Na CRN Contabilidade, uma das dúvidas mais comuns que ouvimos de clientes que estão a comprar casa é esta:
“O que é o IMT e como devo pagar esta taxa em 2025?”
A resposta é simples e direta:
O IMT, ou Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, é o imposto que se paga sempre que se adquire um imóvel em Portugal. O seu valor depende do tipo de imóvel, do seu valor, da finalidade da compra e da localização. O pagamento deve ser feito antes da escritura pública de compra e venda, através de um Documento Único de Cobrança (DUC) gerado no Portal das Finanças.
Se está a planear a compra de um imóvel em 2025, é crucial compreender o cálculo, o prazo e os procedimentos do IMT para evitar surpresas ou erros que podem atrasar o processo ou gerar custos adicionais. É aqui que nós, na CRN Contabilidade, entramos. Ajudamos os nossos clientes a:
- Calcular com precisão o valor do IMT aplicável;
- Garantir o cumprimento dos prazos legais;
- Reduzir o risco de erros na apuração ou no pagamento;
- Aproveitar isenções ou reduções legais, quando aplicáveis.
Está a comprar casa em 2025? Entre em contacto connosco através do nosso site e marque já uma consulta.
O que é o IMT?
O IMT é um imposto municipal pago pelo comprador sempre que adquire um imóvel em Portugal, incluindo:
- Habitação própria e permanente;
- Segunda habitação;
- Imóveis para arrendamento ou para atividade económica;
- Terrenos.
O seu valor é calculado com base no preço de aquisição ou no Valor Patrimonial Tributário (VPT), sendo utilizado o mais alto dos dois para o cálculo.
| Critério | Descrição |
|---|---|
| Quem paga | O comprador do imóvel |
| Quando pagar | Antes da escritura |
| Base de cálculo | Valor de aquisição ou VPT (o maior) |
| Taxas aplicáveis | Variáveis conforme tipo de imóvel e valor |
Como calcular o IMT em 2025?
O cálculo do IMT é progressivo, com base em tabelas definidas pelo Estado para o ano de 2025. Para imóveis destinados a habitação própria e permanente, aplicam-se taxas mais baixas do que para segunda habitação ou imóveis comerciais.
Fórmula:
IMT = (Taxa aplicável x Valor tributável) – Parcela a abater
| Faixa do valor do imóvel (habitação própria e permanente) | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 97.064€ | 0% | 0€ |
| 97.064€ a 132.774€ | 2% | 1.941,28€ |
| 132.774€ a 181.034€ | 5% | 5.708,21€ |
| 181.034€ a 301.688€ | 7% | 9.087,19€ |
| 301.688€ a 603.289€ | 8% | 11.959,32€ |
| Acima de 603.289€ | 6% (taxa única) | 0€ |
Se o imóvel for para arrendamento ou segunda habitação, a taxa fixa pode chegar a 6,5%, sem aplicação de parcelas a abater.
Como pagar o IMT?
Explicamos isto com frequência aos nossos clientes, especialmente aqueles que estão a realizar a sua primeira compra de casa. Eis os passos essenciais para pagar o IMT sem erros e no prazo:
- Aceder ao Portal das Finanças e preencher a declaração de modelo IMT, informando os dados do imóvel e do comprador.
- Gerar o Documento Único de Cobrança (DUC), que indicará o valor exato a pagar.
- Efetuar o pagamento do IMT antes da escritura pública, através de multibanco, homebanking ou num balcão autorizado.
- Apresentar o comprovativo de pagamento no momento da escritura, garantindo que o registo é efetuado sem penalizações.
| Passo | Ação |
|---|---|
| 1 | Preencher declaração modelo IMT |
| 2 | Gerar DUC no Portal das Finanças |
| 3 | Pagar por multibanco, homebanking ou balcão |
| 4 | Entregar comprovativo na escritura |
Singularidades e pontos importantes para 2025
- O IMT não é dedutível no IRS, representando um custo definitivo na aquisição.
- Imóveis adquiridos para habitação própria e permanente com valor até 97.064€ estão isentos.
- Para terrenos ou imóveis comerciais, as taxas são mais elevadas, podendo atingir 6,5%.
- Contribuintes não residentes pagam o IMT com as mesmas regras aplicáveis a residentes.
- O pagamento fora do prazo pode acarretar juros e penalizações legais.
| Tipo de imóvel | Taxa máxima aplicável |
|---|---|
| Habitação própria e permanente | 6% |
| Segunda habitação ou arrendamento | 6,5% |
| Terrenos e imóveis comerciais | 6,5% |
Exemplos reais e cálculos práticos
Aqui na CRN Contabilidade, já ajudámos clientes em diversas situações, como por exemplo:
Caso 1: Habitação própria de 250.000€
- IMT = (7% x 250.000) – 9.087,19 = 8.412,81€
Caso 2: Segunda habitação de 200.000€
- IMT = 6,5% x 200.000 = 13.000€
Caso 3: Imóvel comercial de 500.000€
- IMT = 6,5% x 500.000 = 32.500€
Planeamento antecipado: a chave para pagar apenas o necessário
A nossa experiência mostra que quem planeia a compra com antecedência e consulta um contabilista consegue:
- Evitar erros comuns no preenchimento do modelo IMT;
- Aproveitar isenções e reduções legais;
- Garantir que o pagamento é efetuado sem atrasos, evitando juros;
- Poupar dinheiro através de um cálculo correto e completo.
FAQ: Perguntas Frequentes
1. O IMT é aplicado a imóveis adquiridos por herança?
Não. Transmissões por herança estão sujeitas ao Imposto do Selo, e não ao IMT.
