Alojamento Local: Saiba Quais as Obrigações Fiscais

Se é titular de um alojamento local em Portugal, deve estar ciente de que existem obrigações fiscais específicas que não podem ser ignoradas.

Desde o enquadramento do CAE, passando pela emissão de faturas até à entrega de declarações e pagamento de impostos, é essencial estar em conformidade para evitar coimas e manter a atividade legalizada. Veja abaixo, de forma clara e atualizada, quais são as principais responsabilidades fiscais associadas ao Alojamento Local.

Obrigações fiscais mais relevantes

1. Registo nas Finanças com o CAE correto
Deve registar-se com o CAE 55201 (Alojamento mobilado para turistas) e indicar a atividade como prestação de serviços.

2. Escolha do regime de tributação
Pode optar pelo regime simplificado ou contabilidade organizada. No caso de empresas, aplica-se o IRC.

3. Emissão obrigatória de faturas
Cada estadia deve ser documentada com uma fatura, mesmo que o pagamento seja feito por plataformas como Airbnb, Booking ou outras.

4. Declarações de IVA
Se não estiver isento, deverá entregar a declaração periódica de IVA trimestral ou mensal.

5. Declaração de rendimentos
Os lucros obtidos devem ser declarados no Modelo 3 (IRS) ou Modelo 22 (IRC), com os devidos anexos.

6. Retenções e Modelo 30
Quando paga comissões a plataformas estrangeiras, deve entregar o Modelo 30 e cumprir a obrigação de retenção na fonte, se aplicável.

7. Contribuição municipal (taxa turística)
Várias autarquias cobram uma taxa turística por hóspede, que deve ser paga e reportada ao município.

Caso pretenda ajuda para garantir que cumpre corretamente todas as obrigações fiscais do seu alojamento local, estamos à disposição para analisar o seu caso. A equipa da CRN Contabilidade atua com proprietários de AL em todo o país e pode orientá-lo desde o enquadramento até à entrega das declarações. Fale connosco através do site ou do nosso WhatsApp flutuante.

Como evitar erros fiscais no Alojamento Local e manter tudo em conformidade?

Mesmo após compreender quais são as principais obrigações fiscais associadas ao Alojamento Local, é comum que alguns contribuintes cometam erros que podem comprometer a regularidade da atividade.

Muitos destes erros surgem por falta de acompanhamento contabilístico, desconhecimento das alterações legais ou por confiar excessivamente em plataformas digitais como o Airbnb e o Booking.

A importância da assessoria contabilística para titulares de AL

Contar com uma equipa de contabilistas especializados em alojamento local permite uma atuação preventiva. Existem pormenores no preenchimento da declaração de IRS, por exemplo, que influenciam diretamente o valor do imposto a pagar.

O mesmo se aplica à dedução de despesas no regime de contabilidade organizada, que exige documentação minuciosa e segregação clara entre despesas do imóvel e despesas pessoais.

Além disso, algumas decisões estratégicas, como a opção pelo regime simplificado ou contabilidade organizada, devem ser analisadas caso a caso. Muitos titulares de AL acabam por pagar mais impostos do que o necessário por não fazerem este planeamento.

Obrigações acessórias que não podem ser esquecidas

Além dos impostos principais, existem obrigações acessórias que também fazem parte da rotina fiscal do alojamento local:

• Comunicação de Inventário sempre que existam produtos à venda no imóvel, como cestas de pequeno-almoço, vinhos ou kits turísticos
• Entrega do Modelo 10, quando existam rendimentos sujeitos a retenção na fonte
• Declaração recapitulativa do IVA, nos casos de faturação para fora de Portugal
• Registo no Registo Nacional de Turismo (RNT), que não substitui o enquadramento fiscal, mas é obrigatório

A falta de atenção a estas obrigações pode originar notificações e coimas automáticas por parte da Autoridade Tributária, sobretudo com a crescente digitalização dos cruzamentos de dados fiscais.

-Implicações fiscais da gestão por terceiros

Quando o alojamento local é gerido por terceiros, como empresas de gestão de propriedades, as obrigações fiscais mantêm-se com o titular da atividade. Mesmo que a empresa contratada se encarregue das reservas, limpezas e comunicação com hóspedes, cabe ao proprietário garantir que todas as faturas são emitidas corretamente, que os impostos são pagos e que as declarações são entregues.

