Como Funcionam as Mais-Valias?

As mais-valias são um dos temas fiscais que mais dúvidas geram entre os contribuintes em Portugal, especialmente após a venda de imóveis, ações ou outros bens patrimoniais.

Na prática, trata-se do lucro obtido entre o valor da alienação de um bem e o seu valor de aquisição corrigido, incluindo eventuais despesas dedutíveis. Este lucro está sujeito a imposto e pode ter um impacto fiscal relevante, caso não seja devidamente planeado.

A mais-valia ocorre quando se vende um bem por um valor superior ao que foi originalmente pago. 

Em termos fiscais, este diferencial é tributado como rendimento, sendo reportado no IRS dos particulares ou no IRC das empresas. No caso de particulares residentes, apenas 50% do ganho é sujeito a tributação, sendo englobado com os restantes rendimentos da categoria G.

O cálculo, no entanto, não se limita a subtrair o valor de aquisição ao valor de venda. É necessário considerar as despesas com escritura, registos, mediação imobiliária, obras documentadas, entre outras. 

Além disso, o valor de aquisição é atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária publicado anualmente pelas Finanças. Este detalhe pode representar uma diferença significativa no valor final a pagar.

Existem ainda situações de isenção, como quando se trata da venda da habitação própria e permanente, desde que o valor seja reinvestido noutra habitação própria no prazo legal. Também se aplicam isenções parciais a contribuintes com mais de 65 anos ou reformados, mediante determinadas condições.

Na CRN Contabilidade, lidamos com dezenas de situações de mais-valias por mês e sabemos que um erro na apuração ou uma omissão na declaração pode gerar autuações fiscais, multas ou perdas financeiras.

Se já concretizou uma venda ou está a planear alienar um bem e tem dúvidas sobre o impacto das mais-valias no seu caso, recomendamos que entre em contacto com a nossa equipa através dos canais disponíveis no nosso site ou continue a leitura para se aprofundar sobre o tema. 

O que são mais-valias?

Em termos simples, mais-valia é o lucro obtido na venda de um bem. Este conceito aplica-se maioritariamente a:

• Imóveis (habitação própria, terrenos, prédios rústicos ou urbanos) 
• Participações sociais (ações e quotas em sociedades) 
• Outros bens (obras de arte, viaturas clássicas, direitos de propriedade intelectual, entre outros) 

A venda de um imóvel por um valor superior ao que foi pago, por exemplo, pode gerar um ganho tributável que deverá ser incluído na sua declaração anual de IRS (ou IRC, no caso de empresas).

Regime de tributação: residentes vs não residentes

O tratamento fiscal das mais-valias depende da residência fiscal do sujeito passivo:

Importa ainda verificar se existe Convenção para Evitar a Dupla Tributação entre Portugal e o país de residência do contribuinte. Essa convenção pode alterar ou reduzir o imposto devido.

Como se calcula a mais-valia?

A fórmula geral de cálculo é a seguinte:

Mais-valia = Valor de realização – (Valor de aquisição + Despesas e encargos + Revalorização monetária)

Explicando os elementos:

• Valor de realização: montante recebido com a venda. 
• Valor de aquisição: valor pago na compra, atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária. 
• Despesas e encargos: incluem comissões de mediação, escritura, obras (desde que documentadas), entre outras. 

Exemplo prático:

A atualização monetária é feita com base nos coeficientes divulgados anualmente pela Autoridade Tributária, que ajustam o valor de aquisição à inflação acumulada desde a data da compra.

Que despesas podem ser deduzidas?

