Em Portugal, quem explora imóveis em alojamento local está sujeito a um conjunto específico de impostos que variam conforme a forma de tributação escolhida e o volume de rendimentos obtidos.
O mais comum é a aplicação do IRS no regime simplificado, onde apenas uma parte das receitas é considerada para efeitos de tributação, atualmente fixada em 35 por cento. Já quem ultrapassa determinados limites pode ser enquadrado em contabilidade organizada, onde os lucros efetivos são tributados.
Além do IRS ou IRC, consoante a titularidade da atividade, os rendimentos de alojamento local estão sujeitos a IVA em determinadas condições, ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e, em caso de venda do imóvel, às mais-valias em IRS. Também é importante considerar a Taxa Municipal Turística, aplicada em alguns municípios portugueses como Lisboa e Porto.
Compreender estas obrigações é essencial para quem pretende investir ou já opera no setor, uma vez que a falta de cumprimento pode resultar em coimas e perda de benefícios fiscais.
Impostos do alojamento local
- IRS ou IRC: tributação dos rendimentos no regime simplificado ou contabilidade organizada.
- IVA: aplicável em algumas situações, nomeadamente em prestações de serviços equivalentes a hotelaria.
- IMI: pago anualmente sobre o valor patrimonial tributário do imóvel.
- Mais-valias: em caso de venda do imóvel afeto ao alojamento local.
- Taxa Municipal Turística: aplicável em municípios específicos como Lisboa e Porto.
Na CRN Contabilidade, já apoiámos inúmeros proprietários de alojamento local na definição da melhor estratégia fiscal para reduzir encargos e garantir conformidade com a lei.
Se pretende esclarecer dúvidas ou planear o enquadramento do seu imóvel, fale connosco através do WhatsApp flutuante disponível no site ou continue a leitura para conhecer em detalhe como funcionam estes impostos.
Obrigações fiscais do alojamento local em Portugal
O alojamento local está sujeito a várias obrigações fiscais que variam conforme a natureza jurídica do titular (particular ou empresa) e a forma de exploração. Para além do IRS ou IRC, que incidem sobre os rendimentos, é necessário considerar o IVA, o IMI, as taxas municipais e até o impacto das mais-valias em caso de venda.
As regras fiscais diferem entre pequenos proprietários que têm apenas um apartamento em Lisboa ou no Porto e sociedades que exploram vários imóveis em zonas turísticas do Algarve ou em destinos de interior. Esta distinção é essencial porque o peso fiscal pode mudar significativamente.
IRS e IRC aplicáveis ao alojamento local
Se a atividade for exercida em nome individual, os rendimentos são tributados em IRS, normalmente no regime simplificado. Neste regime, apenas 35 por cento das receitas brutas são consideradas para tributação, sendo os restantes 65 por cento presumidos como despesas.
Quando a exploração é feita através de uma sociedade, os rendimentos são tributados em IRC, à taxa de 21 por cento a nível nacional, acrescida das derramas municipais que podem variar até 1,5 por cento consoante o concelho.
| Tipo de titular | Regime aplicável | Base de tributação | Taxa |
|---|---|---|---|
| Particular | IRS simplificado | 35% da receita bruta | Escalões progressivos até 48% |
| Particular | IRS contabilidade organizada | Lucro líquido | Escalões progressivos até 48% |
| Sociedade | IRC | Lucro líquido | 21% + derrama municipal |
IVA no alojamento local
A tributação em IVA depende do volume de faturação e do tipo de serviço prestado. Em regra:
- Se a faturação anual for inferior a 15.000 euros, pode aplicar-se a isenção do artigo 53.º do CIVA, dispensando a cobrança de IVA.
- Acima deste limite, aplica-se a taxa reduzida de 6 por cento em Portugal Continental sobre os serviços de alojamento.
- Nas Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores, aplicam-se taxas próprias, que podem ser ainda mais baixas, funcionando como incentivo ao turismo.
IMI e outros encargos locais
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é devido por todos os proprietários, independentemente de o imóvel estar ou não afeto ao alojamento local. A taxa varia entre 0,3 e 0,45 por cento do valor patrimonial tributário, dependendo do município.
Em algumas zonas de pressão urbanística, como Lisboa, Porto e certas áreas do Algarve, pode haver taxas agravadas. Além disso, quando o imóvel é detido por entidades registadas em jurisdições consideradas paraísos fiscais, aplica-se uma taxa de 7,5 por cento.
Taxas municipais turísticas em Portugal
Diversos municípios já aplicam Taxa Municipal Turística, obrigando os proprietários de alojamento local a cobrar aos hóspedes um valor adicional por noite.
| Município | Valor da taxa (2025) | Observações |
|---|---|---|
| Lisboa | 2 € por noite | Máximo 7 noites por pessoa |
| Porto | 2 € por noite | Máximo 7 noites por pessoa |
| Cascais | 2 € por noite | Aplica-se a todas as estadias |
| Braga | 1,50 € por noite | Implementada em 2023 |
| Faro | 1,50 € por noite | Foco em turismo sazonal |
Estas taxas não constituem rendimento do proprietário, devendo ser entregues diretamente ao município.
Mais-valias na venda de imóvel em alojamento local
Quando o proprietário decide vender o imóvel afeto a alojamento local, as mais-valias em IRS são calculadas com base na diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda, deduzidas as despesas comprovadas.
O ponto crítico é que, por ter estado afeto à atividade, o imóvel pode perder benefícios fiscais que teria se fosse habitação própria permanente. Isto pode levar a uma carga fiscal significativamente maior, pelo que o planeamento é essencial.
Exemplo prático de tributação em Lisboa
Um proprietário em Lisboa fatura 30.000 euros anuais com alojamento local. No regime simplificado, apenas 10.500 euros (35 por cento) são considerados rendimento tributável. Se o contribuinte estiver no escalão de IRS de 28,5 por cento, o imposto devido será de cerca de 2.992 euros.
Se o mesmo contribuinte estivesse enquadrado em contabilidade organizada e tivesse despesas documentadas de 20.000 euros, o lucro líquido seria de 10.000 euros, gerando um imposto próximo de 2.850 euros. Neste caso, a diferença é pequena, mas para volumes mais elevados de despesas, a contabilidade organizada pode ser mais vantajosa.
Importância do planeamento fiscal no alojamento local
A escolha entre regime simplificado, contabilidade organizada ou exploração através de sociedade pode alterar significativamente o imposto a pagar. Além disso, fatores locais como a taxa municipal turística ou as variações do IMI influenciam diretamente o resultado líquido da atividade.
Por isso, quem pretende iniciar ou expandir um alojamento local deve fazer simulações detalhadas antes de tomar decisões. Um acompanhamento contabilístico profissional garante que o enquadramento escolhido é o mais benéfico, evitando surpresas no final do ano fiscal.
Considerações finais
Na CRN Contabilidade, acompanhamos proprietários de alojamento local em todo o país, desde pequenos apartamentos em cidades como Lisboa e Porto até empreendimentos turísticos no Algarve e no interior. Se pretende reduzir a carga fiscal e garantir conformidade legal em 2025, fale connosco através do WhatsApp flutuante disponível no site ou pelos restantes canais de contacto.
