A calculadora de mais-valias imobiliárias permite estimar, em poucos segundos, o ganho sujeito a IRS na venda de um imóvel em Portugal. Basta indicar o preço e o ano de compra, o preço e o ano de venda e as despesas dedutíveis para obter uma primeira estimativa do valor da mais-valia.
Nota: a mais-valia imobiliária corresponde à diferença entre o valor de venda e o valor de compra do imóvel, corrigida por despesas dedutíveis e, quando aplicável, pelo coeficiente de desvalorização monetária. Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é considerada no apuramento do IRS. Este simulador dá uma estimativa rápida; o valor final depende sempre da declaração entregue no Anexo G.
Calculadora de Mais-Valias
Esta ferramenta dá uma estimativa simplificada. O valor oficial pode variar com o coeficiente de desvalorização monetária e outras despesas dedutíveis — veja abaixo como funciona o cálculo completo.
Como funciona o cálculo da mais-valia
A mais-valia resulta da diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi vendido e o valor pelo qual foi comprado, depois de subtraídas as despesas relacionadas com a aquisição e a venda. Quando o imóvel foi detido há mais de 24 meses, o valor de compra pode ainda ser atualizado por um coeficiente de desvalorização monetária, publicado anualmente pela Autoridade Tributária, o que tende a reduzir a mais-valia tributável em imóveis mais antigos.
Podem ser deduzidas despesas como o IMT, o Imposto do Selo, a escritura e o registo pagos na compra, a comissão de mediação imobiliária e o certificado energético na venda, e ainda obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, desde que comprovadas com fatura em nome do proprietário. Obras de manutenção corrente, como pintura ou pequenas reparações, não são aceites como despesa dedutível.
Atenção: a calculadora acima dá uma estimativa simplificada. O cálculo oficial pode incluir ainda o coeficiente de desvalorização monetária, encargos de valorização e o efeito do reinvestimento, pelo que o valor final apurado pela Autoridade Tributária pode diferir da simulação.
Quando há isenção de imposto sobre a mais-valia
Nem toda a mais-valia obtida na venda de um imóvel é tributada. Existem situações em que a lei prevê isenção total ou parcial, sobretudo quando está em causa a habitação própria e permanente do agregado familiar.
Residentes e não residentes: o que muda
Desde as alterações introduzidas em 2023, residentes e não residentes passaram a seguir, em regra, o mesmo enquadramento: 50% da mais-valia é integrado no rendimento global e tributado às taxas progressivas de IRS. Para o não residente, isto implica declarar o rendimento obtido a nível mundial, para que a Autoridade Tributária possa aplicar a taxa marginal correta; sem essa informação, pode ser aplicada a taxa mais elevada por defeito.
A isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente aplica-se sobretudo a quem tem residência fiscal em Portugal ou em país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, pelo que as regras de isenção devem ser confirmadas caso a caso.
Como declarar a venda no IRS
A venda de um imóvel deve ser sempre declarada no ano fiscal seguinte, mesmo quando não há imposto a pagar por isenção. O Anexo G aplica-se a imóveis adquiridos depois de 1989; o Anexo G1 aplica-se a imóveis adquiridos antes dessa data. Devem ser indicados o valor e a data de aquisição, o valor e a data de realização, as despesas dedutíveis e, quando aplicável, a intenção de reinvestimento.
Importante: se pretende beneficiar da isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente, essa intenção deve ser comunicada na declaração de IRS do ano em que ocorreu a venda, mesmo que o reinvestimento efetivo só se concretize mais tarde.
Perguntas frequentes sobre mais-valias imobiliárias
A calculadora de mais-valias substitui a declaração de IRS?
Não. A calculadora dá apenas uma estimativa rápida com base nos valores inseridos. O apuramento definitivo do imposto é feito pela Autoridade Tributária depois da entrega do Anexo G, considerando o coeficiente de desvalorização, despesas comprovadas e eventuais isenções.
O que acontece se o resultado for negativo?
Quando o valor de venda é inferior ao valor de compra corrigido, existe uma menos-valia. As menos-valias imobiliárias não são deduzidas a outros rendimentos, mas podem ser reportadas nos cinco anos seguintes para abater a futuras mais-valias da mesma categoria.
Todas as despesas de compra e venda são dedutíveis?
Não todas. São aceites despesas necessárias e efetivamente pagas, como IMT, Imposto do Selo, escritura, registo e comissão de mediação, além de obras de valorização dos últimos 12 anos comprovadas por fatura. Despesas sem comprovativo ou de manutenção corrente não são dedutíveis.
Vender um imóvel arrendado tem o mesmo tratamento?
Imóveis que não são habitação própria e permanente, como segundas habitações ou imóveis de arrendamento, não beneficiam da isenção por reinvestimento em HPP e seguem o regime geral de tributação de mais-valias.
O cálculo das mais-valias imobiliárias envolve variáveis que mudam de caso para caso: coeficientes anuais, despesas comprovadas, isenções por reinvestimento e regras específicas para maiores de 65 anos. A calculadora acima é um ponto de partida — para um apuramento rigoroso e para preparar corretamente o Anexo G, vale a pena confirmar o cálculo com um profissional.
A CRN Contabilidade pode apoiar o cálculo exato da mais-valia, a verificação de despesas dedutíveis, a análise de isenções aplicáveis e a preparação da declaração de IRS.
