Mais-valias Herança para Quem Não Mora em Portugal

Herdar um imóvel em Portugal sendo não residente pode parecer uma bênção, mas traz consigo uma carga fiscal que muitos desconhecem. Como contabilistas da CRN Contabilidade, lidamos frequentemente com clientes que, após receberem uma herança, se deparam com as complexas regras das mais-valias. A dúvida mais comum é: “Terei de pagar imposto sobre a venda deste imóvel, mesmo não morando em Portugal?”

A resposta é sim. As mais-valias aplicam-se a todos os contribuintes que vendem imóveis em território português, independentemente da sua residência fiscal. E, a partir de 2023, a lei passou a equiparar o tratamento fiscal de residentes e não residentes, eliminando o antigo benefício da taxa fixa.

Resumo sobre o Que Precisa Saber e Como Declarar

• O que são mais-valias em heranças? Ganho obtido na venda do imóvel herdado, calculado pela diferença entre o valor de venda e o valor atribuído na herança.
• Quem é obrigado a declarar? Qualquer herdeiro que venda o bem, mesmo residindo fora de Portugal.
• Como funciona o cálculo? 50% do ganho integra o IRS e é tributado pelas taxas progressivas.
• Há isenção? Não, a menos que se trate de reinvestimento em habitação própria em Portugal (raro para não residentes).
• Consequências de não declarar? Multas, correções fiscais e pagamento acrescido de juros.

Se herdou um imóvel em Portugal e está a pensar em vendê-lo, fale já com a nossa equipa para evitar problemas fiscais ou continue a leitura para um guia completo e atualizado.

O que são mais-valias e como se aplicam a heranças?

A mais-valia é o lucro gerado na venda de um imóvel, sendo calculada pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (neste caso, o valor atribuído na herança). Para não residentes, a mais-valia é apurada e tributada em Portugal, mesmo que o imóvel seja vendido a partir do estrangeiro.

Novo enquadramento fiscal para não residentes (2025)

O que mudou e como impacta os não residentes?

Antes de 2023, não residentes pagavam uma taxa fixa de 28%, independentemente do valor do ganho ou da sua situação fiscal. Desde então, as regras alinharam-se com as aplicáveis a residentes:

• Apenas 50% da mais-valia é tributável
• O imposto é calculado aplicando as taxas progressivas de IRS
• São considerados todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal

Passos para declarar as mais-valias de herança no IRS

1. Identificar o valor de aquisição:

   • Corresponde ao valor patrimonial tributário (VPT) na data do falecimento do proprietário anterior, ou ao valor atribuído na partilha ou habilitação de herdeiros.

2. Reunir documentação obrigatória:

   • Certidão de óbito
   • Documento de partilha ou habilitação
   • Provas de despesas (escrituras, comissões)

3. Preencher a declaração Modelo 3:

   • Utilizar o Anexo G do IRS para declarar a venda

4. Indicar o englobamento de rendimentos:

   • Declarar os rendimentos obtidos fora de Portugal para determinar a taxa progressiva aplicável

Custos e taxas aplicáveis

Erros comuns cometidos por não residentes

• Presumir que a herança está isenta de mais-valias
• Não declarar o ganho por desconhecimento da lei
• Declarar com valores incorretos ou sem provas documentais
• Ignorar o prazo para entrega da declaração e pagamento do imposto

Impacto da dupla tributação

Portugal possui convenções para evitar a dupla tributação com diversos países. No entanto, a tributação inicial ocorre sempre em Portugal. O contribuinte pode posteriormente deduzir o imposto pago cá na sua declaração do país de residência, consoante as regras do acordo aplicável.

Tabela de coeficientes de desvalorização monetária (2025)

Estes coeficientes ajustam o valor de aquisição pela inflação e reduzem o ganho tributável.

Reinvestimento: é viável para não residentes?

O regime de isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente é praticamente inaplicável a não residentes, pois exige:

• Reinvestir o valor total da venda num novo imóvel em Portugal
• Utilizar o novo imóvel como habitação própria e permanente
• Cumprir prazos rigorosos (24 meses após a venda)

Recomendações práticas da nossa equipa

• Avalie o impacto fiscal antes da venda
• Recolha toda a documentação antes de iniciar o processo
• Considere o apoio de um contabilista experiente para garantir o correto preenchimento e entrega da declaração
• Tenha em atenção a convenção para evitar dupla tributação com o seu país de residência

Exemplos reais (valores simulados)

FAQ: Perguntas Frequentes

Quem paga o imposto sobre mais-valias se o herdeiro reside fora de Portugal?

O imposto sobre as mais-valias deve ser pago pelo herdeiro, mesmo sendo não residente. A tributação é aplicada no momento da venda do imóvel e calculada em Portugal.

Não residentes têm taxas diferentes para mais-valias de herança?

Não. Desde 2023, os não residentes são tributados de forma equivalente aos residentes, aplicando as taxas progressivas de IRS e englobando 50% da mais-valia.

Posso evitar pagar mais-valias se vender o imóvel herdado?

A única forma de evitar a tributação seria através do reinvestimento em habitação própria e permanente em Portugal, o que raramente é viável para não residentes.

