O proprietário pode atualizar a renda legalmente em Portugal seguindo as regras previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que determina os prazos, limites e procedimentos obrigatórios para a atualização anual do valor da renda.
A lei estabelece que o aumento da renda só pode ocorrer uma vez por ano e deve respeitar o coeficiente de atualização definido pelo governo com base na inflação. Para que a atualização produza efeitos legais, é necessário respeitar um conjunto de exigências formais, como a comunicação por escrito ao inquilino com antecedência mínima de 30 dias, a aplicação correta do coeficiente publicado em Diário da República e o cumprimento do prazo mínimo de 12 meses desde a última atualização ou início do contrato.
Este procedimento aplica-se a contratos habitacionais e não habitacionais, desde que estejam sujeitos ao regime de arrendamento urbano. O proprietário não pode atualizar a renda de forma arbitrária nem aplicar percentuais que excedam o coeficiente anual legalmente fixado.
O aumento é válido apenas se a comunicação for feita por escrito, com data certa e fórmula de cálculo identificável. A falta de formalidade invalida o reajuste e pode gerar conflitos judiciais ou reclamações junto ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio.
Na prática, o processo de atualização segue estes passos:
1. Verificar a data de início do contrato ou da última atualização
A renda só pode ser atualizada após decorridos 12 meses do início do contrato ou da última atualização aplicada. Esse intervalo é obrigatório mesmo que o proprietário tenha perdido o prazo de atualização em anos anteriores.
2. Aplicar o coeficiente de atualização anual
Todos os anos, o governo publica em Diário da República uma portaria com o coeficiente de atualização das rendas. Este coeficiente é calculado com base na variação do Índice de Preços ao Consumidor (IPC), sem habitação, verificado nos 12 meses anteriores ao mês de setembro do ano anterior.
Exemplo com o coeficiente de 2024:
Se a renda atual é de 750 euros e o coeficiente publicado para 2024 é de 1,0694:
Nova renda = 750 x 1,0694 = 802,05 euros
3. Comunicar formalmente ao inquilino com 30 dias de antecedência
O aumento da renda só produz efeitos se o inquilino for notificado com pelo menos 30 dias de antecedência. A comunicação deve ser feita por escrito e deve incluir:
- O valor da renda atual
- O coeficiente aplicado e sua base legal
- O novo valor da renda
- A data a partir da qual o novo valor será devido
Essa comunicação pode ser enviada por carta registada com aviso de receção, entregue em mão com assinatura de recebimento ou por meio eletrónico previamente acordado entre as partes.
4. Guardar cópia da notificação e prova de entrega
É essencial que o senhorio guarde uma cópia da comunicação enviada e do comprovativo de receção por parte do inquilino. Em caso de litígio, será necessário comprovar que a atualização foi corretamente formalizada.
5. Refletir o novo valor nas obrigações fiscais
Após a atualização da renda, o proprietário deverá refletir o novo valor nas declarações fiscais obrigatórias, especialmente no Modelo 3 do IRS, campo de rendimentos prediais.
Tabela com coeficientes de atualização recentes
| Ano Fiscal | Coeficiente publicado | Portaria |
|---|---|---|
| 2024 | 1,0694 | Portaria 323/2023 |
| 2023 | 1,0200 | Portaria 298-A/2022 |
| 2022 | 1,0043 | Portaria 220/2021 |
| 2021 | 1,0051 | Portaria 239/2020 |
FAQ: Perguntas Frequentes
O proprietário pode atualizar a renda quando quiser?
Não. A atualização da renda só pode ser feita uma vez por ano e após 12 meses da última atualização ou da data de início do contrato.
Qual é o coeficiente legal para atualização da renda?
O coeficiente é publicado anualmente por portaria em Diário da República e baseia-se na variação do índice de preços no consumidor.
Onde encontro o coeficiente atualizado?
No site do Diário da República ou através da portaria publicada todos os anos pelo Governo.
A atualização da renda é obrigatória?
Não. A atualização é facultativa. O senhorio pode optar por não aplicar o aumento naquele ano.
Posso acumular aumentos de anos anteriores?
Não. A atualização é limitada ao coeficiente do ano vigente e não pode ser aplicada retroativamente.
Posso atualizar a renda antes de completar 12 meses?
Não. O prazo mínimo legal entre uma atualização e outra é de 12 meses.
A que tipo de contratos se aplica a atualização anual?
Aplica-se a todos os contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, desde que vigentes.
Como devo comunicar o aumento da renda?
A comunicação deve ser feita por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência.
Que informações devem constar na carta de aumento?
Deve incluir o valor atual da renda, o coeficiente aplicado, o novo valor a pagar e a data em que passará a vigorar.
A comunicação pode ser feita por e-mail?
Sim, desde que haja acordo prévio entre as partes para comunicações por via eletrónica.
É necessário aviso de receção na carta?
Sim. Para garantir segurança jurídica, recomenda-se o envio por carta registada com aviso de receção.
E se o inquilino não responder à notificação?