Em alguns casos, as empresas de gestão até podem emitir faturas em nome do proprietário, através de delegação de competências, mas o enquadramento fiscal deve estar previamente regularizado.

-Fiscalização e cruzamento de dados: a nova realidade do AL

A digitalização da Autoridade Tributária aumentou significativamente a capacidade de fiscalização sobre o setor do alojamento local. Hoje em dia, plataformas como o Airbnb comunicam os rendimentos gerados em Portugal às autoridades fiscais. Isso significa que manter a atividade informal ou não declarar corretamente os rendimentos já não é uma opção viável.

O cruzamento entre as declarações de IVA, o Modelo 3 de IRS e as faturas emitidas é feito de forma automatizada. Inconsistências entre estes dados podem gerar ações inspetivas ou mesmo processos de contraordenação.

-O impacto fiscal da passagem para sociedade

Alguns titulares de AL optam por constituir uma sociedade unipessoal ou sociedade por quotas para gerir os imóveis de alojamento local. Esta opção pode trazer vantagens, como melhor separação patrimonial e possibilidade de dedução mais ampla de despesas, mas também implica alterações no tipo de impostos e obrigações declarativas.

É fundamental analisar com um contabilista os custos e benefícios desta mudança. A tributação passará a ser feita através do IRC, e será necessário entregar o Modelo 22 e o IES. A gestão contabilística também se torna obrigatória e mais exigente.

Tabela comparativa entre enquadramentos fiscais

Conclusão

Gerir corretamente a fiscalidade do seu alojamento local é tão importante quanto garantir a satisfação dos seus hóspedes. Ignorar ou adiar estas obrigações pode colocar a sua operação em risco e gerar custos adicionais que seriam evitáveis com apoio contabilístico profissional.

Se pretende obter ajuda especializada para enquadrar corretamente a sua atividade, entregar todas as declarações a tempo e minimizar a carga fiscal dentro da legalidade, estamos à sua disposição.

A CRN Contabilidade acompanha dezenas de alojamentos locais em todo o país, desde pequenas unidades familiares a portfólios empresariais. Entre em contacto através do nosso site para uma análise sem compromisso.

FAQ: Perguntas Frequentes

O que são retenções na fonte em rendimentos de alojamento local?

As retenções na fonte são descontos obrigatórios aplicados sobre rendimentos pagos por entidades coletivas ou públicas, sendo aplicáveis em certos contextos do AL, principalmente quando há intermediação de plataformas ou empresas.

Preciso declarar o AL mesmo estando isento de IVA?

Sim. A isenção de IVA não anula a obrigação de declarar a atividade e os rendimentos no IRS ou IRC, dependendo do enquadramento.

Há obrigatoriedade de emitir fatura no alojamento local?

Sim. Sempre que exista uma prestação de serviço, mesmo que o pagamento seja feito em dinheiro, a fatura deve ser emitida por via do sistema de faturação certificado ou do Portal das Finanças.

O que acontece se não comunicar o início da atividade?

A falta de comunicação formal impede o enquadramento fiscal correto, podendo resultar em multas e na presunção de atividade económica não declarada.

Quem gere mais de um imóvel precisa de contabilidade organizada?

Não necessariamente. O critério base é o volume de faturação anual. Se ultrapassar 200 mil euros, a contabilidade organizada torna-se obrigatória.

Posso declarar despesas com obras no imóvel?

Sim, mas apenas no regime de contabilidade organizada. No regime simplificado, as despesas não são consideradas individualmente.

Como declarar rendimentos obtidos por plataformas internacionais?

Os rendimentos de plataformas como Airbnb e Booking devem ser incluídos no IRS ou IRC, mesmo que recebidos através de contas bancárias estrangeiras.

Há vantagens fiscais para quem inicia atividade pela primeira vez?

Dependendo do tipo de atividade e volume de negócios, é possível beneficiar da isenção parcial de IVA e de contribuições à Segurança Social nos primeiros 12 meses.

É possível mudar de regime simplificado para contabilidade organizada?

