Foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprova o novo Pacote Fiscal da Habitação e introduz alterações significativas em IVA, IRS, IRC, IMT, arrendamento acessível e construção.
- O diploma pretende estimular a oferta de habitação em Portugal através de medidas temporárias de desagravamento fiscal aplicáveis à construção, reabilitação, venda, arrendamento e subarrendamento habitacional, com especial foco em imóveis enquadrados em limites de preço ou renda moderada.
- A entrada em vigor das medidas faseia-se ao longo de 2026 e mantém efeitos até 31 de dezembro de 2029 em várias situações, criando um período significativo de janela fiscal favorável para senhorios, promotores, construtores e particulares com projetos de habitação própria permanente.
O que é o Pacote Fiscal da Habitação 2026?
O Pacote Fiscal da Habitação 2026 corresponde ao conjunto de medidas previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026, cujo objetivo declarado é aumentar a oferta de habitação acessível e estimular a reabilitação urbana. O diploma combina alterações às taxas de IVA, regimes especiais em IRS e IRC, benefícios em IMT e um regime próprio para arrendamento acessível.
O pacote organiza-se em três grandes eixos. Existe um eixo voltado para a construção e reabilitação, com a aplicação da taxa reduzida de IVA. Há um eixo voltado para o arrendamento habitacional, com taxa autónoma reduzida em sede de IRS e benefícios em IRC. E existe ainda um eixo direcionado para a habitação própria permanente, através de um regime de restituição parcial de IVA e da exclusão de tributação de mais-valias em situações específicas.
IVA a 6% na construção e reabilitação de imóveis
A medida mais aguardada do diploma é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção e reabilitação. A regra abrange operações destinadas a imóveis para habitação própria permanente do adquirente ou imóveis afetos exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridos os limites legais de preço ou renda.
A taxa de 6% aplica-se a operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, sempre que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026. Esta janela temporal define com precisão quais as empreitadas elegíveis e exige especial atenção dos sujeitos passivos quanto à data efetiva do início das operações urbanísticas.
A aplicação indevida da taxa reduzida implica risco de regularização do imposto, pagamento de juros compensatórios e perda dos benefícios fiscais associados. A confirmação documental de cada projeto torna-se assim um passo essencial antes da emissão de faturas com IVA a 6%.
Quem pode beneficiar do IVA a 6% na habitação
Beneficiam da taxa reduzida os promotores imobiliários, construtores, empresas e particulares envolvidos em projetos elegíveis. A elegibilidade depende do destino final do imóvel, do enquadramento da operação urbanística, do valor de venda ou da renda praticada e do cumprimento dos limites previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026.
Os imóveis devem ser destinados à venda para habitação própria permanente do adquirente ou ao arrendamento habitacional, neste caso de forma exclusiva. Quando o destino do imóvel se altera dentro dos prazos legais de afetação, podem aplicar-se regras de regularização e agravamento de IMT que retiram os benefícios fiscais inicialmente concedidos.
Renda moderada: o conceito central do novo regime
O conceito de renda moderada funciona como condição central para a aplicação dos benefícios fiscais previstos no diploma. O limite geral fixa uma renda mensal que não pode exceder 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026.
Este valor de referência é depois ajustado em função da tipologia do imóvel e do concelho, com critérios definidos para evitar distorções entre territórios com mercados de habitação muito distintos. O senhorio deve confirmar a renda máxima aplicável antes da celebração do contrato, de forma a garantir o enquadramento no regime fiscal mais favorável.
IRS das rendas: nova taxa autónoma de 10% para senhorios
Os rendimentos prediais obtidos por senhorios em contratos de arrendamento habitacional com renda dentro dos limites passam a beneficiar de uma taxa autónoma reduzida de 10% em sede de IRS, salvo nos casos em que outro regime se revele mais favorável. A medida representa uma redução significativa face à tributação autónoma habitualmente aplicável aos rendimentos da categoria F.
A nova taxa autónoma exige cumprimento estrito das condições de elegibilidade, em particular o respeito pelos limites de renda moderada e pela finalidade habitacional do contrato. Os senhorios devem manter documentação que demonstre o enquadramento, incluindo o contrato de arrendamento e a respetiva comunicação à Autoridade Tributária.
Para sujeitos passivos com contabilidade organizada, sejam empresas em IRC ou trabalhadores independentes em IRS categoria B, os rendimentos prediais abrangidos podem ser considerados apenas em 50% para efeitos fiscais, desde que cumpridos os requisitos previstos no diploma. Esta regra permite uma redução efetiva da base tributável aplicável aos rendimentos elegíveis.
Dedução das rendas no IRS dos inquilinos sobe em 2026
A dedução à coleta das rendas no IRS dos inquilinos é também reforçada pelo novo pacote. O limite anual sobe para 900 euros em 2026 e passa a ser de 1.000 euros a partir de 2027, valores aplicáveis aos contratos de arrendamento para habitação permanente.
