Se vendeu um imóvel, ações ou qualquer outro bem em Portugal durante o ano de 2025, é muito provável que precise preencher o Anexo G ou o Anexo G1 na sua declaração de IRS em 2026.
Ambos os anexos servem para declarar mais-valias, mas a escolha entre um ou outro depende da data de aquisição do bem e da sua natureza específica. Confundir os dois pode originar erros que resultam em coimas, perda de benefícios fiscais ou até pagamento indevido de imposto.
- O Anexo G deve ser utilizado para declarar mais-valias de bens adquiridos até 31 de dezembro de 1988, ou se não houver benefícios fiscais envolvidos.
- O Anexo G1 aplica-se exclusivamente a situações com isenções ou regimes especiais, como reinvestimento na compra de habitação própria e permanente.
Além disso, o tipo de rendimento (por exemplo, venda de imóvel vs venda de ações) também influencia o enquadramento correto. Para imóveis adquiridos antes de 1989, os ganhos podem estar isentos, mas a declaração ainda é obrigatória.
Já no caso de reinvestimento, como ao amortizar um crédito com o valor da venda de uma casa, a escolha do anexo e a correta descrição da operação são essenciais para acionar a isenção parcial ou total.
Veja abaixo um resumo para facilitar a decisão:
| Situação | Anexo a utilizar | Observações |
|---|---|---|
| Venda de imóvel adquirido antes de 1989 | Anexo G | Pode estar isento, mas declaração é obrigatória |
| Venda de imóvel com reinvestimento (habitação própria) | Anexo G1 | É necessário provar o reinvestimento dentro do prazo legal |
| Venda de ações ou outros ativos mobiliários | Anexo G | Não aplicável para G1, mesmo com reinvestimento |
| Reinvestimento com amortização de crédito | Anexo G1 | Se for crédito de habitação própria e permanente, pode beneficiar da isenção |
Esta é uma das dúvidas mais frequentes entre os nossos clientes na CRN Contabilidade, sobretudo quando há vendas de imóveis e intenção de reinvestimento, seja em compra ou amortização de crédito. A complexidade aumenta quando o contribuinte tenta preencher por conta própria, sem apoio técnico, e é aí que surgem erros que poderiam ser facilmente evitados.
Caso esteja com dúvidas sobre qual anexo utilizar, se tem direito à isenção ou como comprovar um reinvestimento de forma correta, estamos disponíveis para o apoiar. Pode falar connosco através do WhatsApp flutuante aqui no site ou solicitar um contacto personalizado.
Como evitar erros fiscais ao preencher o Anexo G ou G1 no IRS 2026?
Quando chega a época de entrega do IRS em Portugal, muitos contribuintes enfrentam dificuldades na distinção entre rendimentos sujeitos a mais-valias, reinvestimentos e isenções. A falta de conhecimento técnico pode levar a erros simples que têm consequências relevantes, como a perda de benefícios fiscais, cobrança indevida de imposto e atrasos na restituição.
Um dos principais problemas observados na prática contabilística é o preenchimento incorreto do anexo. É comum a entrega do Anexo G quando o contribuinte deveria utilizar o G1, especialmente em casos de reinvestimento de imóveis. O contrário também acontece: ao tentar beneficiar de uma isenção, muitos indicam o Anexo G1 sem reunir os requisitos legais exigidos, o que pode configurar omissão de rendimentos.
Outro erro frequente está relacionado com dados incompletos. Por exemplo, na venda de um imóvel, é necessário declarar corretamente o valor de aquisição, data da escritura, encargos com obras documentadas, custos de venda como comissões e impostos, e sobretudo o valor efetivamente reinvestido. Tudo isso deve ser discriminado de forma clara no anexo correto.
Além disso, é importante compreender que os valores declarados no Anexo G ou G1 são cruzados automaticamente pela Autoridade Tributária com dados provenientes de notários, conservatórias, bancos e intermediários financeiros. Ou seja, qualquer divergência pode ser detetada de imediato, gerando notificações de regularização ou inspeções adicionais.
Boas práticas para não errar na sua declaração de mais-valias:
- Confirme a data de aquisição do bem: bens anteriores a 1989 podem estar isentos, mas devem ser declarados.
- Reveja toda a documentação: escrituras, recibos de obras, faturas de imobiliárias e comprovativos de amortização são fundamentais.
- Avalie se houve reinvestimento qualificado: o uso do valor da venda na compra de nova habitação própria permanente ou amortização de crédito pode dar direito à isenção, mas deve respeitar prazos legais.
- Evite preenchimentos automáticos mal interpretados: muitas vezes, o sistema do IRS pré-preenche campos com base em suposições que não correspondem à sua realidade fiscal.
- Guarde todos os comprovativos por no mínimo 4 anos: em caso de auditoria, é essencial poder justificar os valores e critérios utilizados.
