré-análise com dados essenciais e calendário do cliente.
- Apuramento técnico do ganho com simulações com e sem reinvestimento.
- Revisão documental e correções antes de qualquer submissão.
- Escolha do enquadramento e preparação do Modelo 3 com Anexo G ou Anexo G1.
- Entrega do IRS e arquivo do dossiê de suporte.
-Documentos que aceleram e evitam divergências
- Escrituras de aquisição e de venda atualizadas.
- Caderneta predial e certidão do registo predial.
- Faturas de obras de valorização com descrição técnica clara.
- Comprovativos de comissões, taxas e emolumentos.
- Contratos e extratos de crédito à habitação quando relevante.
- Evidências de habitação própria e permanente para reinvestimento.
-Erros frequentes que encarecem a liquidação
- Não manifestar intenção de reinvestir no ano da venda.
- Confundir afetação da habitação própria e permanente com uso ocasional.
- Perder custos dedutíveis por falta de prova idónea.
- Ignorar coeficientes de desvalorização em detenções longas.
- Escolher o anexo errado no Modelo 3 e gerar inconsistências.
Pontos Importantes
- A tabela anual de coeficientes influencia diretamente o valor de aquisição corrigido e deve corresponder ao ano fiscal em causa.
- Manutenção corrente raramente qualifica como valorização, ao contrário de melhorias estruturais documentadas.
- Alterações recentes de morada fiscal exigem coerência entre contratos, consumos e registos quando se invoca habitação própria e permanente.
- Operações com entidades públicas exigem documentação específica para sustentar isenção.
Checklists prontos para usar
-Checklist de reinvestimento na habitação própria e permanente
- Intenção declarada no IRS do ano da venda.
- Prova de residência efetiva no imóvel vendido.
- Contrato, escritura ou faturas de aquisição, construção ou obras da nova habitação própria e permanente.
- Prazos de 24 meses antes e 36 meses depois observados.
- Alinhamento entre capitais próprios, financiamento e pagamentos.
-Checklist de apuramento sem reinvestimento
- Escrituras e comprovativos de valores.
- Tabela de coeficientes aplicada ao ano correto.
- Despesas elegíveis com fatura e ligação direta ao ato.
- Quadro de apuramento com base de 50 por cento para residentes.
- Anexo certo no Modelo 3 e dossiê de suporte arquivado.
-Perguntas táticas para validar antes de submeter
- O ganho foi calculado com o coeficiente do ano correto e todos os custos elegíveis.
- Se houver reinvestimento, a intenção está declarada e os prazos estão garantidos.
- O anexo escolhido corresponde ao enquadramento final.
- A prova de HPP é robusta e coerente com a morada fiscal.
- O dossiê documental está pronto para eventual verificação.
Como transformamos isto em números do seu caso?
A CRN Contabilidade entrega duas etapas objetivas. Primeiro, um quadro comparativo com apuramento, exclusões possíveis e impacto no IRS. Depois, com a estratégia definida, preparamos e submetemos o Modelo 3 com Anexo G ou Anexo G1 e a prova organizada. Para avançar agora, use o WhatsApp flutuante no site e envie dados básicos do imóvel, prazos e despesas.