A medida tem efeito direto no rendimento disponível das famílias arrendatárias e exige que os contratos estejam devidamente registados, com emissão dos respetivos recibos eletrónicos de renda e cumprimento das obrigações declarativas pelo senhorio. A ausência destes elementos pode comprometer o direito à dedução pelo inquilino.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
O diploma cria o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, designado pela sigla RSAA, que reformula o enquadramento aplicável ao arrendamento acessível em Portugal. O regime fixa rendas máximas por tipologia e concelho, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado registados em cada território.
Os contratos celebrados ao abrigo do RSAA têm prazos mínimos definidos por lei. Para residência permanente o prazo mínimo é de três anos. Para residência temporária o prazo mínimo é de três meses. Estes prazos asseguram estabilidade aos inquilinos e definem um quadro de planeamento claro para senhorios e investidores.
Os rendimentos prediais obtidos em contratos enquadrados no RSAA podem ficar isentos de IRS e IRC, desde que cumpridas todas as condições legais. A isenção representa um dos benefícios mais relevantes do novo pacote para senhorios e empresas que disponibilizem habitação a rendas acessíveis.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz também os Contratos de Investimento para Arrendamento, conhecidos pela sigla CIA. Estes contratos permitem a concessão de benefícios fiscais por períodos até 25 anos a investimentos destinados ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para subarrendamento habitacional.
O regime dos CIA apresenta interesse para fundos imobiliários, empresas com carteira de imóveis e investidores institucionais, sobretudo quando se pretende garantir um quadro fiscal estável e previsível durante o ciclo de vida do investimento. A celebração de um CIA está sujeita a condições específicas, incluindo o cumprimento dos limites de renda moderada e a manutenção da afetação dos imóveis ao arrendamento durante o período acordado.
Restituição parcial do IVA em habitação própria permanente
O pacote introduz ainda um regime de restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis destinados a habitação própria permanente, quando o adquirente atua fora de uma atividade empresarial ou profissional. Trata-se de uma medida pensada para particulares que construam a sua própria habitação.
A restituição não é total e exige apresentação de documentação adequada, com identificação clara do prestador do serviço, do valor da empreitada e do imposto suportado. A mera aquisição isolada de materiais incorporados na construção do imóvel não é elegível para efeitos de restituição.
A medida procura aproximar fiscalmente o particular que constrói por administração direta do enquadramento aplicável a quem adquire um imóvel pronto a um promotor com IVA reduzido.
Exclusão de mais-valias com reinvestimento em arrendamento
O diploma prevê a exclusão de tributação em sede de IRS das mais-valias obtidas na alienação de imóveis, sempre que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis em Portugal destinados ao arrendamento habitacional. A exclusão depende do cumprimento de condições de prazo, renda e manutenção da afetação ao arrendamento.
A medida visa estimular a mobilização de capital existente em imóveis subutilizados para o mercado de arrendamento habitacional, sobretudo dentro dos limites de renda moderada definidos no pacote. O senhorio que pretenda beneficiar deste regime deve avaliar com rigor o calendário de reinvestimento e os prazos mínimos de afetação ao arrendamento.
Prazos, condições e principais riscos de incumprimento
A aplicação dos benefícios depende do cumprimento rigoroso de prazos, valores e finalidades previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026. Os principais riscos de incumprimento passam pela aplicação indevida do IVA a 6%, pela perda dos benefícios fiscais, pela obrigação de regularização do imposto, pelo pagamento de juros compensatórios e pelo agravamento de IMT em determinadas situações.
O incumprimento dos prazos de afetação dos imóveis a habitação própria permanente ou a arrendamento habitacional é um dos pontos mais sensíveis do diploma. A alteração da finalidade do imóvel dentro do período previsto pode obrigar à devolução de vantagens fiscais e gerar custos adicionais relevantes.
A documentação dos contratos, das comunicações à Autoridade Tributária e dos prazos efetivos das operações urbanísticas torna-se essencial para sustentar qualquer benefício obtido ao abrigo do novo regime.
Quem deve estar atento ao novo enquadramento fiscal
O Pacote Fiscal da Habitação 2026 tem impacto direto em construtores, promotores imobiliários, senhorios, investidores, empresas com imóveis para arrendamento e particulares em construção de habitação própria permanente.
Os contabilistas certificados assumem um papel central no acompanhamento das opções fiscais e dos requisitos formais aplicáveis a cada projeto. Os municípios com programas de arrendamento acessível ganham ainda novas ferramentas de articulação com privados ao abrigo do RSAA e dos CIA.
A aplicação destas medidas exige análise fiscal caso a caso. Empresas, senhorios e investidores devem validar o enquadramento antes de aplicar taxas reduzidas ou benefícios fiscais, de forma a garantir o cumprimento dos requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026 e a evitar o risco de regularizações futuras junto da Autoridade Tributária.