Como calcular o imposto de mais-valias na venda de herança?

A mais-valia é calculada pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (VPT ou valor da partilha), atualizado pelo coeficiente de desvalorização, deduzindo despesas comprovadas.

Quais documentos preciso para declarar a mais-valia?

Certidão de óbito, habilitação de herdeiros, escritura de venda, comprovativos de despesas (escritura, mediação), identificação fiscal e comprovativo do valor de venda.

Qual é o prazo para declarar a venda de herança?

O prazo é até ao final do prazo normal de entrega do IRS, geralmente em junho do ano seguinte à venda. Declarar fora deste prazo implica multas e juros.

O que acontece se eu não declarar a mais-valia da venda de herança?

Estará sujeito a liquidação adicional de imposto, aplicação de coimas e juros compensatórios, além da possível perda do direito a deduções ou benefícios.

Posso vender sem estar registado como proprietário?

Não. É necessário formalizar a partilha e registar o imóvel em nome do herdeiro antes da venda.

Posso deduzir despesas na venda de herança mesmo morando fora?

Sim. Despesas documentadas, como mediação, escritura e obras de valorização, podem ser deduzidas na apuração da mais-valia.

O imposto é pago em Portugal ou no país de residência?

É pago em Portugal. No entanto, poderá deduzir este imposto no país de residência através de acordos de dupla tributação, se existirem.

O VPT é sempre o valor de aquisição?

Geralmente, sim, salvo se a partilha ou habilitação atribuir outro valor de aquisição, devidamente formalizado.

Posso optar por declarar a mais-valia no meu país?

Não. O imposto sobre mais-valias de imóveis localizados em Portugal é sempre declarado e pago cá.

Que provas de despesas são aceites?

Faturas com NIF válido e comprovativo de pagamento eletrónico, incluindo transferências ou cartões.

Devo declarar a mais-valia se o imóvel foi herdado sem custos?

Sim. A mais-valia considera o valor de aquisição (VPT ou atribuído na partilha) e o valor de venda, mesmo que o bem tenha sido herdado gratuitamente.

A mais-valia é sobre valor de mercado ou o VPT?

É sobre o valor de venda real e o valor de aquisição (VPT ou valor formalizado). O VPT só substitui o valor real se não houver outro registo.

Existe retenção de imposto na venda para não residentes?

Em alguns casos, a AT pode aplicar retenção na fonte sobre o valor de venda, especialmente em vendas com compradores sujeitos a reporte.

Preciso de NIF português para declarar a mais-valia?

Sim. O NIF é obrigatório para qualquer declaração fiscal, inclusive para não residentes.

Vender para um familiar implica regras diferentes?

Não. A venda entre familiares é tratada como qualquer outra venda, podendo ser fiscalizada para garantir que não há subavaliação do preço.

Posso compensar mais-valias com menos-valias?

Sim, mas apenas com mais-valias e menos-valias apuradas no mesmo ano e no mesmo tipo de rendimento (categoria G).

Há isenção de mais-valias para imóveis herdados com mais de 10 anos?

Não. O tempo decorrido não confere isenção automática. A tributação é sempre devida quando o bem é vendido.

O imposto do selo substitui a mais-valia?

Não. O imposto do selo incide na transmissão gratuita (herança) e é independente da mais-valia apurada na venda.

Como reduzir o imposto sobre a venda de herança?

Apresentar todas as despesas dedutíveis, atualizar corretamente o valor de aquisição com o coeficiente de desvalorização e, se aplicável, explorar convenções de dupla tributação.

O imposto aumenta se vender abaixo do valor de mercado?

Se a AT considerar que o valor foi subavaliado para reduzir o imposto, poderá corrigir oficiosamente a base tributável.

Preciso de representante fiscal em Portugal?

Sim. Para não residentes, é obrigatório ter representante fiscal para efeitos de cumprimento das obrigações fiscais.

A mais-valia afeta o IRS do país onde resido?

Sim. O rendimento global pode ser considerado no IRS do país de residência, mas o imposto pago em Portugal poderá ser deduzido.

Há custos extra além da mais-valia?

Sim. Custos de escritura, registo e, eventualmente, comissões ou honorários de profissionais.

Posso reinvestir o valor em outro país para evitar imposto?

Não. O reinvestimento só é aceito para isenção se for em habitação própria e permanente em Portugal.

Preciso declarar a mais-valia mesmo que o imóvel tenha sido herdado há décadas?

Sim. A obrigatoriedade de declarar a mais-valia existe independentemente do tempo decorrido desde a herança.

A tributação muda para imóveis urbanos e rústicos?

A fórmula é a mesma, mas o valor patrimonial e o mercado podem impactar o cálculo final.

Posso incluir o valor de mobiliário ou equipamentos na venda?

Sim, mas devem estar devidamente identificados no contrato e na escritura.

Conclusão

Se é não residente e herdou um imóvel em Portugal, a venda do bem implicará a declaração e tributação das mais-valias. A legislação atual é mais rigorosa e menos favorável do que no passado, e o desconhecimento pode custar caro.

Na CRN Contabilidade, temos experiência real com casos como o seu e podemos garantir que tudo será declarado de forma correta, minimizando o imposto e evitando multas.

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