Sim. A alteração deve ser feita até 31 de março do ano seguinte ao da atividade, mediante comunicação à Autoridade Tributária e à Segurança Social.

A empresa de gestão de imóveis pode ser responsável fiscal?

Não. A responsabilidade fiscal continua a ser do titular da atividade, mesmo quando delega tarefas operacionais a terceiros.

O alojamento local está sujeito a contribuição autárquica?

Sim. Além do IMI, alguns municípios cobram taxas adicionais ou licenças específicas para imóveis com fins turísticos.

É obrigatório apresentar IES em atividades de AL?

A IES é exigida para entidades coletivas e ENIs com contabilidade organizada. Quem opera sob regime simplificado e em nome individual está dispensado.

Posso usar conta pessoal para movimentações do AL?

Recomenda-se a utilização de conta bancária exclusiva para separar os fluxos financeiros da atividade económica e facilitar a contabilidade.

Devo pagar Segurança Social como titular de AL?

Sim. O AL configura uma atividade independente e, como tal, está sujeito a contribuições mensais com base nos rendimentos apurados.

É possível deduzir IVA das despesas do imóvel?

A dedução de IVA só é permitida para contribuintes enquadrados no regime normal de IVA, com contabilidade organizada e desde que as despesas estejam diretamente relacionadas com a atividade.

Posso alugar o imóvel ao mesmo tempo como habitação e AL?

Não. O imóvel deve ter um fim específico. A coexistência de fins habitacionais e turísticos no mesmo espaço pode ser considerada irregular.

Qual é a periodicidade da entrega da declaração periódica de IVA?

A periodicidade depende do volume de faturação. Pode ser mensal ou trimestral. A maioria dos operadores de AL entrega trimestralmente.

Há multas por entrega fora de prazo das declarações fiscais?

Sim. O atraso na entrega do IRS, IVA ou outros modelos fiscais pode resultar em coimas automáticas, mesmo que não haja imposto a pagar.

É possível incluir sócios em nome individual?

Não. Para existir partilha de rendimentos, é necessário constituir uma sociedade. O empresário em nome individual não permite divisão formal de lucros.

A tributação é diferente para não residentes?

Sim. Residentes fiscais fora de Portugal podem ser tributados de forma distinta, principalmente no que toca à aplicação da taxa liberatória ou necessidade de representante fiscal.

O AL pode ser considerado atividade secundária?

Sim. A atividade de alojamento local pode ser exercida em complemento a outra profissão, sendo considerada rendimento de categoria B no IRS.

Posso suspender temporariamente a atividade?

Sim. A suspensão deve ser comunicada à AT, cessando temporariamente as obrigações declarativas. Durante esse período, não pode haver faturação.

A morada fiscal tem de ser a mesma do AL?

Não. A morada fiscal do titular pode ser diferente da localização do imóvel. No entanto, o imóvel deve estar devidamente identificado no registo da atividade.

Como declarar rendimentos do AL no estrangeiro?

Os rendimentos devem ser incluídos no IRS português, com indicação da origem no exterior. Pode aplicar-se o método de eliminação da dupla tributação.

Tenho de apresentar o Modelo 3 todos os anos?

Sim. Mesmo sem rendimentos, deve ser entregue a declaração de IRS com os anexos adequados à sua atividade.

O pagamento por MBWay deve constar na fatura?

Sim. Independentemente do meio de pagamento, todas as transações devem ser refletidas na fatura emitida.

As reservas diretas estão sujeitas às mesmas regras?

Sim. Reservas feitas diretamente com o hóspede seguem as mesmas obrigações de faturação, declaração e tributação.

Há inspeções fiscais específicas para AL?

Sim. A AT pode realizar ações inspetivas físicas e eletrónicas, com cruzamento de dados provenientes de plataformas e bancos.

Os valores pagos por caução devem ser faturados?

Não. A caução não é faturada no momento da entrega, mas se for usada como pagamento por danos ou parte da estadia, deve constar na fatura.

Posso declarar prejuízo na contabilidade do AL?

Sim, se estiver enquadrado na contabilidade organizada. O prejuízo pode ser reportado e compensado em exercícios seguintes.