A Lei do Arrendamento 2026 em Portugal traz alterações importantes para senhorios, inquilinos e empresas que actuam no setor imobiliário. Entre as principais mudanças estão a nova fórmula de actualização das rendas, o alargamento dos prazos mínimos dos contratos habitacionais e o reforço das obrigações declarativas junto à Autoridade Tributária.
A legislação também cria mecanismos para integrar imóveis devolutos no mercado de arrendamento acessível. Estas medidas têm impacto imediato nos contratos já em vigor e nos novos contratos que forem celebrados a partir da data de entrada em vigor da lei. A aplicação destas novas regras exige atenção tanto à parte contratual como às obrigações fiscais envolvidas.
- O que muda nas rendas em 2026? A lei impõe um novo limite à actualização anual das rendas com base num índice controlado pelo Governo, e não apenas na inflação, como era anteriormente. Isso limita os aumentos unilaterais.
- Quem deve registar os contratos nas Finanças? A responsabilidade continua a ser do senhorio. A novidade é que agora o registo deve incluir a versão digital do contrato, anexada diretamente no Portal das Finanças.
- Imóveis devolutos podem ser obrigados a entrar em arrendamento acessível? Sim. Imóveis desocupados há mais de 24 meses podem ser integrados compulsoriamente no programa de arrendamento acessível, com rendas definidas por tabelas oficiais.
- Quais contratos precisam ser actualizados? Todos os contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova lei que contenham cláusulas de renovação automática, actualização de renda ou duração inferior ao mínimo legal.
- Há consequências fiscais para quem ignora a nova lei? Sim. O incumprimento das novas exigências pode resultar em coimas, perda de benefícios fiscais e notificações por parte da Autoridade Tributária.
Na CRN Contabilidade já estamos a ajudar clientes a adaptar os seus contratos, rever cláusulas de renovação automática, corrigir declarações ao fisco e evitar coimas por incumprimento. Se tiver dúvidas sobre como aplicar estas mudanças, entre em contacto connosco através do WhatsApp disponível no site ou continue a leitura para compreender os detalhes.
Aplicação prática da Lei do Arrendamento 2026: o que cada parte deve fazer
A entrada em vigor da Lei do Arrendamento 2026 exige acções imediatas por parte de quem tem imóveis arrendados ou pretende celebrar novos contratos. A interpretação correcta dos artigos legais é fundamental para evitar erros que possam resultar em penalizações ou em nulidade contratual. Abaixo detalhamos, com base na nossa experiência como contabilistas especializados, os pontos que mais suscitam dúvidas e que requerem acção prática.
-Como adaptar contratos antigos à nova lei
Os contratos de arrendamento celebrados antes de 2026 não precisam ser anulados, mas devem ser revistos com atenção. É necessário verificar se existem cláusulas que determinam actualizações automáticas da renda, renovações sucessivas de curto prazo ou omissões sobre o destino fiscal do imóvel.
Cláusulas que contrariem os novos limites de duração mínima, por exemplo, já não produzem efeitos legais. Além disso, a falta de clareza contratual quanto ao uso habitacional ou comercial pode interferir na aplicabilidade da nova lei.
Aconselha-se que o senhorio notifique o inquilino formalmente, por escrito, sobre qualquer alteração contratual ou actualização exigida por força de lei. Esse procedimento evita litígios e formaliza o cumprimento da nova norma.
-Actualização de rendas com base na fórmula de 2026
A partir da entrada em vigor, o aumento das rendas deverá seguir um coeficiente de actualização calculado anualmente pelo Governo, com base numa combinação entre inflação, rendimento disponível das famílias e estabilidade do mercado. Esta fórmula substitui o tradicional Índice de Preços ao Consumidor como único critério.
Para aplicar esse aumento legalmente, o senhorio deve comunicar o novo valor ao inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência, justificando o cálculo com base na fórmula oficial. A falta desta comunicação invalida o aumento e pode gerar obrigações retroativas de devolução.
-Contratos com duração inferior a 3 anos: o que acontece
Uma das mudanças mais relevantes é a imposição de um prazo mínimo de 3 anos para os contratos habitacionais. Isto significa que contratos celebrados por períodos inferiores, mesmo com acordo entre as partes, não são considerados válidos. A regra só admite excepções quando o contrato tiver fundamento específico e for devidamente justificado no momento da assinatura, como no caso de deslocações temporárias por motivos de trabalho com comprovativo.
