Leasing imobiliário para empresas: contabilização, IVA e custos fiscais

No leasing imobiliário para empresas, o imóvel é normalmente tratado contabilisticamente como um ativo financiado e não como uma simples renda mensal.

Quando o contrato transfere substancialmente os riscos e benefícios da propriedade, a empresa reconhece o imóvel e uma responsabilidade financeira, separa cada prestação entre amortização de capital e encargo financeiro e regista a depreciação da componente depreciável do imóvel.

• Contabilidade: reconhecimento inicial do ativo e da dívida segundo a NCRF 9.
• Prestações: a parte de capital reduz a dívida e não é um gasto do período.
• Juros: são reconhecidos como gastos de financiamento ao longo do contrato.
• Depreciação: incide sobre a componente depreciável do imóvel, não sobre o terreno.
• IVA: a locação de imóveis é, em regra, isenta, mas pode existir renúncia à isenção em condições específicas.
• IMT: a aquisição inicial pela locadora e a compra final pela empresa são momentos fiscais distintos.
• Opção de compra: no final do leasing, o IMT da aquisição pelo locatário é calculado segundo a regra especial aplicável ao valor residual.

O custo fiscal do leasing imobiliário não se resume à taxa de juro. A empresa deve considerar IVA, IMT, Imposto do Selo, IMI, comissões, seguros, despesas de registo, depreciações e a eventual limitação fiscal dos gastos de financiamento. Parte destes valores pode estar incluída ou repercutida nas condições financeiras propostas pela instituição de crédito.

A análise deve começar pelo contrato e pelo uso do imóvel. Um escritório utilizado numa atividade totalmente sujeita a IVA pode ter um enquadramento diferente de um imóvel afeto a operações isentas. Da mesma forma, a contabilização de um edifício deve separar a componente do terreno, porque o terreno não é normalmente depreciável.

O que é leasing imobiliário para empresas?

Na locação financeira imobiliária, uma instituição adquire ou manda construir um imóvel indicado pela empresa e cede lhe a utilização durante um período acordado. A empresa paga prestações e, normalmente, dispõe de uma opção para adquirir o imóvel no final por um valor residual definido ou determinável no contrato.

Durante o contrato, a propriedade jurídica permanece na esfera da locadora. Isso não impede que, para efeitos contabilísticos, o locatário reconheça o imóvel como ativo quando a operação transfere substancialmente os riscos e benefícios associados à propriedade.

Como contabilizar um leasing imobiliário?

A NCRF 9 determina que uma locação financeira seja reconhecida, no início do contrato, como ativo e responsabilidade. O valor corresponde ao justo valor do imóvel ou, se inferior, ao valor presente dos pagamentos mínimos da locação. Os custos diretos iniciais do locatário são acrescentados ao montante reconhecido no ativo.

Registar toda a prestação como gasto distorce o resultado e a dívida. O plano financeiro da locadora deve ser conciliado com a contabilidade para separar capital, juros, comissões e outros encargos.

Terreno e edifício têm o mesmo tratamento?

Não. Num leasing que abrange terreno e construção, as componentes devem ser analisadas separadamente. O terreno tem normalmente vida útil indefinida e não é depreciado. O edifício é depreciado segundo a sua vida útil e o enquadramento contabilístico aplicável.

Se for razoavelmente certo que a empresa exercerá a opção de compra, a depreciação contabilística pode acompanhar a vida útil esperada do ativo. Caso contrário, a NCRF 9 aponta para o menor período entre a duração do contrato e a vida útil. Esta separação deve ser coerente com o fecho de contas da empresa.

O leasing imobiliário tem IVA?

A locação de bens imóveis está, em regra, isenta de IVA. Isso significa que uma prestação de leasing imobiliário não deve ser tratada automaticamente como uma renda acrescida de 23%.

Existe, porém, um regime de renúncia à isenção. Quando o imóvel não se destina a habitação e é utilizado numa atividade que confere direito à dedução, locadora e locatário podem reunir condições para que a operação seja tributada.

Quando existe IVA validamente liquidado, a empresa só o deduz na medida em que o imóvel é utilizado em operações que conferem direito à dedução. Uma empresa com atividade parcialmente isenta pode não recuperar a totalidade. Consulte também os regimes de IVA em Portugal.

E se a utilização do imóvel mudar?

O IVA deduzido em investimentos imobiliários está sujeito a um período longo de regularização. Para bens imóveis, a regra acompanha o ano de ocupação e os 19 anos civis seguintes. Uma passagem posterior para utilização isenta pode, por isso, obrigar a devolver parte do IVA anteriormente deduzido.

Que custos do leasing são dedutíveis em IRC?

Em IRC, deve distinguir se a amortização do financiamento dos gastos que afetam efetivamente o resultado. A parcela de capital paga à locadora reduz a dívida e não constitui, por si só, um gasto fiscal do período.

Os encargos financeiros relacionados com o leasing e a depreciação fiscalmente aceite do edifício podem contribuir para a formação do lucro tributável, desde que estejam relacionados com a atividade, devidamente documentados e cumpram as regras do Código do IRC.

Em termos gerais, o limite corresponde ao maior entre 1.000.000 € e 30% do resultado antes de depreciações, amortizações, gastos de financiamento líquidos e impostos, com as regras e exceções previstas no artigo 67.º. O efeito deve ser revisto na declaração Modelo 22.

Quem paga IMT num leasing imobiliário?

Há dois momentos que não devem ser confundidos. Primeiro, a instituição de leasing adquire o imóvel para o colocar à disposição da empresa. Essa aquisição está sujeita a IMT nos termos aplicáveis à locadora, e o custo pode ser economicamente repercutido no contrato.

Mais tarde, se a empresa exercer a opção de compra, ocorre uma nova aquisição. O Código do IMT contém uma regra específica: quando o locatário compra o imóvel no final da locação financeira nas condições do contrato, o valor tributável corresponde ao valor residual determinado ou determinável no próprio contrato.

Existe Imposto do Selo no leasing imobiliário?

O Imposto do Selo não deve ser tratado como uma percentagem única sobre todas as prestações. Garantias, determinados serviços financeiros, comissões e outros atos podem ter enquadramentos próprios.

Quando a empresa exerce a opção de compra e adquire juridicamente o imóvel, a aquisição onerosa está, em regra, sujeita à verba de 0,8% do Imposto do Selo sobre o valor fiscalmente relevante, sem prejuízo de uma eventual isenção aplicável ao caso concreto.

Quem suporta o IMI durante o leasing?

Para efeitos de IMI, o imposto é devido pelo proprietário do prédio em 31 de dezembro. Enquanto a instituição financeira continua juridicamente proprietária, é ela que ocupa essa posição fiscal.

Isso não significa que a empresa fique economicamente protegida do custo. Muitos contratos fazem recair sobre o locatário impostos prediais, seguros, condomínio, manutenção e outras despesas do imóvel. O contrato deve ser lido antes de comparar propostas de financiamento.

Leasing imobiliário é fiscalmente melhor do que crédito bancário?

Não existe uma vantagem automática. O leasing pode facilitar o financiamento e distribuir o esforço de tesouraria, mas a decisão deve considerar o custo financeiro total, entrada inicial, valor residual, comissões, impostos repercutidos, direito à dedução de IVA e custo da aquisição final.

Também não é correto escolher leasing apenas porque se acredita que toda a prestação reduz o IRC. A parcela de capital não é um gasto corrente. O efeito contabilístico e fiscal surge sobretudo através da depreciação do edifício e dos encargos de financiamento.

Checklist antes de assinar o contrato