A comunicação do contrato de arrendamento às Finanças em Portugal é uma obrigação legal que todo proprietário deve cumprir no prazo de 30 dias a contar da data de início do contrato.
Essa comunicação é feita eletronicamente no Portal das Finanças, através do preenchimento do Modelo 2 de comunicação de contratos, sendo válida tanto para contratos habitacionais como comerciais.
Em 2026, o processo mantém a estrutura já aplicada nos últimos anos, mas com atualizações automáticas no cruzamento de dados entre os sistemas da Autoridade Tributária e do cadastro predial urbano.
Ao formalizarmos um contrato de arrendamento, devemos garantir que os dados do imóvel e das partes envolvidas sejam corretamente registados. Isso inclui o NIF do proprietário, do inquilino, o valor da renda, o prazo do contrato e a identificação exata do imóvel.
Esta comunicação não serve apenas para legalizar a relação contratual perante o Fisco, mas também para garantir que os recibos de renda eletrónicos possam ser emitidos e que o rendimento predial seja declarado de forma adequada no IRS.
O procedimento é obrigatório inclusive para subarrendamentos, cedência de uso com ou sem contrapartida financeira, ou qualquer forma de contrato que envolva renda periódica e uso de imóvel urbano. O não cumprimento dos prazos implica em multas que variam entre 150 e 3.750 euros, mesmo nos casos em que o contrato já tenha sido declarado em sede de IRS. A ausência de comunicação formal impede a emissão de recibos e compromete a validade fiscal do rendimento.
A seguir, explicamos com clareza como funciona cada etapa da comunicação em 2026, com base na prática que temos acompanhado aqui na CRN Contabilidade.
Como comunicar o contrato às Finanças passo a passo
Aceder ao Portal das Finanças
Entramos no site portaldasfinancas.gov.pt e iniciamos sessão com NIF e senha de acesso do proprietário.
Selecionar a opção correta no menu
Na área de serviços, procuramos por “Arrendamento” e selecionamos a funcionalidade “Entregar Modelo 2 de Comunicação de Contrato”.
Preencher os dados do contrato
Indicamos as seguintes informações:
- Tipo de contrato (arrendamento, subarrendamento, cedência de uso)
- Número de Identificação Predial (NIP) do imóvel
- Data de início do contrato
- Valor da renda e periodicidade do pagamento
- Duração do contrato (prazo certo, renovável ou por tempo indeterminado)
- Dados fiscais do arrendatário (NIF, nome completo)
Analisar e submeter
Depois de inserir os dados, confirmamos se está tudo correto e submetemos o formulário digital. O sistema gera um comprovativo de entrega que deve ser guardado.
Prazos e obrigações em vigor para 2026
| Tipo de comunicação | Prazo máximo legal |
|---|---|
| Comunicação de novo contrato | Até 30 dias após o início |
| Alteração no contrato | Até 30 dias após alteração |
| Cessação do contrato | Até 30 dias após término |
| Renovação automática | Sem obrigação de nova comunicação |
Situações que obrigam a nova comunicação
- Alteração do valor da renda
- Mudança no titular do contrato
- Alteração na duração do contrato
- Transição de contrato verbal para escrito
Imóveis abrangidos
A comunicação é obrigatória para imóveis urbanos, independentemente do fim do contrato. Estão incluídos:
- Habitação permanente
- Alojamento estudantil
- Espaços comerciais
- Estabelecimentos industriais
- Armazéns ou escritórios
Custos e penalizações
O envio do Modelo 2 é gratuito quando realizado dentro do prazo legal. No entanto, o não envio ou envio fora do prazo está sujeito a penalizações que podem ir de 150 a 3.750 euros, de acordo com o artigo 119.º do Regime Geral das Infrações Tributárias.
Tabela de coimas aplicáveis
| Infração | Valor mínimo | Valor máximo |
|---|---|---|
| Falta de comunicação de contrato | 150 € | 3.750 € |
| Comunicação fora do prazo | 75 € | 375 € |
| Erros ou omissões relevantes nos dados | 150 € | 1.500 € |
O que acontece depois da comunicação
Após o envio e validação do Modelo 2, o sistema libera o contrato para emissão de recibos de renda eletrónicos. Essa emissão é obrigatória para todos os arrendamentos declarados. Além disso, o valor da renda passa a ser considerado como rendimento predial e deve ser incluído no Modelo 3 do IRS no ano seguinte.
Novidades e reforços de fiscalização para 2026
Em 2026, as Finanças passam a cruzar automaticamente os dados do Modelo 2 com o cadastro do IMI e a emissão de recibos eletrónicos. Qualquer discrepância pode gerar notificações automáticas ao contribuinte, com prazos curtos para regularização. A nova versão do Modelo 2 também passa a incluir campos sobre a afetação do imóvel (se é habitação própria, arrendamento para estudantes, etc.).
Como a CRN Contabilidade pode ajudar?
Muitos senhorios perdem prazos por desconhecimento das obrigações ou porque não conseguem navegar com facilidade no Portal das Finanças. Já acompanhámos dezenas de casos em que a falta de comunicação formal causou problemas sérios com o Fisco. Para evitar erros, garantimos o preenchimento correto do Modelo 2, revisão dos dados cadastrais e integração com a emissão de recibos.
Se precisa de ajuda para comunicar corretamente o contrato de arrendamento às Finanças ou pretende confirmar se o contrato anterior foi comunicado dentro do prazo, fale connosco. Estamos disponíveis para apoio rápido e seguro através do WhatsApp flutuante no site.