Nos casos em que o contrato tiver sido celebrado antes da nova lei, o mesmo continua válido até ao seu termo, mas não poderá ser renovado nos moldes anteriores. A renovação deve obedecer às novas regras.
-Inclusão obrigatória no Regime de Arrendamento Acessível
Imóveis que permaneçam devolutos por mais de 24 meses consecutivos podem ser integrados, por decisão administrativa, no Regime de Arrendamento Acessível. Essa integração ocorre por via de notificação da entidade gestora habitacional municipal, sendo posteriormente publicada em edital.
O proprietário pode contestar a inclusão, desde que comprove uso legítimo, obras em curso, heranças em inventário ou qualquer impedimento legal justificado. Se o imóvel for incluído no programa, a renda passa a ser fixada por tabela oficial, abaixo dos valores de mercado, com contrato mínimo de 5 anos.
-Obrigações declarativas reforçadas na Autoridade Tributária
Com a nova lei, todo contrato deve ser registado eletronicamente no Portal das Finanças, acompanhado do documento PDF assinado pelas partes. O não cumprimento desta exigência poderá resultar em coimas que variam entre 150 e 3.750 euros por contrato, conforme o grau de reincidência e o atraso no registo.
Além do registo inicial, qualquer alteração contratual como mudança de renda, prorrogação ou cessação do contrato deverá ser actualizada no sistema no prazo máximo de 30 dias após o acto. Isto obriga a uma rotina mais rigorosa na gestão documental do arrendamento.
-Penalizações por incumprimento
A Lei do Arrendamento 2026 prevê penalizações não apenas fiscais, mas também civis. Um senhorio que não respeite os prazos legais de comunicação, ou que pratique aumentos de renda ilegítimos, pode ser obrigado judicialmente a devolver os valores cobrados em excesso. Além disso, o contrato pode ser considerado nulo em determinadas cláusulas, mesmo que aceite previamente pelo inquilino.
Por outro lado, o inquilino que se recuse a sair no término do contrato pode ser sujeito a despejo por via judicial. A diferença agora está na tramitação mais demorada nos casos em que há menores, idosos ou pessoas em situação de fragilidade económica.
-Responsabilidade das empresas de gestão de arrendamento
Empresas que actuam na administração de imóveis arrendados têm agora a responsabilidade adicional de garantir que todos os imóveis sob sua gestão estejam devidamente regularizados. Isso inclui o registo fiscal, o cumprimento da fórmula de actualização e a análise da validade contratual.
Se uma empresa agir em nome do proprietário, ela responde solidariamente em caso de omissão ou fraude declarativa. Por isso, estas entidades deverão atualizar os seus processos internos e manter documentação padronizada.
Tabela comparativa: Antes e Depois da Lei do Arrendamento 2026
| Tema | Até 2025 | A partir de 2026 |
|---|---|---|
| Actualização de renda | Baseada no IPC | Fórmula do Governo (com teto) |
| Duração mínima de contrato | Livre acordo entre as partes | Mínimo obrigatório de 3 anos |
| Registo nas Finanças | Obrigatório sem anexos | Obrigatório com contrato em PDF |
| Imóveis devolutos | Nenhuma imposição | Obrigação de integrar regime acessível |
| Penalizações | Apenas fiscais | Fiscais e civis |
| Contratos com renovação automática | Permitido sem restrição | Necessário cláusula de justificação |
Como a CRN Contabilidade pode ajudar?
Desde a publicação preliminar do diploma da Lei do Arrendamento 2026, temos apoiado clientes de todo o país na análise contratual, revisão de declarações fiscais e adequação às novas regras legais. O nosso trabalho vai além da interpretação jurídica. Envolve também:
- Avaliação individual de cada contrato em vigor
- Verificação da elegibilidade para o regime de arrendamento acessível
- Emissão de declarações fiscais em conformidade com a nova lei
- Assessoria em contestações junto às autarquias e Finanças
- Consultoria preventiva para novos investimentos imobiliários
A nossa equipa está disponível para esclarecer dúvidas específicas, analisar contratos concretos e fornecer parecer técnico para garantir segurança jurídica e fiscal. Basta contactar-nos pelo WhatsApp flutuante disponível em todas as páginas.