Só são consideradas as despesas comprovadas com fatura e que estejam diretamente relacionadas com o bem vendido. Entre elas:

• Honorários de notário e registos 
• Comissões de mediação imobiliária 
• Certificado energético 
• Obras de valorização do imóvel (não de manutenção) 
• Impostos e taxas pagas no momento da aquisição 

Isenção de mais-valias em habitação própria

A lei portuguesa permite isenção de mais-valias na venda de habitação própria e permanente, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos:

• O imóvel vendido era habitação própria e permanente do vendedor. 
• O valor obtido com a venda é reinvestido na aquisição, construção ou melhoria de outro imóvel com o mesmo fim, no prazo legal: 
  • Até 24 meses antes da venda 
  • Ou até 36 meses após a venda 
• O novo imóvel deve situar-se em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu. 

Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional. Por outro lado, contribuintes com mais de 65 anos ou reformados também podem beneficiar de isenção caso o valor da venda seja aplicado num contrato de seguro financeiro ou fundo de pensões.

Como declarar as mais-valias no IRS?

A declaração é feita no Anexo G do Modelo 3 do IRS, onde deverão constar todos os elementos da venda e os respetivos documentos comprovativos.

A não inclusão das mais-valias pode originar:

• Correções oficiosas por parte da AT 
• Multas e coimas entre 150€ e 3.750€ 
• Perda de benefícios fiscais, caso não haja reinvestimento corretamente declarado 

Mais-valias em heranças, partilhas e doações

Em caso de herança, as regras mudam ligeiramente:

• Não há mais-valia no momento da herança em si. 
• A mais-valia só será apurada caso o herdeiro venha a vender o bem posteriormente. 
• O valor de aquisição será o valor atribuído ao bem no momento da partilha ou doação (normalmente o valor patrimonial tributário). 

Nestes casos, é fundamental arquivar os documentos da partilha e manter provas do valor atribuído ao bem. A falta de registos claros pode dificultar o cálculo da mais-valia no futuro.

Residentes Não Habituais (RNH)

Quem reside em Portugal sob o Regime dos Residentes Não Habituais pode ter condições fiscais diferenciadas. No entanto, em relação às mais-valias, aplica-se a tributação habitual de 28%, sem benefícios específicos neste domínio.

Coeficientes de desvalorização monetária (exemplos)

Estes coeficientes corrigem o valor de aquisição, reduzindo o lucro tributável. Um erro neste ponto pode representar milhares de euros em imposto a mais.

Casos comuns de erro e fiscalização

Com base na nossa experiência prática, estes são os erros mais comuns:

• Declarar o valor de aquisição sem aplicar o coeficiente de desvalorização 
• Omitir despesas válidas por falta de documentos 
• Não declarar venda de herança por desconhecimento da obrigatoriedade 
• Preencher incorretamente o anexo G ou declarar fora do prazo 
• Declarar o reinvestimento mas não apresentar provas no momento certo 

Estratégias legais para reduzir o impacto fiscal

Na prática contabilística, analisamos sempre formas legais de reduzir a fatura fiscal, como por exemplo:

• Agendar vendas e reinvestimentos no ano fiscal mais favorável 
• Aproveitar o regime de reinvestimento para habitação própria 
• Incluir o maior número possível de despesas válidas 
• Efetuar doações em vida para planeamento sucessório 

Qual é o papel da contabilidade neste processo?

Na CRN Contabilidade, garantimos que:

• Todos os cálculos são feitos com base nos coeficientes atualizados 
• A documentação está correta e completa 
• A entrega do IRS é feita dentro do prazo 
• Há aconselhamento estratégico com vista à redução legal da carga fiscal 
• Existe suporte total em caso de dúvidas com a Autoridade Tributária 

Cada cliente tem um histórico fiscal único, e é exatamente por isso que o nosso acompanhamento é sempre personalizado e minucioso.

Fale com a CRN Contabilidade

Se precisa de apoio para calcular as mais-valias da venda de um imóvel, organizar documentos para o IRS ou confirmar se tem direito a isenção por reinvestimento, fale connosco hoje mesmo. 

Estamos disponíveis por telefone, e-mail ou através do formulário no site. A sua tranquilidade fiscal começa com um passo simples.