2. Existe alguma isenção temporária do IMT?
Sim, há situações especiais em que o governo português pode aprovar isenções temporárias para zonas de reabilitação urbana.
3. O IMT é pago pelo vendedor do imóvel?
Não. O IMT é uma responsabilidade exclusiva do comprador do imóvel.
4. A isenção do IMT em zonas de reabilitação urbana é automática?
Não. O comprador precisa solicitar a isenção e comprovar que o imóvel se enquadra nas condições definidas.
5. Há alguma forma de pagar o IMT depois da escritura?
Não. O IMT deve ser pago antes da escritura pública. Se não for pago, a escritura não poderá ser formalizada.
6. O IMT é calculado com base em que data?
O cálculo do IMT considera o valor do imóvel ou do VPT na data em que o imposto é devido, ou seja, antes da escritura.
7. Posso pedir um reembolso do IMT se a compra não for realizada?
Sim, caso a compra não se concretize e se demonstre formalmente, é possível solicitar o reembolso do valor pago de IMT.
8. O IMT aplica-se a imóveis adquiridos com recurso a crédito bancário?
Sim. O IMT é devido independentemente da forma de pagamento utilizada na compra.
9. Posso antecipar o pagamento do IMT antes de formalizar a compra?
Sim, desde que a compra seja efetivada num curto prazo, evitando riscos de alteração no valor ou no processo.
10. Se houver um aumento do VPT após a compra, devo pagar mais IMT?
Não. O IMT é calculado com base nos valores em vigor no momento da transação.
11. O IMT é pago se a compra for feita por doação indireta?
Sim, em casos em que há doação disfarçada, a Autoridade Tributária pode aplicar o IMT com penalizações.
12. Existe prazo para solicitar a guia do IMT?
Sim, a guia deve ser solicitada com antecedência, preferencialmente dias antes da escritura, para evitar atrasos.
13. Quem é responsável pela correção se o valor do IMT for calculado de forma errada?
A responsabilidade é do comprador, que deve verificar os cálculos ou contratar um contabilista para garantir exatidão.
14. Existe IMT em contratos de compra com reserva de propriedade?
Sim. O IMT é devido no momento da transferência da propriedade, mesmo que ocorra após o pagamento total.
15. Imóveis adquiridos por consórcios pagam IMT?
Sim, cada participante é responsável pela sua parte proporcional, respeitando as regras gerais do imposto.
16. Existe IMT em aquisições em leilões judiciais?
Sim. O comprador, mesmo em leilão, deve pagar o IMT antes da assinatura da escritura de adjudicação.
17. O IMT é diferente para imóveis localizados em ilhas (Açores e Madeira)?
Sim. Há benefícios fiscais nas Regiões Autónomas, com reduções nas taxas aplicáveis ao IMT.
18. Posso pagar o IMT no balcão das Finanças?
Sim. Embora seja mais prático online, o pagamento presencial ainda é possível.
19. Há limite máximo de IMT a pagar?
Não. O valor do IMT será proporcional ao valor do imóvel, sem um limite máximo estabelecido.
20. Existe penalização se o comprador atrasar o pagamento do IMT?
Sim, estão previstos juros e coimas aplicáveis sobre o valor em dívida.
21. IMT aplica-se a imóveis adquiridos em conjunto por mais de um comprador?
Sim. Cada comprador é responsável pela sua parte proporcional no pagamento.
22. O IMT incide sobre a compra de quotas de sociedades imobiliárias?
Não. A aquisição de quotas não está sujeita a IMT, mas a impostos específicos sobre transmissões de participação.
23. A isenção do IMT pode ser parcial?
Sim. Quando o valor do imóvel ultrapassa a faixa isenta, a isenção aplica-se apenas até ao limite estabelecido.
24. Posso verificar o valor do IMT antes de decidir comprar um imóvel?
Sim. Recomenda-se calcular antecipadamente o IMT para evitar surpresas no orçamento.
25. O IMT aplica-se a permutas de imóveis?
Sim. Cada permutante paga o IMT relativo ao imóvel que adquire.
26. Há alguma redução do IMT para jovens compradores?
Não há redução específica para jovens, mas podem beneficiar de isenções por outros critérios, como o valor do imóvel.
27. O IMT é diferente para imóveis em zonas rurais e urbanas?
A taxa é a mesma, mas o VPT pode ser diferente, influenciando o valor do imposto.
28. Posso pagar o IMT com cartão de crédito?
Não. O pagamento é feito via DUC, multibanco, homebanking ou balcão.
29. O IMT é cobrado em compras feitas em planta?
Sim. O IMT é devido na data da transmissão do direito de propriedade, ou seja, quando a escritura é realizada.
30. É possível planear o pagamento do IMT para reduzir custos?
Sim. Com a assessoria da CRN Contabilidade, pode-se analisar opções como o reinvestimento ou a escolha do momento ideal da compra para otimizar o imposto.
Conclusão
O IMT é uma taxa obrigatória e essencial na compra de qualquer imóvel em Portugal. Em 2025, a sua correta compreensão e pagamento são fundamentais para evitar problemas e custos adicionais.
Na CRN Contabilidade, temos uma equipa especializada pronta para o ajudar a:
- Calcular com precisão o valor do IMT aplicável à sua compra;
- Garantir o pagamento correto e atempado;
- Preparar a documentação necessária para uma escritura tranquila.
Se vai comprar um imóvel, fale connosco antes de dar qualquer passo. Marque a sua consulta através de crncontabilidade.pt e assegure-se de que paga apenas o necessário no IMT em 2025.