O silêncio não invalida o aumento, desde que a comunicação tenha sido feita corretamente e com os prazos legais.
Há modelo oficial de notificação?
Não há um modelo obrigatório, mas a carta deve respeitar os requisitos formais definidos na legislação.
O inquilino pode recusar o aumento?
Pode contestar, mas se o aumento seguir todos os requisitos legais, é considerado válido.
Onde posso reclamar se o inquilino se recusar a pagar a nova renda?
Pode apresentar queixa no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou recorrer aos tribunais, através do seu advogado.
É possível aplicar aumento fora do coeficiente legal?
Não. Fora das situações excepcionais previstas na lei, o proprietário só pode usar o coeficiente anual fixado.
Quais são os casos de aumento extraordinário permitidos?
Obras estruturais, contratos antigos ou renda desajustada podem justificar aumento fora do coeficiente, com procedimento próprio.
O que acontece se eu não comunicar corretamente o aumento?
A atualização pode ser considerada inválida e o inquilino pode continuar a pagar a renda antiga.
A renda pode ser congelada em certas situações?
Sim, em casos de arrendatários com apoio social específico ou proteção legal temporária.
O aumento interfere no IRS?
Sim. O novo valor deve ser declarado como rendimento predial no Modelo 3 do IRS.
A CRN Contabilidade pode cuidar dessa parte fiscal?
Sim. Fazemos o acompanhamento da comunicação ao inquilino e refletimos corretamente o novo valor no IRS.
Posso atualizar a renda de contratos antigos?
Sim, mas as regras podem variar dependendo do ano de celebração do contrato e do seu enquadramento legal, verifique com o seu advogado.
A renda pode ser atualizada em contratos de duração indeterminada?
Sim, desde que se cumpra o intervalo de 12 meses e a comunicação seja feita nos moldes legais.
Preciso fazer novo contrato após o aumento?
Não. A atualização não implica novo contrato, apenas notificação formal da alteração do valor.
O contrato deve prever a possibilidade de aumento?
Idealmente, sim. Embora a lei permita a atualização com base no NRAU, uma cláusula no contrato traz maior segurança jurídica, consulte o seu advogado.
E se o contrato mencionar renda fixa?
Nesse caso, não será possível atualizar até que termine o período de renda fixa acordado entre as partes.
Há prazo para contestação do aumento?
O inquilino pode apresentar objeções ou dúvidas dentro do prazo de comunicação, mas não existe prazo legal de resposta obrigatória.
Pode haver acordo entre as partes para outro valor?
Sim. Desde que haja consenso, é possível aplicar um valor diferente do legalmente previsto.
Preciso declarar o aumento no contrato junto ao IRN?
Não. A atualização da renda não exige registo no Instituto dos Registos e Notariado.
Como posso garantir que o processo está 100% legal?
Recomendamos apoio contabilístico e fiscal profissional. Na CRN Contabilidade fazemos essa análise completa para os nossos clientes.
Para parte juridico, contacte o seu advogado.
O proprietário pode recuperar aumentos não aplicados em anos anteriores?
Não. O direito de atualizar a renda é anual e não cumulativo. Se o senhorio não procedeu à atualização num determinado ano, perde o direito de aplicar retroativamente os coeficientes não utilizados.
A atualização anual é obrigatória?
Não. O proprietário pode optar por não atualizar a renda num determinado ano. A atualização é um direito legal, não uma obrigação. Porém, se decidir fazê-lo, deve cumprir todos os requisitos legais.
Quando a renda não pode ser atualizada?
Existem situações específicas em que a renda não pode ser atualizada:
- Quando o contrato estipula que a renda é fixa por determinado período
- Quando há cláusula contratual que impede a atualização
- Em casos de contratos suspensos ou objeto de litígio
Como resolver situações em que o inquilino recusa o aumento?
Se o senhorio seguiu corretamente todos os trâmites legais e o inquilino recusa pagar a nova renda, é possível apresentar reclamação junto ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou intentar ação judicial, através do seu advogado. A prova da comunicação e o enquadramento legal são fundamentais.
Qual é o impacto fiscal da atualização da renda?
O novo valor da renda deve ser refletido no Modelo 3 do IRS, no anexo F, como rendimento predial. A omissão ou declaração incorreta pode gerar coimas e encargos adicionais. Na CRN Contabilidade, ajudamos os nossos clientes a refletir corretamente os valores actualizados e a prevenir problemas com o Fisco.
A CRN Contabilidade pode ajudar?
Sim. Já auxiliámos dezenas de senhorios a atualizar corretamente os valores das suas rendas, assegurando o cumprimento das obrigações legais e fiscais. A nossa equipa está preparada para sugerir, auxiliar na comunicação de aumento e garantir que o processo decorre de forma segura.
Se precisar de apoio, fale com a nossa equipa através do WhatsApp flutuante disponível no site. Podemos ajudar em todas as fases, da análise contratual à comunicação formal ao inquilino, e assegurar que a atualização da renda esteja conforme a legislação portuguesa em vigor.