Quais documentos são obrigatórios para comprovar um reinvestimento?
| Tipo de Comprovação | Documento Aceite |
|---|---|
| Compra de nova habitação | Escritura de aquisição, contrato de crédito habitação |
| Amortização de crédito habitação | Declaração do banco com valor amortizado |
| Obras na nova habitação | Faturas com número de contribuinte e descrição detalhada |
| Encargos da venda | Fatura da imobiliária, comprovativo de IMT e notário |
Nota: É com base nestes documentos que a Autoridade Tributária valida o pedido de isenção no Anexo G1. O não envio ou envio incompleto pode levar à tributação integral do ganho patrimonial, mesmo quando há reinvestimento legítimo.
Perguntas frequentes
1. Qual é a principal diferença entre o Anexo G e o Anexo G1?
O Anexo G declara mais-valias sujeitas a tributação. O G1 é utilizado para mais-valias isentas, como em reinvestimento de habitação própria permanente.
2. Quem deve preencher o Anexo G no IRS 2026?
Todos os contribuintes que tenham obtido ganhos com a venda de imóveis ou ações sujeitos a tributação.
3. Quem deve usar o Anexo G1 na declaração de IRS?
Contribuintes que venderam imóveis destinados a habitação própria permanente e reinvestiram o valor de forma qualificada.
4. Preciso declarar venda de imóvel comprado antes de 1989?
Sim. Apesar de isento, é necessário declarar no Anexo G1 para efeitos de registo fiscal.
5. Posso preencher os dois anexos na mesma declaração?
Sim. Se teve mais-valias tributáveis e isentas no mesmo ano, pode usar ambos.
6. Como sei se a minha mais-valia é isenta?
Se reinvestiu o valor da venda de uma casa própria permanente noutro imóvel com essa finalidade ou amortizou crédito habitação, pode estar isento.
7. O reinvestimento tem prazo limite?
Sim. Deve ocorrer nos 36 meses seguintes ou nos 24 meses anteriores à venda do imóvel original.
8. Posso usar o reinvestimento para imóvel no estrangeiro?
Sim, desde que o imóvel passe a ser habitação própria e permanente do sujeito passivo em Portugal.
9. A isenção aplica-se a terrenos?
Não. Apenas imóveis destinados a habitação própria permanente.
10. O que acontece se preencher o anexo errado?
Poderá perder o benefício fiscal ou ser notificado para correção, além de possíveis coimas.
11. Posso corrigir um anexo mal submetido?
Sim. Pode entregar uma declaração de substituição, desde que dentro dos prazos legais.
12. Anexo G inclui lucros com ações?
Sim, se não forem abrangidas pelo regime simplificado ou se não estiverem isentas.
13. Preciso declarar venda de imóvel sem lucro?
Sim. A obrigação de declarar não depende da existência de lucro.
14. Posso deduzir custos com obras no Anexo G?
Sim, desde que tenha faturas com NIF e sejam valorizáveis para o imóvel.
15. É necessário declarar IMT e comissão de imobiliária?
Sim. São encargos dedutíveis e devem ser incluídos para cálculo da mais-valia líquida.
16. O sistema do IRS preenche o anexo automaticamente?
Pode preencher parcialmente, mas é essencial validar todos os dados antes do envio.
17. Vendi um imóvel em nome conjunto. Como declarar?
Cada titular deve declarar a sua quota-parte da mais-valia.
18. A venda de imóvel herdado deve constar no Anexo G?
Sim, com base no valor de aquisição herdado e não pelo valor da partilha.
19. Quais documentos preciso guardar?
Escrituras, comprovativos de compra e venda, faturas de obras e comprovativos de reinvestimento.
20. E se não declarar a mais-valia?
A Autoridade Tributária pode lançar imposto com base em dados cruzados e aplicar coimas.
21. Vendi imóvel por valor inferior ao de compra. Ainda declaro?
Sim, para registo da menos-valia, que pode compensar mais-valias futuras.
22. Há diferenças no cálculo da mais-valia para imóveis antigos?
Sim. Imóveis adquiridos antes de 1989 podem estar isentos, e os adquiridos antes de 1992 têm coeficientes de desvalorização diferentes.
23. Reformados também devem preencher o Anexo G?
Sim, caso realizem operações sujeitas a mais-valias, como qualquer outro contribuinte.
24. Existe simulação oficial para o Anexo G?
A simulação do IRS geral pode indicar resultado, mas não detalha o impacto de erros no anexo. O ideal é validar com contabilista.
25. Posso usar software próprio para declarar o Anexo G?
Sim, mas é necessário garantir que esteja atualizado com as regras do IRS 2026.
26. Quais os erros mais comuns no Anexo G1?
Reinvestimentos fora do prazo, valores mal preenchidos e ausência de comprovativos.
27. Tenho um crédito habitação ativo. Posso amortizar e beneficiar?
Sim, desde que o imóvel seja habitação própria e permanente e a amortização ocorra dentro do prazo.
28. Há penalizações por declarar fora do prazo?
Sim. Além de juros e coimas, pode perder benefícios fiscais como a isenção de mais-valias.
29. Um contabilista pode ajudar com esse processo?
Sim. Profissionais como os da CRN Contabilidade podem garantir que o enquadramento está correto, evitando erros e prejuízos fiscais.
