Nova Lei Mais-Valias para Imóveis (2025): O Que Muda e Como Declarar

A nova lei das mais-valias entrou em vigor em Portugal a 1 de janeiro de 2025 e trouxe mudanças estruturais no cálculo, nas isenções e na documentação exigida para quem vende imóveis. Se antes alguns pontos geravam confusão, agora as regras estão mais claras — mas também mais exigentes.

Para quem aliena bens imóveis, a tributação sobre o ganho de capital continua a existir, mas o prazos para reinvestimento, o tratamento de despesas e a posição fiscal dos não residentes sofreram alterações significativas. 

A ausência de adaptação pode resultar em pagamento indevido de impostos, perda de benefícios ou multas fiscais.

Se vendeu um imóvel recentemente ou está a planear fazê-lo, é essencial compreender o que mudou para evitar erros no IRS e, acima de tudo, proteger os seus rendimentos.

Quer ter a certeza de que vai declarar corretamente as mais-valias ou avaliar se tem direito à isenção? Fale com a nossa equipa através dos canais de contacto disponíveis. Se preferir, continue a leitura para entender os impactos desta nova legislação ponto por ponto.

1. O que mudou com a nova lei das mais-valias?

A nova legislação pretende tornar o sistema mais justo e transparente, mas impõe maior rigor documental e encurta prazos:

Agora, o contribuinte precisa comprovar cada etapa com documentos válidos. O simples “dizer que reinvestiu” não chega — e isso tem gerado notificações automáticas da AT.

2. Reinvestimento: como garantir a isenção?

O regime de isenção de mais-valias por reinvestimento foi mantido, mas está mais exigente:

• Aplica-se apenas a habitação própria e permanente (HPP)
• O valor de venda deve ser reinvestido na totalidade em nova HPP situada em Portugal ou noutro Estado-Membro da UE/EEE
• Prazo: o reinvestimento deve ocorrer até 36 meses após a venda (ou até 24 meses antes, com justificação)
• É necessário provar que ambos os imóveis foram ou serão HPP através de:
  • Morada fiscal
  • Faturas de serviços (água, luz, comunicações)
  • Registos na AT e Segurança Social

3. O que acontece com as despesas?

Apenas despesas comprovadas são aceites, e agora, os critérios de validade são mais rígidos:

A Autoridade Tributária exige coerência entre as despesas declaradas e os documentos enviados. Em caso de dúvida, o contribuinte será notificado a justificar.

4. Mudanças para heranças e doações

A nova lei introduziu ajustes na valorização de imóveis herdados ou doados, eliminando práticas de subavaliação:

• O valor de aquisição passa a ser o valor de mercado avaliado no momento da transmissão
• Não se pode mais usar automaticamente o VPT (Valor Patrimonial Tributário) como base
• Recomenda-se recorrer a avaliação certificada para garantir legitimidade em futuras vendas

Este ponto é especialmente relevante para famílias que planeiam a sucessão patrimonial sem pagar imposto de selo indevido no futuro.

5. Como funciona o cálculo atualizado?

A fórmula-base mantém-se, mas o processo de validação é mais restritivo:

Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição atualizado + despesas válidas)

Simulação realista com a nova lei:

6. E os não residentes?

Quem reside fora de Portugal, mas vende imóvel cá, passa a ter tratamento semelhante ao residente:

• As mais-valias são englobadas com outros rendimentos
• Aplicam-se as taxas progressivas de IRS
• Pode haver ajuste com convenção para evitar dupla tributação

A mudança elimina o antigo regime da taxa fixa de 28%, muitas vezes vantajoso para grandes investidores estrangeiros.

7. Quais os principais erros a evitar?

Com base nos casos que acompanhámos em 2025, os erros mais comuns são:

• Declarar reinvestimento sem anexar comprovativos
• Usar VPT de herança em vez de valor de mercado
• Apresentar obras sem fatura ou com pagamento em numerário
• Não declarar venda entre familiares como alienação com mais-valia
• Ignorar o novo prazo de 24 meses para reinvestimento

8. Como atuamos na CRN Contabilidade

Trabalhamos com dezenas de declarações de mais-valias todos os meses e seguimos um processo técnico rigoroso:

1. Análise do histórico do imóvel
2. Cálculo detalhado da mais-valia com simulação fiscal
3. Verificação da elegibilidade à isenção
4. Preparação da declaração IRS com documentação anexa
5. Suporte em caso de notificação ou inspeção

Tudo é feito com máxima transparência e foco na proteção do cliente.

9. Tabela de coeficientes de desvalorização (exemplo)

Estes coeficientes são essenciais para calcular corretamente o valor corrigido da aquisição. Um erro aqui pode significar pagar milhares de euros a mais em imposto.

10. Fale com a nossa equipa

A nova lei das mais-valias para imóveis em 2025 exige mais atenção, mais documentos e maior preparação. Não se trata apenas de preencher o Anexo G do IRS, mas sim de saber exatamente o que pode (e o que não pode) ser incluído, deduzido e justificado.

Declarar de forma errada pode custar caro — seja por perda de isenções, pagamento em excesso ou coimas por omissão. Por isso, se tem dúvidas sobre como declarar corretamente, se tem direito à isenção ou se precisa de um estudo fiscal personalizado, fale connosco.

Na CRN Contabilidade, temos uma equipa especializada pronta para o ajudar a calcular, justificar e declarar as suas mais-valias com total segurança. 

Não deixe a sua situação ao acaso. Agende já o seu atendimento através do nosso site.